每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

3月份的一次公開活動上，有投資者問經(jīng)濟學(xué)家郎咸平是不是應(yīng)該買信托？因為信托的收益是確定的，而房子的收益暫時并不確定。郎咸平的回答很肯定，必須是買房子。因為信托的剛性兌付只是暫時的，未來必然會出現(xiàn)部分信托到期后的兌付違約。相比之下，房子卻不會有這樣的風(fēng)險。在他看來，至少在目前，房地產(chǎn)，尤其是高端住宅類的產(chǎn)品是最保值的。

對此說法，有人不以為然。事實到底如何？在有機會購買海外房地產(chǎn)的背景下，中國高端住宅是否還值得購買呢？至于房屋以外的其他投資產(chǎn)品，比如地產(chǎn)信托、黃金等，又能否與高端住宅相比呢？

信托產(chǎn)品風(fēng)險遠大于房地產(chǎn)/

投資者提出應(yīng)該購買信托還是購買房子的問題，背景是房地產(chǎn)市場整體成交下滑。北京、上海等多地均出現(xiàn)商品住宅成交量大幅下滑，而在二三線城市的杭州、常州等地房價大幅打折的新聞，讓人們對房地產(chǎn)市場未來的前景充滿疑惑，甚至認為上述房地產(chǎn)市場未來可能崩盤。

相比之下，信托的收益遠好于房地產(chǎn)。目前很多信托產(chǎn)品的預(yù)期收益都達到10%以上，這使得部分有購房和改善需求的高凈值人群多了一個選擇：與其改善自己的居住條件，投資購買房屋，不如購買信托，這樣能帶來更多的收益。

而且按照業(yè)界的普遍觀點，本輪房地產(chǎn)市場的調(diào)整期會在一年到一年半。屆時，房地產(chǎn)價格將會出現(xiàn)一輪上揚趨勢。

精明的投資者因此認為，是否可以先用資金購買信托產(chǎn)品，等房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈趨勢之后，再去改善自己的住房，以達到財富保值升值的目的。

對于上述投資邏輯，郎咸平非常明確地回答，信托的風(fēng)險遠大于房地產(chǎn)。此前，包括中誠信托在內(nèi)的部分信托公司已經(jīng)發(fā)生了信托到期違約現(xiàn)象。因為借款人無法在規(guī)定時間內(nèi)歸還本金及利息，信托公司不得不最后“兜底”，剛性兌付本金及利息。而根據(jù)陶冬等經(jīng)濟學(xué)家的觀點，未來信托違約現(xiàn)象還將繼續(xù)存在，信托產(chǎn)品將不再是很多人想象的低風(fēng)險投資對象。

一旦選錯了信托投資產(chǎn)品，本金及利息的損失幾乎是必然的。

對于黃金投資，由于去年美元持續(xù)升值，黃金價格出現(xiàn)大幅下跌，跌幅一度達到三成。即使受到了來自中國大媽的出手力挺，黃金價格仍然震蕩下跌。郎咸平認為，黃金價格繼續(xù)下跌是中長期的大概率事件。

此外，地產(chǎn)私募雖然投資的方向是房地產(chǎn)，但美國漢斯地產(chǎn)公司亞太區(qū)高級執(zhí)行董事JimMorrison透露，目前國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金的投資回報預(yù)期，是包括漢斯在內(nèi)的開發(fā)商很難確保實現(xiàn)的。根據(jù)他們以往的經(jīng)驗，過高的預(yù)期往往會伴隨較高的投資風(fēng)險。

高端住宅仍是最佳投資選擇之一/

在這樣的背景下，投資者應(yīng)該將自己的資產(chǎn)投資在哪里？郎咸平認為還是住房，尤其是那些擁有高端稀缺資源的住房。

此前，曾有一個觀點盛行，認為中國房價比美國都高，但個人收入?yún)s遠遠低于美國。房價似乎難以得到支撐。但事實上，這些人對真實的美國并不太了解。美國的房價其實并不像很多人想象的那么便宜。低價的住宅確實存在，但是這些住宅往往位于公共服務(wù)資源相對落后的中西部。而在紐約這樣的東部城市，房價遠遠高于中國內(nèi)地。

以曼哈頓島一個臨近布魯克林區(qū)，但能看到哈德遜河的高端公寓為例，一套200平方米房屋的單價，在2012年時就已經(jīng)達到4萬美元/平方米。而根據(jù)搜房網(wǎng)的信息，由于人口的大量流入，在曼哈頓，一套不到70平方米的住宅，售價達到63萬美元。

房價真正便宜的是美國西部。同樣是在2012年，底特律的部分區(qū)域房價甚至僅抵得上一雙鞋。但是惡化的治安和產(chǎn)業(yè)的空心化，卻讓很多人對那里望而卻步。

上述信息透露出一個信號，房屋的價格和人口數(shù)量密切關(guān)聯(lián)。人口數(shù)量越大房價越貴。而高端住宅的價格，則基本取決于當(dāng)?shù)氐母邇糁等巳?，富豪較多的區(qū)域，往往高端住宅價格會有上升的空間。

一個可以佐證的例子是，從2010年以后，北京高端住宅的價格明顯超過上海同類型的物業(yè)，其中最重要的原因是北京的高凈值人群數(shù)量超過了上海?！?013胡潤財富報告》透露，北京2013年千萬富豪比2012年增加5000人，達到18.4萬人，億萬富豪比2012年增加200人，達到1.07萬人。而上海有14.7萬個千萬富豪和8500位億萬富豪，高凈值人群數(shù)量明顯比北京少。

從上述數(shù)據(jù)可以看出高端住宅市場的增長潛力，成都也是如此。胡潤研究院的數(shù)據(jù)顯示，成都也是富豪較多的城市，四川2.68萬千萬富豪中，1.21萬人住在成都。

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第一太平戴維斯華西區(qū)助理董事羅元均：

成都高端住宅投資要找對產(chǎn)品

北京、上海有很多頂尖的高端住宅，隨著城市的發(fā)展和推進，未來成都也會有這種產(chǎn)品出現(xiàn)，買的也不一定是個人，而是機構(gòu)。我們在海外代理的高端住宅，從空間劃分，未來的品質(zhì)，投資人群，都是偏向于投資型的。但對成都來說，還是以居住為主，因為成都還不是一個國際性的金融城市。

倫敦的高端住宅租金回報率每年10％以上，這還不算資本增值部分。

出于投資屬性，高端住宅必須首先選好位置，這能決定未來有沒有增長潛力，以及未來三到五年的發(fā)展?fàn)顩r；第二，到底你的投資目標(biāo)是什么，如果你希望3年就要翻多少倍，那你去搞其他產(chǎn)品，不要去碰高端住宅。

如果看得更長遠一點，看重的是成都的城市價值，那高端住宅肯定可以在未來一年里入手，因為成都房價不貴。所以，高端住宅不怕買，但必須要選對、買對，要考慮什么品質(zhì)、什么運營管理，開發(fā)商有沒有能力，它做過豪宅沒有？要買別墅的話，是不是麓山相對成熟一點？這些都是要考慮的因素。

成都高端住宅不算稀缺，從投資的角度來講，買高端住宅需要考慮位置、開發(fā)商本身的運營能力等。

目前，成都高端住宅相比上海，還是有一定的差距。先說硬件方面，高端住宅的硬件投入是很大的，用的建筑材料很好，而且建筑設(shè)計，雕工都是國際級別。成都現(xiàn)在很多樓盤在做，但還沒有做到位。

還有配套的東西，包括高端住宅的運營，以及物業(yè)管理服務(wù)。香港高端住宅能做到像管家一樣，管理人員數(shù)跟住戶數(shù)的配比也是有要求的，管理人員跟業(yè)主構(gòu)成朋友一樣的關(guān)系，他知道你平常需要什么，會幫你去做生活中的補充，為你和你的家人提供一系列服務(wù)。這就是我們所說的高端住宅，成都的高端住宅大多都沒有達到這個要求和配置。

當(dāng)然這也關(guān)系到物管費的問題，成都的物管費還是很便宜的，成都豪宅、別墅的物管費都相對便宜。香港一般住宅的物管費就相當(dāng)于成都別墅的物管費，你可以知道這種差異。人家是投錢進去，能賺錢，成都的物管很多都還是貼錢。收入能覆蓋投入，物管才能提供更好的服務(wù)，這是一種良性循環(huán)。

（每經(jīng)記者杜冉樂根據(jù)專訪內(nèi)容整理）