每經(jīng)記者 尚希 盧曦發(fā)自北京、上海

中國開發(fā)商的海外投資之路注定不平坦。

繼馬航失聯(lián)事件重挫國人赴馬來西亞投資樓市的熱情之后，近日韓國濟(jì)州道新任知事發(fā)表言論稱，中國目前投資濟(jì)州的大項(xiàng)目屬于“投機(jī)資本”，擔(dān)心未來中國人在濟(jì)州圈地成為“中國城”，要求已經(jīng)獲得上屆道政府批準(zhǔn)、但未開工的項(xiàng)目“從頭再來”。他還宣布，將大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟(jì)州永居權(quán)的條件。

“對于海外購房來說，最大的影響是政策的不確定性，一旦購房者意識到投資的風(fēng)險(xiǎn)會隨著政策變化而增加的時(shí)候，投資將非常謹(jǐn)慎。之前的馬來西亞、現(xiàn)在的濟(jì)州島都會出現(xiàn)投資萎縮。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

業(yè)內(nèi)人士表示，對于投資海外的中國房企來說，當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)是風(fēng)險(xiǎn)的首要來源。對于游戲規(guī)則的變化，企業(yè)應(yīng)將其視為常態(tài)，不必回避，應(yīng)通過調(diào)整適應(yīng)來解決。

多個項(xiàng)目因此受挫

原本要在今日（24日）舉行開工儀式的濟(jì)州神話歷史公園項(xiàng)目，也因此被按下暫停鍵。根據(jù)韓聯(lián)社報(bào)道，濟(jì)州道本月20日給藍(lán)鼎濟(jì)州開發(fā)公司發(fā)來通知，稱通過對上月30日申請的濟(jì)州神話歷史公園A區(qū)和R區(qū)的建筑許可進(jìn)行核查發(fā)現(xiàn)，建筑許可申請面積和開發(fā)事業(yè)承認(rèn)面積之間存在一定差異，要求8月29日之前進(jìn)行完善。

根據(jù)韓國當(dāng)?shù)孛襟w此前的報(bào)道，2013年4月，韓國濟(jì)州國際自由城市開發(fā)中心（JDC）與中國開發(fā)企業(yè)藍(lán)鼎集團(tuán)就JDC核心項(xiàng)目之一的“神話歷史公園”四季型綜合度假村開發(fā)項(xiàng)目，簽署了大規(guī)模投資協(xié)議備忘錄 （MOA）。根據(jù)協(xié)議備忘錄，藍(lán)鼎集團(tuán)將綜合開發(fā)可親身體驗(yàn)并欣賞濟(jì)州及北歐神話的主題區(qū)、游樂設(shè)施、度假村等設(shè)施。“神話歷史公園”項(xiàng)目是在西歸浦市安德面一帶，以濟(jì)州獨(dú)有神話與歷史為背景營造世界水平的體驗(yàn)型主題公園的項(xiàng)目。

然而，就在該項(xiàng)目計(jì)劃舉行開工儀式的前一周，新當(dāng)選的濟(jì)州道知事元喜龍?jiān)?月17日突然表示，當(dāng)?shù)貧g迎健康的中國資本，但堅(jiān)決反對投機(jī)性中國資本，并要求將該項(xiàng)目后期的審批等全部移交給新的濟(jì)州道廳。

蓄勢待發(fā)的項(xiàng)目被踩下急剎車，項(xiàng)目整體開發(fā)推進(jìn)將面臨新的挑戰(zhàn)。昨日 （23日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電藍(lán)鼎國際（00582，HK）投資者關(guān)系部相關(guān)人士，該人士表示，具體的情況正在了解中，有進(jìn)一步的消息后會與我們溝通。

“目前藍(lán)鼎方面也在與當(dāng)?shù)卣M(jìn)行溝通，據(jù)反饋的信息溝通的還是很順暢的?！币晃唤咏{(lán)鼎國際的知情人士表示。

而面臨重新審核危機(jī)的并非這一個項(xiàng)目。據(jù)韓國《朝鮮日報(bào)》報(bào)道，韓國樂天公司和中國綠地集團(tuán)共同開發(fā)的濟(jì)州“夢塔”項(xiàng)目遲遲無法突進(jìn)，元喜龍公開表示，將對之前道廳頒發(fā)的許可證書“一一檢驗(yàn)并從頭開始”。

對此，綠地方面昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，此次被提及的“夢塔”是一個超高層的項(xiàng)目，目前狀況需要進(jìn)一步確認(rèn)。而綠地此前在濟(jì)州島投資的綠地健康旅游城項(xiàng)目進(jìn)展順利，不受影響。

房企海外投資風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

韓國濟(jì)州道投資環(huán)境突然收緊，對于中國企業(yè)來說無疑是一次考驗(yàn)。目前進(jìn)入韓國的有綠地、藍(lán)鼎等企業(yè)來說。綠地作為國企，且在投資濟(jì)州道之前有過政府層面的溝通，此次事件的影響也許有限，而其他中國企業(yè)能否順利突圍，還有待進(jìn)一步了解。

此前在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，綠地方面就曾表示，在韓國的中國房企如果不熟悉當(dāng)?shù)氐姆?，不了解其投資領(lǐng)域的一些特殊政策，很可能會導(dǎo)致“水土不服”，最終投資失敗。因而從濟(jì)州項(xiàng)目一開始就聘請了韓國律師事務(wù)所作為“外腦”，借用“外腦”的專業(yè)性彌補(bǔ)了企業(yè)自身不足，避免走彎路。

此前由于韓國的行政手續(xù)復(fù)雜，一定程度上影響到了綠地在韓項(xiàng)目的進(jìn)度。直到張玉良在3月底赴韓出席外資企業(yè)懇談會時(shí)，特意向韓國有關(guān)方面提出要求簡化行政流程、加快審批速度，對方也作出了相應(yīng)改進(jìn)。

可見，對于中國房企海外投資來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)莫過于陌生的政策環(huán)境。這也要求開發(fā)企業(yè)必須做好深入的前期了解及考察。

對此，世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨認(rèn)為，對于投資海外的中國房企來說，當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)是風(fēng)險(xiǎn)的首要來源。政策風(fēng)向的變化或?qū)⒂绊戫?xiàng)目的進(jìn)度和進(jìn)一步投資計(jì)劃的安排。對于游戲規(guī)則的變化，出海的中國企業(yè)應(yīng)將其視為常態(tài)，不必回避，通過調(diào)整適應(yīng)來解決。

國際房地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)萊坊高級董事及估價(jià)咨詢主管林浩文指出，濟(jì)州島中資開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目投資收緊，對于中國房企出海投資具有警示意義，“海外項(xiàng)目不能照搬國內(nèi)的操作模型，需要一定的彈性，而且一定要做好前期調(diào)研?！?/p>

在林浩文表示，越來越多的開發(fā)商由于國內(nèi)限購、海外投資成本較低等因素出海，也有很多盲目收購項(xiàng)目后才發(fā)現(xiàn)隱藏許多問題，“如果是類似于歐美一些成熟的市場，風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)相對較低，反而是一些新興市場如東南亞等國家，由于之前購買力幾乎都是國內(nèi)市場支撐，快速的國際化會讓其產(chǎn)生抵觸。這也是風(fēng)險(xiǎn)所在?！?/p>

打擊房企進(jìn)軍韓國信心

值得注意的是，除了要加強(qiáng)對于中資項(xiàng)目的審查，濟(jì)州島方面還表示將進(jìn)一步提高外國人置業(yè)的門檻。

元喜龍的職務(wù)交接委員會20日對外宣布，以后外國人要獲得濟(jì)州道永久居留權(quán)，除了購買5億韓元(約合50萬美元)以上的房地產(chǎn)外，還必須另外購買5億韓元的“濟(jì)州地方開發(fā)債券”，以“改善”濟(jì)州道的投資移民制度。

顯然，門檻在不斷抬升。早在2010年，濟(jì)州島曾頒布投資移民政策，對投資函購濟(jì)州島等指定地區(qū)的休閑娛樂設(shè)施的外國人，將給予永久居住權(quán)。其中，在濟(jì)州島內(nèi)購買休閑停留設(shè)施花費(fèi)50萬美元以上，即可獲得韓國移民身份。

如此對比來看，雖然購房的門檻金額并無多大的變化，都在50萬美元左右，但此前外國購房人在五年后將可以無條件移民，不僅享受國民待遇而且不用服兵役。

伴隨著越來越多的中國開發(fā)商將視線鎖定在濟(jì)州島，當(dāng)?shù)匾哺械搅宋C(jī)。報(bào)道稱，目前以尋求永居權(quán)為目的在濟(jì)州購買度假村等房產(chǎn)的外國人有500余人，主要是中國人。但是濟(jì)州當(dāng)?shù)氐氖忻駡F(tuán)體擔(dān)憂，不動產(chǎn)投資移民制度可能引發(fā)中國等外國資本“無節(jié)制購買土地和胡亂開發(fā)”。此外，濟(jì)州道已經(jīng)向韓國中央政府提議，準(zhǔn)備在濟(jì)州實(shí)施“永居權(quán)總量制”，即將移民總數(shù)控制在濟(jì)州島人數(shù)總數(shù)的1%，約6000人左右。

“未來濟(jì)州島購買人群將發(fā)生變化，之前的濟(jì)州島移民條件較低，但更換新知事后，原來中國開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目，針對的客戶入籍要求將提高，這種情況下，將明顯影響在售項(xiàng)目的銷售?！睆埓髠Υ吮硎?。

對此，衛(wèi)民不動產(chǎn)蔡為民在接受記者采訪時(shí)表示，如果韓國地方政府對中國房企表現(xiàn)出抵制態(tài)度，將會打擊尚未進(jìn)入韓國但有意投資的企業(yè)信心，對現(xiàn)有的項(xiàng)目應(yīng)該不會造成太大的影響。

他進(jìn)一步指出，中國企業(yè)、游客剛剛涌入韓國時(shí)，提振了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，也受到了歡迎。隨著時(shí)間推移，中國游客、移民、企業(yè)開始形成較大規(guī)模，占用了當(dāng)?shù)氐慕逃?、醫(yī)療資源，推高了物價(jià)，因而引起了當(dāng)?shù)鼐用竦姆锤小?/p>

濟(jì)州新上任的地方官員近期做此表態(tài)，很大程度上反映了當(dāng)?shù)氐拿褚?。所以，中國房企出海還需謹(jǐn)慎，應(yīng)避免短時(shí)間內(nèi)大規(guī)模擴(kuò)張。