每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

如果拿2002年時的上海房地產(chǎn)50強和現(xiàn)在的上海房地產(chǎn)龍頭企業(yè)作比較，可以發(fā)現(xiàn)，當時大部分企業(yè)如今都已經(jīng)消失了蹤影。即使當年憑借新天地、瑞虹新城、翠湖天地等名牌項目叱咤風云的瑞安房地產(chǎn)，如今也不得不發(fā)行高息票據(jù)以歸還債務。

至于同樣在當年排名靠前的華麗家族、上海新梅等地產(chǎn)公司，如今則已慢慢淡出行業(yè)，而開發(fā)了半島酒店這一著名地標物業(yè)的盛高置地，在去年甚至已經(jīng)把整個公司賣給了綠地。

在中小企業(yè)處境艱難的同時，大公司的市場份額則日趨增長?？硕鹧芯靠偙O(jiān)薛建雄說，整個上海房地產(chǎn)市場的市場份額日趨集中，大公司的優(yōu)勢未來將更趨明顯。

賣項目成部分房企出路/

6月3日，瑞安房地產(chǎn)有限公司宣布，全資附屬公司ShuiOnDevelopment擬發(fā)行5.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息9.625%，將于2019年到期。這一貸款利率大大高于今年2月瑞安發(fā)行的一項三年期總額25億元的優(yōu)先票據(jù)，后者的年息只有6.875%。

據(jù)稱，所得款項凈額用于償還將于短期內(nèi)到期的現(xiàn)有債務，余款則用作撥付集團房地產(chǎn)或設備的資本開支。瑞房方面進一步表示，進行票據(jù)發(fā)行旨在償還集團現(xiàn)有債項及補充該集團用作其擴展及增長計劃的資金。

另外，根據(jù)瑞安房地產(chǎn)此前的披露，截至2014年4月，瑞安房地產(chǎn)償還銀行貸款及其他借款合共人民幣51.55億元，并產(chǎn)生額外銀行借款合共人民幣48.45億元。

不可否認的是，瑞安房地產(chǎn)從去年底開始就一直處于“瘦身”狀態(tài)。

5月30日，瑞安房地產(chǎn)公司宣布，其子公司已將杭州西湖天地項目全部售出，收購方是金稻投資有限公司。對于這筆交易，瑞安房地產(chǎn)董事總經(jīng)理兼財務總裁尹焰強表示，公司的策略是通過出售非核心商業(yè)資產(chǎn)以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及投資回報期。

去年12月，瑞安房地產(chǎn)發(fā)表公告稱，旗下全資子公司和中國人壽信托達成買賣協(xié)議，向中國人壽信托出售興建中的上海商業(yè)物業(yè)，涉及金額約33.23億元。去年11月底，瑞安房地產(chǎn)與買方陽光保險集團訂立框架協(xié)議，出售重慶渝中區(qū)重慶天地企業(yè)天地2號的辦公物業(yè)及停車位，總代價24.12億元。

在售出西湖天地后，瑞安方面曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“今年全年商業(yè)物業(yè)銷售目標為人民幣50億元，我們將繼續(xù)尋求合適的市場機會，以擴大盈利基礎(chǔ)及增加商業(yè)資產(chǎn)的資產(chǎn)流轉(zhuǎn)?！?/p>

對此，有業(yè)界人士評論認為，瑞安賣出項目是正確的決策，對于其他更小的房地產(chǎn)企業(yè)來說，不賣項目加大現(xiàn)金流就是“等死”。根據(jù)以往的規(guī)律，每次出現(xiàn)危機的時候，都會產(chǎn)生房地產(chǎn)公司賣出項目的現(xiàn)象。有些房企甚至將以往高價拿下卻無力開發(fā)的地塊直接賣出，如同制造企業(yè)賣出原料，圖的是“方便快捷”。

瑞安房地產(chǎn)尚且如此，其他銷售規(guī)模比瑞安房地產(chǎn)還要小的中小房企處境更為艱難。

衛(wèi)民不動產(chǎn)智庫營銷負責人蔡衛(wèi)民觀察發(fā)現(xiàn)，很多中小房企從今年初開始選擇撤退，逐步剝離房地產(chǎn)業(yè)務，將重心放到其他產(chǎn)業(yè)上。

2008年以來，華麗家族陸續(xù)拋售旗下的地產(chǎn)資產(chǎn)，其中包括上海福地投資管理有限公司等4家子公司股權(quán)。2013年上半年，華麗家族宣布調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸從房地產(chǎn)行業(yè)退出，進入其他領(lǐng)域。

上海新梅的處境與之相似，2013年底，公司計劃剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)向文化傳媒領(lǐng)域，但這一計劃在2014年3月宣告失敗，公司前景不明朗。

上海樓市“冰凍預警”/

讓房地產(chǎn)企業(yè)感到生存壓力的是目前低迷的市場環(huán)境。

德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，上海商品住宅成交量繼續(xù)走低，共計成交59.6萬平方米，環(huán)比下跌21.8%，同比下跌34.9%。當月全市商品住宅新增供應85.3萬平方米，環(huán)比上漲15.5%，同比下跌36.6%。

從成交面積看，一手商品住宅成交量跌至2011年以來同期最低水平，是2013年以來除了春節(jié)月份外成交量最低的月份。

德佑地產(chǎn)市場分析師趙葆根表示，5月全市一手商品住宅成交量已經(jīng)跌破了60萬平方米，一般樓市月成交低于50萬平方米，就可視為冰凍期，因此5月樓市已經(jīng)進入了“冰凍預警”的階段。而在接下來的6月，開發(fā)商為了沖刺上半年業(yè)績，將面臨更嚴峻的去化壓力，6月新推的樓盤將與此前去化不佳的項目一起陷入更為激烈的競爭中，這或?qū)⑹沟媚壳吧虾３蹙咭?guī)模的降價潮在廣度和深度上都得到提升。

“現(xiàn)在很多中小房企的想法是，再不收縮就來不及了。”上海一家國資背景的房地產(chǎn)企業(yè)高管告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，過去幾年許多開發(fā)商盲目拿地，沒有做出準確的預估，在房價上漲的時候問題被掩蓋，隨著房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，壓力開始迫近。

據(jù)介紹，目前在上海這樣的一線城市，中小房企處境還不算最差，在紹興、蕭山等民營經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，由于紡織等行業(yè)出口形勢不好，企業(yè)主沒有多余資金投資房地產(chǎn)，房產(chǎn)供應過量、成交低迷的情況更為嚴重。

蔡為民告訴記者，很多中小房企在去年盲目樂觀，拿了大量土地，他們寄希望于用賣房的收入償還土地出讓金，但銷售的低迷讓這一計劃難以順利施行。

雪上加霜的是，資本市場極為敏感。上述房企高管告訴記者，現(xiàn)在房企要從銀行貸款做開發(fā)幾乎是不可能的，而針對購房者的住房貸款卻仍然嚴格。另據(jù)記者了解，以往一些房地產(chǎn)企業(yè)的供應商可以通過與開發(fā)商的合作合同作為保證，從銀行獲得貸款，但近期這類貸款也被終止。

貸款搜索平臺融360近期報告顯示，在調(diào)查的21個城市中，首套房貸利率上浮至基準利率1.1~1.2倍已是普遍現(xiàn)象，超過40%的銀行將利率上浮10%，部分甚至上浮達20%，明顯高于4月份水平。

部分房企存償債風險/

中小房企的飽受煎熬，一方面給有意并購的房地產(chǎn)基金帶來機會，一方面也給之前向這些房企提供借款的金融機構(gòu)帶來了經(jīng)營風險。

“基金公司永遠是在你最困難的時候出手，絕不會雪中送炭。如果在一家公司快破產(chǎn)的時候買項目，對他們來說就是最成功的?！鄙鲜龇科蟾吖苷f。

瑞安房地產(chǎn)沒有透露近期出售的西湖天地的交易價格，但據(jù)推測，在目前的行情下，價格不會很高。

蔡為民了解到，目前國內(nèi)眾多房企都處在資金嚴重缺乏的狀態(tài)下，市場上有大量的項目待轉(zhuǎn)讓，最近數(shù)月，房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓非常頻繁。另外，很多信托公司對房地產(chǎn)公司的要求越發(fā)苛刻，除了要求20%以上的高回報率之外，還會要求房企在一、二線城市有項目。

“中國前100強的房企中有不少缺錢的，可以說除了央企、國企，其他公司都缺錢?！辈绦l(wèi)民說。

蔡為民甚至預言，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)四種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)信托違約、樓盤降價、房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房產(chǎn)中介公司倒閉。對于基金來說，地產(chǎn)行情眼下還未見底，要到下半年，上海等一線城市價格降幅達10%~15%時，基金才可能會較大規(guī)模出手。

在項目和股權(quán)的交易過程中，目前買方的議價能力更強，因此開發(fā)商面臨的是“保命還是保本”的選擇，決策存在失誤、抗風險能力差的中小房企將會經(jīng)歷一輪洗牌。

而對那些提供給房企借款的金融機構(gòu)來說，上述洗牌很可能會孕育一定的金融風險。事實上，去年記者就曾報道過上海新江灣城、松江等地區(qū)的房地產(chǎn)項目因為債務到期無法償還，而給信托借款機構(gòu)帶來的一系列負面影響。而在今年，這種中小房企到期不能償債的風險有可能繼續(xù)存在，甚至比去年更嚴重。

房企積極布局新領(lǐng)域/

面對愈發(fā)艱難的市場環(huán)境，中小房企的出路在哪？房地產(chǎn)市場的不景氣，導致一些房企通過各種途徑逐步退出房地產(chǎn)，而那些具有一定優(yōu)勢，只是存在暫時困難的房企，開始在業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型。

融創(chuàng)對綠城的收購提供了一種思路。宋衛(wèi)平將綠城出售后轉(zhuǎn)向新 “藍城”，不再從事高風險、資金需求龐大的全產(chǎn)業(yè)鏈房地產(chǎn)開發(fā)，而是將精力集中于其擅長的代建業(yè)務，以優(yōu)勢與同行合作。此外，上海的倉儲物流地產(chǎn)并未受住宅市場的氣候影響，反而出現(xiàn)了機會。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來，國內(nèi)主要城市優(yōu)質(zhì)倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成。平均投資回報率高達6.7%。近期工業(yè)用地新政的出臺，將對上海工業(yè)土地和物業(yè)市場產(chǎn)生重大影響。

世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)及物流服務部主管高級董事羅瑾認為，新政的出臺是因為上海建設用地指標迫近上限、土地使用效能亟待優(yōu)化，萬科等龍頭房企都開始積極布局這一領(lǐng)域。

一些房企嘗試通過服務、深化利用資源創(chuàng)造更大價值，以降低投資風險。其中，大數(shù)據(jù)的運用讓房企在拿地前有更精準的判斷，在項目開發(fā)設計和配套上更令消費者滿意。總之，房企精細化運作、升級轉(zhuǎn)型已經(jīng)勢在必行。