每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

今年,房地產(chǎn)行業(yè)最熱門的話題，無(wú)疑是綠地在今年的銷售目標(biāo)將達(dá)到2400億元，有機(jī)會(huì)超過萬(wàn)科，晉身為行業(yè)的新老大。

但是，并沒有太多人知道，截至去年，綠地集團(tuán)的凈資產(chǎn)規(guī)模只有萬(wàn)科的一半。正是依靠著綠地的混合所有制，公司才得以實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入超過萬(wàn)科一倍的高效資金周轉(zhuǎn)。

對(duì)目前正在尋找改革方向的上海國(guó)資地產(chǎn)軍團(tuán)來(lái)說(shuō)，綠地的混合所有制模式，無(wú)疑是他們可以效仿的一個(gè)方向。學(xué)習(xí)綠地公司有望以不多的資金規(guī)模，實(shí)現(xiàn)更快速的增長(zhǎng)和更高的凈資產(chǎn)回報(bào)水平。

混合經(jīng)營(yíng)帶來(lái)高凈資產(chǎn)收益率

按照綠地的重組方案，上海市國(guó)資委在未來(lái)上市公司中的角色將大大淡化。在2013年底以前，綠地國(guó)有股的比例總計(jì)超過六成。而按照方案重組完成后，國(guó)有股比例將降至50%以下。

事實(shí)上，綠地的混合所有制改革早就已經(jīng)開始實(shí)施。很多業(yè)界人士發(fā)現(xiàn)，綠地的很多項(xiàng)目都是選擇和其他房地產(chǎn)公司合作的。這種項(xiàng)目層面的混合所有制，給綠地創(chuàng)造高收益帶來(lái)了機(jī)會(huì)。

根據(jù)金豐控股公布的綠地集團(tuán)財(cái)務(wù)審計(jì)資料，綠地集團(tuán)2013年的少數(shù)股東權(quán)益已經(jīng)大幅度提升，由2012年的總額僅61億元，上升至去年的140億元。股本的大幅增長(zhǎng)，令綠地的資產(chǎn)規(guī)模在去年底大幅猛增，總資產(chǎn)從前一年的2387億元到去年底的3676億元。

大幅激增的資產(chǎn)規(guī)模，令綠地可以在境外大規(guī)模布局，去年宣布總投資200億美元開拓海外市場(chǎng)，并預(yù)計(jì)在今年實(shí)現(xiàn)海外銷售200億元的目標(biāo)?；旌辖?jīng)營(yíng)制也給綠地帶來(lái)了很高的凈資產(chǎn)收益率，去年達(dá)到25%，遠(yuǎn)超同等規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

事實(shí)上，“混合所有制”的模式，已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)廣泛流行。除了綠地，股權(quán)更為分散的萬(wàn)科開始推行的 “小股操盤”模式，也旨在更大規(guī)模地吸收社會(huì)資本擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。根據(jù)萬(wàn)科去年的財(cái)報(bào)，少數(shù)股東也已經(jīng)占到了萬(wàn)科合并資產(chǎn)報(bào)表中凈資產(chǎn)比重的27%。

給管理層更大經(jīng)營(yíng)自由

多份公告強(qiáng)調(diào)，上海國(guó)資委不參與企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理，國(guó)有股東相互獨(dú)立，作為財(cái)務(wù)投資人，未來(lái)上海市國(guó)資委將更多地考慮上市公司的凈資產(chǎn)回報(bào)率。

綠地重組的一大亮點(diǎn)在于“混合所有制”，對(duì)此綠地董事長(zhǎng)張玉良表示，混合所有制既能確保國(guó)有資本的主導(dǎo)地位，又能發(fā)揮混合所有制市場(chǎng)化、靈活高效的優(yōu)勢(shì)。未來(lái)職工持股將在上市公司擁有更大的話語(yǔ)權(quán)。

這樣的思路可能給眼下重組關(guān)鍵時(shí)期的國(guó)資房企帶來(lái)新的活力。

農(nóng)工商房地產(chǎn) （以下簡(jiǎn)稱農(nóng)房）董事長(zhǎng)張智剛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，作為國(guó)企，農(nóng)房一直“憋著一口氣”。以往，由于農(nóng)房大股東是光明，農(nóng)房的項(xiàng)目被視為固定資產(chǎn)投資，規(guī)模上受到了限制。

據(jù)透露，農(nóng)房專門成立了部門，將歷史樓盤的增值稅等問題進(jìn)行了全面的清理。公司官方網(wǎng)站上公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年2月至2014年2月，公司儲(chǔ)備土地3290畝，是前3年土地儲(chǔ)備的總和，累計(jì)增加項(xiàng)目25個(gè)。目前其土地儲(chǔ)備65%集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，其中上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%。

作為國(guó)企，農(nóng)房以往承擔(dān)了不少社會(huì)責(zé)任。據(jù)透露，2013年農(nóng)房有較大資金投入了動(dòng)遷房和經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)配套建設(shè)學(xué)校和道路，這部分的利潤(rùn)按要求被控制在3%以下，未來(lái)農(nóng)房將降低在保障房方面的投入比例。

張智剛認(rèn)為，上市后企業(yè)自主權(quán)更大，可以按照市場(chǎng)化規(guī)律運(yùn)作。如果一直受到條條框框制約，農(nóng)房就很難成長(zhǎng)。改變機(jī)制體制帶來(lái)的活力，是不可估量的。農(nóng)房還有大量的農(nóng)場(chǎng)地塊，未來(lái)公司有意開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。

農(nóng)房總裁沈宏澤表示，住宅仍是農(nóng)房最主要的產(chǎn)品，定位在自住、改善型需求。上市后的農(nóng)房一方面可以在資金上更為寬裕，另一方面，上市公司的品牌效應(yīng)對(duì)擴(kuò)張有幫助。

國(guó)資改革有望激活房企

上海國(guó)資這一輪改革，規(guī)模大、牽涉范圍廣，不僅影響了多家上市公司，對(duì)上海的房地產(chǎn)行業(yè)也有深遠(yuǎn)影響。

某機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉告訴記者，對(duì)于國(guó)資企業(yè)來(lái)說(shuō)，以往在政府保護(hù)下，在拿地等環(huán)節(jié)有一定的優(yōu)勢(shì)。雖然國(guó)資委以往也注重企業(yè)效益，但并不能像民營(yíng)企業(yè)那樣高度關(guān)注和考察投資回報(bào)率等指標(biāo)，不能激發(fā)企業(yè)的活力。

許多其他行業(yè)的國(guó)資企業(yè)早早展開了市場(chǎng)化改革，家電等行業(yè)如今已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全行業(yè)的成長(zhǎng)。而房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)化改革還在繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)的過程中。上海、南京等不同城市的國(guó)企改革進(jìn)度、思路都不一樣。未來(lái)可以肯定的是，國(guó)資房企面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，產(chǎn)品品質(zhì)也將得到提升。

張宏偉認(rèn)為，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，過去十年里，上海房企大多立足于上海本地市場(chǎng)。只有綠地這樣的超級(jí)房企視野遍及全國(guó)乃至海外。隨著大量全國(guó)性的開發(fā)商進(jìn)入上海，上海房企也開始意識(shí)到“走出去”的重要性。

除了國(guó)資淡化之外，綠地、農(nóng)房等房企未來(lái)在資本市場(chǎng)上將有更大的空間和挑戰(zhàn)。億翰智庫(kù)張化東認(rèn)為，綠地未來(lái)業(yè)績(jī)的提升趨勢(shì)非常明顯，而農(nóng)房則面臨一定的不確定性。

“未來(lái)對(duì)于股東來(lái)說(shuō)，凈資產(chǎn)回報(bào)率是最關(guān)鍵的指標(biāo)，整個(gè)企業(yè)體系都會(huì)以此為重。對(duì)于綠地，財(cái)務(wù)杠桿的提升可能并不大，在經(jīng)營(yíng)杠桿上變化更明顯?！睆埢瘱|說(shuō)。

以往這些企業(yè)涉足代建、合作開發(fā)等模式，上市之后，可能會(huì)采取更開放的態(tài)度面對(duì)這些合作。

另一方面，管理層以往就有一部分持股，未來(lái)股權(quán)激勵(lì)政策推出，新老管理層都將受到激勵(lì)，管理層潛力有望得到最大程度的開發(fā)。