每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

進(jìn)入2014年，資產(chǎn)證券化出現(xiàn)提速的跡象，商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)“證券化”的渠道也在不斷增加。

5月21日，中信證券“中信啟航專(zhuān)項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中信啟航）在深交所綜合協(xié)議交易平臺(tái)掛牌交易，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)房地產(chǎn)信托基金產(chǎn)品（REITs）。6月下旬，方興地產(chǎn)分拆旗下酒店業(yè)務(wù)平臺(tái)金茂投資，預(yù)計(jì)7月初在聯(lián)交所掛牌上市。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)要完成資產(chǎn)證券化，要么必須給予較大的凈資產(chǎn)折讓?zhuān)幢仨殲槭找嫣峁┍５?，才能吸引一定?shù)量的投資者購(gòu)買(mǎi)。他表示，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)真正的發(fā)展歷程不過(guò)十年，以往開(kāi)發(fā)商更多是用住宅的思維做商業(yè)地產(chǎn)。隨著商業(yè)地產(chǎn)與金融更密切地結(jié)合在一起，資產(chǎn)證券化的提速將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勝劣汰，從而推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)得到蓬勃的發(fā)展。

資產(chǎn)證券化現(xiàn)提速跡象/

6月25日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告，旗下的金茂投資及金茂 （中國(guó)）投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金茂投資）在香港聯(lián)合交易所以股份合訂單位的形式進(jìn)行全球發(fā)售，發(fā)售價(jià)為每個(gè)股份合訂單位5.35港元，融資額約為32.1億港元，金茂投資預(yù)計(jì)將于7月2日正式掛牌。

招股說(shuō)明書(shū)顯示，金茂投資是一家專(zhuān)注于中國(guó)酒店行業(yè)的固定單一投資信托，上市平臺(tái)的初始資產(chǎn)包包括已竣工酒店及開(kāi)發(fā)中酒店，開(kāi)發(fā)中酒店預(yù)期于投資日期后一年內(nèi)開(kāi)業(yè)。從具體資產(chǎn)來(lái)看，8家酒店包括上海金茂君悅大酒店 （位于金茂大廈內(nèi)）、金茂北京威斯汀大飯店、金茂深圳JW萬(wàn)豪酒店、金茂三亞麗思卡爾頓酒店、金茂三亞希爾頓大酒店、崇明凱悅酒店、金茂北京王府井萬(wàn)麗酒店和麗江君悅酒店。

黃立沖向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，方興地產(chǎn)采用“股份合訂單位”的形式分拆酒店業(yè)務(wù)上市，該模式與房地產(chǎn)信托基金（REITs）相似，均提供穩(wěn)定分紅，不同之處是 “股份合訂單位”業(yè)務(wù)彈性較大，較容易注入資產(chǎn)，并且不會(huì)被限制發(fā)展主業(yè)以外的業(yè)務(wù)。

黃立沖認(rèn)為，“方興地產(chǎn)之所以能完成旗下酒店物業(yè)的資產(chǎn)證券化，一方面是由于這些物業(yè)均處于一線城市或旅游熱點(diǎn)的優(yōu)越地段，項(xiàng)目具備稀缺性；另一方面，母公司中化集團(tuán)與其簽訂了多份租賃協(xié)議，為金茂投資上市后的租金收益提供了保證”。

資產(chǎn)證券化在國(guó)內(nèi)發(fā)展緩慢，世邦魏理仕的研究報(bào)告顯示，2005年底越秀房地產(chǎn)信托基金（00405，HK）在香港成功上市，成為第一只以?xún)?nèi)地物業(yè)為交易對(duì)象的REITs。但由于相關(guān)法律還不完備，REITs一直未正式啟動(dòng)，在近九年的時(shí)間里僅有李嘉誠(chéng)旗下的匯賢產(chǎn)業(yè)信托、內(nèi)地上市的首個(gè)酒店REITs產(chǎn)品開(kāi)元信托基金，以及擁有日資私募基金背景的春泉產(chǎn)業(yè)信托三只REITs成功上市。

然而，今年資產(chǎn)證券化出現(xiàn)提速的跡象。國(guó)內(nèi)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)REITs產(chǎn)品中信啟航獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，以不低于50.4億元的價(jià)格，接收持有北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，并對(duì)此進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，中信啟航于5月21日正式掛牌，成為中國(guó)內(nèi)地第一個(gè)準(zhǔn)確意義上的權(quán)益型REITs產(chǎn)品。

稅率過(guò)高影響收益/

盡管資產(chǎn)證券化在今年獲得實(shí)質(zhì)性突破，但從方興地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)的市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)情況來(lái)看，資本市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)依然看淡。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，方興地產(chǎn)此次分拆金茂投資的公開(kāi)發(fā)售股份未獲足額認(rèn)購(gòu)，但由于國(guó)際配售已獲得超額認(rèn)購(gòu)，可彌補(bǔ)公開(kāi)發(fā)售的不足，因此可在7月2日如期掛牌，但由于市場(chǎng)反應(yīng)冷清，發(fā)行價(jià)最終定在價(jià)格下限5.35港元。

“從金茂投資分拆上市的情況來(lái)看，資本市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的看淡情緒依然濃厚”，黃立沖認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)要完成資產(chǎn)證券化，要么必須給予較大的凈資產(chǎn)折讓?zhuān)幢仨殲槭找嫣峁┍５?，才能吸引一定?shù)量的投資者購(gòu)買(mǎi)。

金茂投資的招股書(shū)顯示，截至2014年3月31日，公司物業(yè)市值約為人民幣243億元，但按照5.35港元的發(fā)行價(jià)計(jì)算，金茂投資市值約為107億港元 （折合約85.6億元人民幣），較物業(yè)市值折讓達(dá)65%。

德信資本總裁助理劉聰告訴記者，物業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化首先要滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，統(tǒng)一持有；二是租金回報(bào)率可觀，達(dá)到投資者的要求。由于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商均傾向于分散銷(xiāo)售，造成大量商用物業(yè)產(chǎn)權(quán)分割，這些物業(yè)基本不可能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化；同時(shí)，由于多數(shù)開(kāi)發(fā)商商業(yè)營(yíng)運(yùn)能力較弱，導(dǎo)致租金回報(bào)率不高，因此在國(guó)內(nèi)能符合資產(chǎn)證券化要求的物業(yè)少之又少。

此外，目前國(guó)內(nèi)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化并沒(méi)有制定稅收優(yōu)惠政策，對(duì)項(xiàng)目的回報(bào)率造成一定的壓力。黃立沖告訴記者，以REITs為例，它之所以在美國(guó)盛行，最大的優(yōu)勢(shì)在稅收減免的優(yōu)惠政策上。對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，由于REITs屬于利潤(rùn)傳遞機(jī)構(gòu)，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的絕大部分轉(zhuǎn)移給了REITs股東，因此REITs在公司層面是免征公司所得稅的。但在國(guó)內(nèi)，基金在收到租金后需要繳納營(yíng)業(yè)稅，而分配剩余收益時(shí)，發(fā)起人需要繳納剩余收益的營(yíng)業(yè)稅，出現(xiàn)“雙重”納稅，在整體稅收甚至接近租金一半的情況下，要達(dá)到投資人5%以上的凈回報(bào)要求非常困難。

世邦魏理仕執(zhí)行董事及中國(guó)區(qū)投資物業(yè)部聯(lián)席主管鐘德堯告訴記者，越秀房地產(chǎn)信托基金之所以能在2005年成功上市，很大程度上得益于廣州市政府為其提供了優(yōu)惠的稅務(wù)政策，讓基金的年息回報(bào)率能維持在6%~7%的水平。如果稅務(wù)政策不作調(diào)整，大多數(shù)商用物業(yè)收益率均無(wú)法滿(mǎn)足投資者的要求。

此外，從業(yè)態(tài)而言，相對(duì)于一線城市的寫(xiě)字樓或者酒店，在電商的沖擊下零售地產(chǎn)面臨的壓力較大，受到資本眷顧的程度也更低。劉聰向記者表示，零售地產(chǎn)尤其是大型購(gòu)物中心由于受電商影響更大，加上開(kāi)發(fā)周期更長(zhǎng)，資本退出困難，這類(lèi)物業(yè)要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化的難度更大。

證券化渠道不斷增加/

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)基金也在積極介入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，通過(guò)收購(gòu)舊項(xiàng)目并進(jìn)行改造升級(jí)，在提高營(yíng)運(yùn)能力后再尋求獲利退出。

以國(guó)內(nèi)首只商業(yè)地產(chǎn)基金高和資本為例，其做法是收購(gòu)舊寫(xiě)字樓項(xiàng)目，通過(guò)改造完成對(duì)資產(chǎn)估值的提升，然后統(tǒng)一招租，再銷(xiāo)售給機(jī)構(gòu)完成退出，也接受投資人委托進(jìn)行長(zhǎng)期的資產(chǎn)管理權(quán)，該基金在北京、上海核心區(qū)域收購(gòu)資產(chǎn)規(guī)模逾80億元。

外資基金整棟收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的情況也在增加。其中，最受關(guān)注的莫過(guò)于名為基匯資本的境外地產(chǎn)基金，該基金在過(guò)去半年以共計(jì)104.6億港元的價(jià)格成功收購(gòu)李嘉誠(chéng)旗下的廣州西城都薈與北京盈科中心兩宗商用物業(yè)，基金將通過(guò)整改提高這些商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)能力，以提高租金回報(bào)率。

“隨著資產(chǎn)證券化的不斷完善，退出機(jī)制的暢通將吸引越來(lái)越多的房地產(chǎn)基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)能力的提升，為市場(chǎng)帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)”，劉聰告訴記者。

此外，還有部分地產(chǎn)商謀劃通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)介入PE投資，建立全新的地產(chǎn)金融模式?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，深圳星河集團(tuán)正在嘗試用寫(xiě)字樓的產(chǎn)權(quán)置換擬上市公司股權(quán)，最終通過(guò)資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)投資收益。據(jù)悉，星河集團(tuán)會(huì)與大量擬上市公司接觸，如果這些公司有購(gòu)置寫(xiě)字樓的計(jì)劃，星河集團(tuán)會(huì)派出專(zhuān)門(mén)的調(diào)研團(tuán)隊(duì)對(duì)企業(yè)進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，在雙方對(duì)產(chǎn)權(quán)和股權(quán)進(jìn)行合理估值后，再確定置換比例及置換期限，實(shí)現(xiàn)從單純的地產(chǎn)項(xiàng)目變?yōu)楣蓹?quán)投資的轉(zhuǎn)型，曲線完成資產(chǎn)證券化。

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模式篇

互聯(lián)網(wǎng)思維+個(gè)性化定位：商業(yè)地產(chǎn)商再造盈利模式

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是要尋找到被市場(chǎng)和資本市場(chǎng)認(rèn)可的盈利模式。”商業(yè)地產(chǎn)全程服務(wù)商RET睿意德高級(jí)董事王玉珂在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)商業(yè)模式都還處于探索階段。

中國(guó)新城市開(kāi)發(fā)等房地產(chǎn)公司的招股情況不理想，顯然和內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)商普遍沒(méi)有找到成熟的盈利模式有關(guān)。

通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)聚焦目標(biāo)客群

住宅市場(chǎng)頻頻遭遇政策調(diào)控以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)一直被視為避風(fēng)港。轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)也成為近幾年來(lái)行業(yè)中最熱門(mén)的話(huà)題。作為地產(chǎn)一哥，萬(wàn)科無(wú)疑是最具有危機(jī)感的企業(yè)。

2013年以來(lái)，北京萬(wàn)科在萬(wàn)科商用的新業(yè)務(wù)層面不斷探索，從 “蓋有人住的好房子”轉(zhuǎn)型到“蓋有人用的好房子”，業(yè)務(wù)也已拓展至購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店、養(yǎng)老服務(wù)等城市綜合配套服務(wù)領(lǐng)域。

今年以來(lái)，萬(wàn)科則先后聯(lián)手百度、雅詩(shī)閣、途家網(wǎng)，對(duì)商用物業(yè)進(jìn)行新的嘗試。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶表示，與雅詩(shī)閣合作意味著萬(wàn)科在北京真正開(kāi)始了服務(wù)公寓的業(yè)務(wù)，據(jù)其介紹，雙方在蘇州、無(wú)錫、北京大興和順義的4個(gè)項(xiàng)目共涉及700套公寓。

此外，萬(wàn)科位于北戴河的某項(xiàng)目將首次嘗試互聯(lián)網(wǎng)思維模式，通過(guò)途家網(wǎng)為項(xiàng)目業(yè)主提供后期的增值服務(wù)。

借助互聯(lián)網(wǎng)是目前被眾多房企廣泛運(yùn)用的新利器，以萬(wàn)達(dá)為例，正是利用“大數(shù)據(jù)”的電子商務(wù)模式對(duì)其線下資源進(jìn)行整合，利用這些項(xiàng)目資源，建立會(huì)員體系，通過(guò)現(xiàn)代移動(dòng)終端的先進(jìn)技術(shù)，掌握每一個(gè)項(xiàng)目中，大量會(huì)員消費(fèi)的次數(shù)、額度、喜好等，然后根據(jù)大數(shù)據(jù)做出分析，有針對(duì)性地進(jìn)行下一階段的招商和調(diào)整商家布局。

強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的消費(fèi)體驗(yàn)

當(dāng)越來(lái)越多的企業(yè)涌入商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)大潮中，如何避免同質(zhì)化、實(shí)現(xiàn)獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)疑是突圍的關(guān)鍵。

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全球新建購(gòu)物中心面積排名前10的城市有9個(gè)在中國(guó)，全球在建購(gòu)物中心面積超過(guò)一半也來(lái)自中國(guó)。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)此前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在華遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略中，商業(yè)板塊不可或缺，而商業(yè)戰(zhàn)略和綜合體運(yùn)營(yíng)將成為華遠(yuǎn)新的發(fā)力點(diǎn)。

作為主戰(zhàn)場(chǎng)的北京，華遠(yuǎn)商業(yè)版圖已初現(xiàn)雛形。其中，位于通州的華遠(yuǎn)·好天地定位為區(qū)域型商業(yè)，華遠(yuǎn)·華中心著眼于城市和區(qū)域商業(yè)綜合體，門(mén)頭溝地塊規(guī)劃的華遠(yuǎn)·華中心（北京）則定位于頂級(jí)商業(yè)綜合體。

外資老牌商業(yè)運(yùn)營(yíng)商凱德也在不斷調(diào)整其在國(guó)內(nèi)的產(chǎn)品分布。凱德商用去年7月份收購(gòu)的位于北京南三環(huán)的大峽谷購(gòu)物中心項(xiàng)目后，通過(guò)升級(jí)餐飲及兒童業(yè)態(tài)，出租率已由收購(gòu)時(shí)的92.7%提升至目前的99.8%，租戶(hù)數(shù)量也從原來(lái)的163個(gè)增加到190多個(gè)。

凱德去年收購(gòu)改造的另一處商業(yè)項(xiàng)目凱德晶品購(gòu)物中心，則主打高端消費(fèi)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地走訪北京多個(gè)商圈后發(fā)現(xiàn)，不同于核心商圈的業(yè)態(tài)布局，社區(qū)商業(yè)更注重貼近生活所需，針對(duì)某一類(lèi)人群消費(fèi)習(xí)慣設(shè)定的業(yè)態(tài)比例不斷放大，帶來(lái)的客流量不降反升。以位于海淀區(qū)清河板塊的五彩城項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目充分放大了兒童業(yè)態(tài)的配比，據(jù)了解，該項(xiàng)目的snoopy樂(lè)園開(kāi)業(yè)當(dāng)天就吸引了7萬(wàn)人的客流量。

“每一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目都會(huì)有2~3年的培育期，市場(chǎng)供應(yīng)不斷加大也考驗(yàn)產(chǎn)品差異化。”王玉珂對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，產(chǎn)品差異化基于對(duì)需求的研究，“通過(guò)對(duì)周邊客群的需求分析、消費(fèi)方式變化的分析等，找到目標(biāo)客群和產(chǎn)品的契合點(diǎn)?！?/p>

探索盈利能力再造

除了定位差異化，大量自持面積對(duì)于資金沉淀的需求以及運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)，也讓商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有想象中美好。

蘭德咨詢(xún)此前發(fā)布的一項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)地上市房企中持有商業(yè)地產(chǎn)的，持有型物業(yè)租金收入一般占年度營(yíng)業(yè)總收入的3%~5%，高的達(dá)到7%；相對(duì)于持有性物業(yè)資產(chǎn)，租金收入僅占1.5%左右，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)則大都為負(fù)。

“就拿萬(wàn)達(dá)來(lái)說(shuō)，之前一直希望將商業(yè)地產(chǎn)單獨(dú)上市，但核心的盈利點(diǎn)卻很難被資本市場(chǎng)所認(rèn)可?！币晃徊辉妇呙纳虡I(yè)地產(chǎn)分析人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言。

公開(kāi)資料顯示，去年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司收入1456.2億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)（公寓、商鋪、寫(xiě)字樓）收入1262.5億，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%。

記者粗略統(tǒng)計(jì)了太古、新鴻基去年的租金收益，分別為96.73港億和90.78億港元，其中太古地產(chǎn)租金收益占整體收入的比例高達(dá)74.8%。

“類(lèi)似新鴻基、太古等港資地產(chǎn)商，其融資渠道的多元化使其可以擁有低成本融資，能夠接受長(zhǎng)時(shí)間的持有運(yùn)營(yíng)，而國(guó)內(nèi)運(yùn)營(yíng)收益占企業(yè)整體收入超過(guò)5%的少之又少?！蓖跤耒嬲f(shuō)道。

在王玉珂看來(lái)，如何尋找到真正的盈利點(diǎn)是目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)面臨的首要問(wèn)題。“所有做得較好的商業(yè)地產(chǎn)基本都是租售相結(jié)合的模式，可售的產(chǎn)品很多，包括住宅開(kāi)發(fā)、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等，但最核心的是租售比例的把控?！?/p>

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探索篇

商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)之道：自營(yíng)人氣業(yè)態(tài)

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在主力店盈利能力孱弱，市場(chǎng)號(hào)召力欠缺的大背景下，有開(kāi)發(fā)商通過(guò)跨行業(yè)經(jīng)營(yíng)，提升旗下的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值，為最終在資本市場(chǎng)獨(dú)立分拆上市或發(fā)行REITs等產(chǎn)品奠定基礎(chǔ)。萬(wàn)達(dá)、復(fù)星、世茂、恒大則是這類(lèi)開(kāi)發(fā)商的代表。

多種手段提升商場(chǎng)人氣

商業(yè)地產(chǎn)跨界的典型案例是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾指出，房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法產(chǎn)生長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，因而萬(wàn)達(dá)必須向文化旅游轉(zhuǎn)型。4月下旬，萬(wàn)達(dá)院線招股書(shū)發(fā)布，計(jì)劃募資20億元，在深圳中小板上市。萬(wàn)達(dá)院線目前主營(yíng)影院投資建設(shè)、電影放映及衍生業(yè)務(wù)。招股書(shū)顯示，2013年，萬(wàn)達(dá)院線31.6億元的票房收入占市場(chǎng)14.5%。萬(wàn)達(dá)影院對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的客流貢獻(xiàn)也較大。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)并非個(gè)案，世茂也成立了世茂影院投資發(fā)展有限公司，采取院線捆綁商業(yè)地產(chǎn)的模式，目前已經(jīng)發(fā)展多家影院。這些影院有助于提升商業(yè)地產(chǎn)的人氣。此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾調(diào)查過(guò)世茂開(kāi)設(shè)在部分二、三線城市的購(gòu)物中心，發(fā)現(xiàn)影院是幫助這些購(gòu)物中心留住人流的一個(gè)很好的途徑。世茂還非常懂得利用自己在住宅資源上的優(yōu)勢(shì)來(lái)吸引客流。世茂部分住宅項(xiàng)目運(yùn)行的“云服務(wù)”板塊內(nèi)容之一，就是世茂百貨的“商務(wù)云”，通過(guò)這一方式，世茂將客流量大量吸引到自己的購(gòu)物中心內(nèi)。

復(fù)星集團(tuán)則通過(guò)投資時(shí)尚品牌，從而在商業(yè)地產(chǎn)的招租規(guī)劃中擁有更多自主權(quán)。主持投資意大利男裝品牌Caruso的復(fù)星集團(tuán)國(guó)際發(fā)展部總經(jīng)理仲雷透露，Caruso在中國(guó)的第一家旗艦店將開(kāi)在復(fù)星旗下的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)建立了健康管理事業(yè)部，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)承諾為入住的企業(yè)提供包括注冊(cè)到融資的一系列服務(wù)。

給客群獨(dú)特消費(fèi)體驗(yàn)

為商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃未來(lái)，如今首先要考慮的一個(gè)因素就是互聯(lián)網(wǎng)，其次是在經(jīng)營(yíng)方面提升品質(zhì)。

互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)的普及，以及低成本的物流和配送服務(wù)推動(dòng)了在線零售業(yè)的快速發(fā)展，在這樣的大趨勢(shì)下，實(shí)體店挖空心思，只有提供互聯(lián)網(wǎng)無(wú)法滿(mǎn)足的服務(wù)和需求，才能繼續(xù)吸引客流。

一個(gè)重要的變化是，餐飲這種無(wú)法在網(wǎng)上完成的消費(fèi)，在購(gòu)物中心變得越來(lái)越重要。

據(jù)《成都商報(bào)》報(bào)道，數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去餐飲在購(gòu)物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購(gòu)物中心的餐飲租戶(hù)占比高達(dá)40%。在上海的一些新興區(qū)域和新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，餐飲商家尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進(jìn)駐，成為提高入駐率和吸引客流的關(guān)鍵。

房地產(chǎn)資咨詢(xún)服務(wù)公司高緯環(huán)球在一份報(bào)告中表示，百貨若想獲得成功，有幾種思路，如利用區(qū)位和歷史積淀，或者將百貨購(gòu)物中心化為零售主力店創(chuàng)造更多空間；另一個(gè)做法就是“跨界”，在某些領(lǐng)域變得更加專(zhuān)長(zhǎng)，例如向消費(fèi)者傳遞最新的高端服飾流行趨勢(shì)。

高緯環(huán)球顧問(wèn)部中國(guó)區(qū)董事雷玉紅認(rèn)為，“有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商更愿意選擇有豐富零售物業(yè)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)的建筑師，以便設(shè)計(jì)出更能吸引商家和顧客的項(xiàng)目。同時(shí)，有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商更有可能說(shuō)服那些關(guān)鍵的主力商家進(jìn)駐。”

一些購(gòu)物中心如上海嘉里城、北京的僑福芳草地等最近則在購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)上更加強(qiáng)調(diào)品質(zhì)生活這一概念。

道賓商務(wù)咨詢(xún)顧問(wèn)蕭長(zhǎng)明曾擔(dān)任上海港匯恒隆廣場(chǎng)的副總經(jīng)理，他認(rèn)為，如今的購(gòu)物中心已經(jīng)到了洗牌的階段，很多購(gòu)物中心通過(guò)打折來(lái)吸引客流，這樣的做法僅在換季時(shí)可以采用，且效果越來(lái)越不明顯。

以上海的K11購(gòu)物中心為例，K11主打“藝術(shù)牌”，且在購(gòu)物中心安排了很多生活方式類(lèi)的項(xiàng)目，可供全家人一起活動(dòng)。幾個(gè)月前，K11在商場(chǎng)出口處陳列出許多頗具設(shè)計(jì)感的彩色木馬，以吸引客流。蕭長(zhǎng)明告訴記者，木馬的創(chuàng)意早在上世紀(jì)四十年代就曾在法國(guó)一家酒店嘗試過(guò)，大獲成功。在迪拜、倫敦，很多商場(chǎng)都有巧妙的跨界設(shè)計(jì)，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)商完全可以學(xué)習(xí)、借鑒國(guó)外的創(chuàng)意巧思，引入中國(guó)，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)活力。