每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

曾經(jīng)被內(nèi)地房企視為學(xué)習(xí)榜樣的港資地產(chǎn)商，如今卻發(fā)現(xiàn)自己家門口多了一幫搶生意的學(xué)生。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，近年來內(nèi)地開發(fā)商掀起了一波“進(jìn)軍香港”的熱潮，萬科、保利置業(yè)、中海、越秀地產(chǎn)等房企陸續(xù)進(jìn)入香港市場(chǎng)。

香港歷來被稱作“寸金尺土”，根據(jù)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)Demographia最新公布的2014年度國際房價(jià)負(fù)擔(dān)能力報(bào)告，香港連續(xù)四年居于房價(jià)最難負(fù)擔(dān)城市之首。此外，香港樓市以高度壟斷著稱，以新鴻基地產(chǎn)、長江實(shí)業(yè)為首的少數(shù)財(cái)團(tuán)掌控著大多數(shù)市場(chǎng)份額。內(nèi)地房企以“初生之犢不畏虎”的姿態(tài)進(jìn)軍香港，背后隱藏著什么風(fēng)險(xiǎn)？

內(nèi)地房企動(dòng)作引港資開發(fā)商警覺/

根據(jù)路透社報(bào)道，內(nèi)地房企老大萬科于日前通過其全資子公司萬科置業(yè)（01036，HK）以8.6億港元收購位于灣仔聯(lián)發(fā)街12-24號(hào)的一舊樓項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目原屬于香港本土上市地產(chǎn)商金朝陽(00878，HK)，該公司已經(jīng)將建筑圖則及權(quán)利協(xié)議轉(zhuǎn)讓予萬科置業(yè)，后者同時(shí)將承擔(dān)應(yīng)課印花稅。

這并非是萬科首次進(jìn)入香港市場(chǎng)。去年1月份，萬科置業(yè)聯(lián)手香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展奪得香港西鐵荃灣西站6區(qū)項(xiàng)目，成交金額折合約27.48億元（人民幣，下同），樓面地價(jià)超50000元/平方米，萬科置業(yè)持有該項(xiàng)目20%的權(quán)益。

香港美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，最近2~3年內(nèi)地房企進(jìn)入香港市場(chǎng)動(dòng)作加大，引起香港本地開發(fā)商的高度關(guān)注。

其中，赴港發(fā)展最早的中國海外在香港不僅已成功開發(fā)包括歌賦嶺、牛津道一號(hào)、赤柱灘道6號(hào)等系列豪宅項(xiàng)目，還于去年6月成功以約36億元奪得兩宗香港啟德發(fā)展區(qū)“港人港地”，項(xiàng)目已正式命名為“啟德一號(hào)”，并計(jì)劃在2015年第四季度預(yù)售。

廣州的老牌國企越秀地產(chǎn)在香港也分別擁有新界屯門青泰路16號(hào)的豪宅項(xiàng)目、九龍?zhí)拥牢?79號(hào)的豪宅項(xiàng)目與鯉魚門地塊，前兩者預(yù)計(jì)分別于2014年下半年及2015年落成，并將在合適時(shí)候推向市場(chǎng)。

保利置業(yè)也于今年2月份通過招標(biāo)方式奪得香港啟德發(fā)展區(qū)的一宗限量住宅用地，項(xiàng)目總地價(jià)約為31.2億元，折合樓面地價(jià)為70288元/平方米，地塊用途為私人住宅，項(xiàng)目預(yù)計(jì)最快將于2017年預(yù)售。雅居樂也于2012年3月以7億港元的價(jià)格奪得香港新界西貢區(qū)銀線灣豪宅地塊，該地塊的樓面地價(jià)創(chuàng)下當(dāng)年新界區(qū)地價(jià)新高紀(jì)錄。

除此之外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還獲悉，復(fù)星國際于日前成功入股香港電視廣播有限公司所擁有的西貢清水灣地塊，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將開發(fā)成全港最大的綜合發(fā)展項(xiàng)目之一。

此外，合景泰富、世茂房地產(chǎn)也曾參與競(jìng)投香港啟德發(fā)展區(qū)地塊，合景泰富董事長孔健岷在此前舉行的年報(bào)發(fā)布會(huì)上更表示，公司將繼續(xù)在香港物色合適的地塊。

內(nèi)地房企的動(dòng)作，已經(jīng)引起港資地產(chǎn)商的警覺。在今年3月3日舉行的新鴻基地產(chǎn)中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，新鴻基聯(lián)席主席郭炳聯(lián)直言，由于越來越多內(nèi)地開發(fā)商到香港拿地發(fā)展，預(yù)計(jì)香港土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，公司于同日宣布擬向股東發(fā)行紅利認(rèn)股權(quán)證集資最多222億港元，務(wù)求以更雄厚的資本參與土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。

優(yōu)勢(shì)：更熟悉內(nèi)地客購房需求/

在劉嘉輝看來，內(nèi)地房企頻頻進(jìn)軍香港市場(chǎng)背后，一方面是出于資產(chǎn)配置分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮，另一方面是在內(nèi)地買家赴港購房升溫的大背景下，為內(nèi)地房企提供了良好的機(jī)遇。

美聯(lián)物業(yè)的研究報(bào)告顯示，在移民與資產(chǎn)保值增值等需求下，最近數(shù)年內(nèi)地買家赴港購房需求持續(xù)高漲。香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于香港實(shí)施和美元掛鉤的聯(lián)系匯率制度，在2008年美聯(lián)儲(chǔ)推出量化寬松政策后，受到全球低息環(huán)境的影響，香港房貸利率一直維持在約2.2%的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于內(nèi)地的房貸利率水平，但租金回報(bào)率基本能維持在3%以上，因此投資回報(bào)率較內(nèi)地物業(yè)更佳。

據(jù)劉嘉輝向記者介紹，在意圖抑制外地買家的“雙辣招”政策尚未出臺(tái)前，香港一手樓市場(chǎng)內(nèi)地買家成交占比一度高達(dá)30%~40%，盡管該比例在“雙辣招”的打壓下出現(xiàn)明顯回落，但未來內(nèi)地買家赴港置業(yè)需求仍存在提升的空間，這也為內(nèi)地房企提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

此外，黃立沖認(rèn)為，由于在香港開發(fā)房地產(chǎn)的稅收支出遠(yuǎn)低于內(nèi)地城市，這也為企業(yè)帶來良好的投資回報(bào)提供保障。以企業(yè)所得稅為例，香港的稅率為16.5%，遠(yuǎn)低于內(nèi)地企業(yè)25%的統(tǒng)一稅率。除此之外，房企在內(nèi)地開發(fā)還需要繳納數(shù)額不菲的土地增值稅，但在香港并沒有該稅種。

“值得一提的是，由于內(nèi)地很多房企都是在香港上市，他們的資產(chǎn)本來就是以港元計(jì)價(jià)，與投資海外相比匯率風(fēng)險(xiǎn)大大降低，加上這些企業(yè)進(jìn)行海外融資也是通過香港資本市場(chǎng)，在香港開發(fā)房地產(chǎn)減少了海外資金進(jìn)出帶來的麻煩。”黃立沖認(rèn)為。

風(fēng)險(xiǎn)：QE3退出增大香港樓價(jià)下跌可能/

盡管與拓展海外市場(chǎng)相比，內(nèi)地房企進(jìn)軍香港擁有不少天然優(yōu)勢(shì)，但其面臨的風(fēng)險(xiǎn)同樣不可忽視。

首當(dāng)其沖的是政策風(fēng)險(xiǎn)，輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕告訴記者，香港的政策嚴(yán)厲度更高，對(duì)購房者的保障程度與對(duì)企業(yè)的處罰力度更大，內(nèi)地房企要適應(yīng)這些嚴(yán)厲的制度并非易事。例如，房企在銷售過程中作出失實(shí)陳述、發(fā)布虛假或具誤導(dǎo)性資料的行為，會(huì)被定為罪行，違反相關(guān)條文的最高罰款為500萬港元和最長監(jiān)禁7年。

此外，香港購房者更認(rèn)可長江實(shí)業(yè)、新鴻基、新世界這些本地大鱷，除了早年在香港從事建筑業(yè)務(wù)的中國海外，香港人對(duì)于內(nèi)地房企品牌認(rèn)知度很低，如何吸引本地買家是一個(gè)挑戰(zhàn)。

但更令人擔(dān)憂的是，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)以大幅波動(dòng)聞名，自2004年以來，監(jiān)測(cè)香港樓價(jià)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）顯示，該指數(shù)從2003年末大幅上漲約30點(diǎn)至120點(diǎn)，上漲了3倍。但進(jìn)入新年以來，包括長江實(shí)業(yè)、新鴻基在內(nèi)的港資地產(chǎn)商掀起了大規(guī)模降價(jià)潮，市場(chǎng)隱現(xiàn)“拐點(diǎn)”的跡象，內(nèi)地房企如今進(jìn)入香港市場(chǎng)同樣將面臨巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

黃立沖認(rèn)為，從房價(jià)的歷史周期觀察，香港樓市與內(nèi)地樓市非常接近，目前香港房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于周期頂部，并且已經(jīng)出現(xiàn)下跌的苗頭。除此之外，由于聯(lián)系匯率制度的原因，與內(nèi)地樓市相比，香港樓市受到美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松政策的影響更大，隨著美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)長期利率上漲，對(duì)香港樓市所帶來的沖擊遠(yuǎn)高于內(nèi)地市場(chǎng)。

“正因如此，我相信內(nèi)地房企進(jìn)入香港更多是處于平衡布局的考慮，投資力度不會(huì)很大，對(duì)市場(chǎng)格局也不會(huì)造成實(shí)質(zhì)性影響。”陳耕認(rèn)為。