每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

隨著降價(jià)潮在全國蔓延，大型房企舉起降價(jià)大旗，上市房企業(yè)績出現(xiàn)進(jìn)一步分化。

根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月9日，已經(jīng)發(fā)布銷售數(shù)據(jù)的全國19個(gè)上市房企5月份合約銷售額為738億元，環(huán)比微漲2.5％。

在這其中，由于萬科、保利等龍頭企業(yè)加大降價(jià)促銷的力度，銷售額出現(xiàn)企穩(wěn)回升的勢頭，但以合生創(chuàng)展為代表的中小型房企由于價(jià)格調(diào)整策略緩慢，導(dǎo)致銷售額持續(xù)下滑，完成全年目標(biāo)幾無可能。

輝立證券分析師陳耕向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著降價(jià)潮在全國樓市蔓延，下半年房地產(chǎn)市場并不樂觀。

陳耕向記者表示預(yù)計(jì)在6月后會出現(xiàn)大量中小型上市房企下調(diào)銷售目標(biāo)的情況，在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局下，這些企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型也迫在眉睫。

龍頭房企主導(dǎo)“降價(jià)潮”/

作為房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)旺季，5月份通常才會迎來真正意義上的第一個(gè)成交高峰，但在市場需求不振、面臨深度調(diào)整的情況下，今年的“紅五月”并未出現(xiàn)。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國24個(gè)典型城市5月份新建商品住宅共成交1343萬平方米，環(huán)比減少9％，同比減少24％。

全國24個(gè)典型城市，前5月共成交7038萬平方米，同比減少1623萬平方米，降幅達(dá)19％，5月整體市場依舊沒有明顯起色。

即便進(jìn)入6月份，市場成交依然低迷。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月8日，全國54個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為39162套，同比5月初同期的47630套下調(diào)比例達(dá)到了17.8％，其中除一線城市相對平穩(wěn)外，其他城市下調(diào)幅度均超過一成。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，大型房企5月份銷售額出現(xiàn)集體回升的勢頭。與去年同期相比，今年5月份萬科合約金額同比上漲3％，增幅與上月持平，綠地集團(tuán)同比增幅高達(dá)37％，較4月擴(kuò)大17個(gè)百分點(diǎn)，保利地產(chǎn)同比增幅也由負(fù)轉(zhuǎn)正，金額同比從4月的下降12％變?yōu)樯蠞q10％。從環(huán)比觀察，保利、綠地、萬科5月銷售額環(huán)比漲幅分別高達(dá)47％、25％、14％，銷售回暖的跡象相當(dāng)明顯。

克而瑞研究中心經(jīng)理陳開朝認(rèn)為，5月重點(diǎn)房企業(yè)績回升企穩(wěn)，部分是因?yàn)榈胤骄仁辛Χ燃哟螅貏e是首套銀行信貸有所放松，但更重要的是這些房企隨行就市加大了促銷力度，尤其是龍頭房企的降價(jià)意愿相當(dāng)明顯。

以萬科為例，繼北京住總?cè)f科橙于3月率先降價(jià)后，其位于廣州的萬科歐泊、萬科金色家園均出現(xiàn)15％～30％的價(jià)格降幅并取得熱銷。綠地集團(tuán)5月147億元業(yè)績中，上海綠地中心二期銷售貢獻(xiàn)了近30％，該項(xiàng)目5月成交單價(jià)僅為5.8萬元/平方米，周邊的住宅項(xiàng)目均在7萬/平方米以上。

中小型房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫/

與大型房企相比，記者發(fā)現(xiàn)多數(shù)中小型房企銷售業(yè)績持續(xù)下滑，這其中，首創(chuàng)置業(yè)今年前5月累計(jì)簽約金額約51.3億元，按照全年280億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，完成度僅為18％；花樣年今年前5月累計(jì)銷售額為13.57億元，按照全年150億元的銷售目標(biāo)計(jì)算，完成度僅為10％；合生創(chuàng)展今年前4月的銷售金額僅為12.21億元，同比跌幅高達(dá)65.2％。

“有很多中小型房企年初對于市場過度樂觀，制定了較高的銷售目標(biāo)，隨著市場壓力在下半年繼續(xù)顯現(xiàn)，我預(yù)計(jì)在6月份之后會有越來越多的房企下調(diào)年度銷售目標(biāo)”，陳耕告訴記者。

根據(jù)德意志銀行近日發(fā)布的報(bào)告顯示，花樣年、合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、中國海外宏洋、寶龍地產(chǎn)、中國奧園、建業(yè)地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等地產(chǎn)商今年前四月銷售額僅達(dá)成其年度銷售目標(biāo)的不到20％，預(yù)計(jì)上述房企或無法達(dá)成今年銷售目標(biāo)。

陳耕認(rèn)為，大型房企由于盤子夠大，定價(jià)策略靈活，加上融資渠道順暢，它們可以通過積極的定價(jià)策略犧牲利潤以搶占市場份額，但中小型房企承受較高的融資成本，價(jià)格調(diào)整空間有限，在大型房企的降價(jià)攻勢下，未來將逐漸從市場邊緣化。

更致命的是，緊縮的信貸環(huán)境對于中小房企而言是“鋤弱扶強(qiáng)”的幫兇。綠城中國董事長宋衛(wèi)平此前曾透露，目前商業(yè)銀行只向行業(yè)TOP30的房企發(fā)放開發(fā)貸款，大量中小房企只能借助信托、民間高利貸等高息融資渠道，生存狀況惡劣。

陳耕認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入分化時(shí)代，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局愈發(fā)明顯，像萬科、恒大等大型房企可以通過提高市場占有率保持業(yè)績增長，中小型房企未來要么退出市場，要么必須走上轉(zhuǎn)型之路，像花樣年通過分拆“彩生活”上市加快向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、合生珠江系向金融轉(zhuǎn)型以及朗詩地產(chǎn)向綠色科技地產(chǎn)轉(zhuǎn)型均是最好的例子。