每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

和任何一類收藏品、投資品相同，當(dāng)高端住宅價格持續(xù)上升之時，必然會有人想辦法去仿造，試圖能讓普通住宅賣出高端住宅價格。

2010年以后，上海就曾發(fā)生過類似現(xiàn)象，開發(fā)商在普通住宅聚集區(qū)，甚至是經(jīng)濟(jì)適用房基地，蓋出大量定位高端的住宅，通過高端住宅作假，從中牟取暴利。

這也給有意購買高端住宅的購房者帶來困難，如何鑒別高端住宅，買到真正能夠長期保值的物業(yè)？

在高端住宅開發(fā)領(lǐng)域擁有豐富經(jīng)驗的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的觀點是，必須在那些需求集中資源稀缺的地區(qū)作開發(fā)，才能確保高端住宅銷售不會出現(xiàn)滯銷。而這其中，深度市場調(diào)研必不可少，只有發(fā)現(xiàn)需求高度旺盛，但供應(yīng)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于需求的情況下，他們才會拿地、開發(fā)、銷售。

融創(chuàng)旗下的諸多項目均奉行此道。在上海，融創(chuàng)開發(fā)的綠城玫瑰園因為低容積率而稀缺。在無錫，融創(chuàng)開發(fā)的綠城香樟園所處的太湖湖岸線，目前規(guī)劃主要是以商旅用地為主，湖岸線基本建設(shè)的都是高星級酒店。類似香樟園這樣的產(chǎn)品供應(yīng)也非常少。

世界頂級的開發(fā)商都秉持著類似觀念，在需求最為旺盛的地區(qū)，開發(fā)最稀有的產(chǎn)品，以保證高端住宅項目的長線銷售。全球最大房地產(chǎn)商之一的美國漢斯就選擇在大連的開發(fā)區(qū)開發(fā)高端住宅項目。由于大量歐美公司的入駐，這一地區(qū)的需求量極為旺盛，大量的跨國公司入駐，帶來了對當(dāng)?shù)刈≌男枨?。而這些需求提升了住宅的價值。

幾乎所有的高端住宅，都具備相對于潛在需求的極度供不應(yīng)求。無論是湯臣一品，還是其他的一些高端住宅產(chǎn)品。只有達(dá)到這樣一個程度，高端住宅才能夠做到保值。

僅僅依靠土地的稀有，并不能確保物業(yè)在購買后幾年乃至幾十年的持續(xù)稀有。為了提升房屋的稀有程度，開發(fā)商還會通過運用大師級的建筑方案、獨特的建材、增加服務(wù)的質(zhì)量等舉措，進(jìn)一步強化物業(yè)的稀有程度。

以綠城玫瑰園為例，每棟別墅會由兩個設(shè)計師服務(wù)，而其中有的別墅是境外的設(shè)計大師用時至少一年來設(shè)計的，而其中很多設(shè)計圖紙的施工，都被要求和設(shè)計要求零誤差，庭院鋪設(shè)的地磚甚至需要有經(jīng)驗的老師傅以一天僅鋪設(shè)4平方米的速度施工。高端住宅對施工要求的苛刻和精度要求可見一斑。

反觀不少人造高端住宅項目，雖然也會強調(diào)所使用的建材標(biāo)準(zhǔn)是全球頂級的，但是在設(shè)計、施工等細(xì)節(jié)上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到高段項目的要求，這點其實很容易被擁有豐富建筑裝修施工經(jīng)驗的內(nèi)行人一眼看出。

此前，一家房地產(chǎn)開發(fā)商的工程施工主管，就曾陪同《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者參觀過松江某個高端住宅樓盤。但是在僅僅看了房屋的外觀之后，他就連連搖頭，稱做工過于粗糙。而后上述高端住宅項目果然因為滯銷而連續(xù)降價，甚至因此出現(xiàn)虧損。在挑選高端住宅時，不妨帶上有經(jīng)驗的建筑設(shè)計師，了解房屋的做工和細(xì)節(jié)是不是夠好，同樣要蓋這樣一棟樓需要用多少錢。