每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自馬來(lái)西亞    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自馬來(lái)西亞

“現(xiàn)在新山市有將近300棟高樓在開工建設(shè)，我相信除了在中國(guó)內(nèi)地，這是很難看到的景象?！瘪R來(lái)西亞中華總商會(huì)副總會(huì)長(zhǎng)、柔佛州中華總商會(huì)總會(huì)長(zhǎng)陳成龍?jiān)诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)說(shuō)道。

偏安馬來(lái)西亞最南角的柔佛州新山市，開啟了區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的快車道，而刺激這一市場(chǎng)快速發(fā)展的除了來(lái)自新加坡的需求外溢，中國(guó)開發(fā)商的大舉進(jìn)入更是“功不可沒(méi)”。

為什么幾乎所有進(jìn)入馬來(lái)西亞的中國(guó)開發(fā)商企業(yè)都會(huì)首選新山，而非市場(chǎng)較成熟的首都吉隆坡？這個(gè)城市真正的吸引力在哪里？這個(gè)城市有沒(méi)有足夠的需求來(lái)消化如此龐大的新增供應(yīng)？中國(guó)的“鬼城”故事究竟會(huì)不會(huì)在馬來(lái)西亞被復(fù)制？

多項(xiàng)措施吸引海外投資者

早在2006年，馬來(lái)西亞便啟動(dòng)了伊斯干達(dá)特區(qū)的開發(fā)，但真正進(jìn)入快速發(fā)展周期則是四年后。

“其實(shí)最早這個(gè)開發(fā)區(qū)并不是面對(duì)全世界的投資商，而只是對(duì)中東。”當(dāng)?shù)匾晃粰?quán)威人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，之前伊斯干達(dá)特區(qū)是希望吸引迪拜等中東的投資力量，但一直收效甚微，到了2009年該區(qū)域才進(jìn)行調(diào)整。

“2011年與新加坡政府簽訂了共同開發(fā)的意向，直到新加坡最大的投資公司淡馬錫等進(jìn)入，這個(gè)區(qū)域的開發(fā)才真正起步?！痹撊耸空f(shuō)。

記者在走訪中了解到，伊斯干達(dá)特區(qū)按照功能也劃分為幾個(gè)區(qū)域，其中碧桂園、富力項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)锳區(qū)，主要是文化發(fā)展地區(qū)，醫(yī)療行政集中在B區(qū)，還包括特區(qū)中的特區(qū)“麥迪尼”。目前麥迪尼區(qū)域集中了馬來(lái)西亞本土多家品牌房企，而進(jìn)駐的中國(guó)開發(fā)企業(yè)則包括卓達(dá)以及剛剛拿地的新華聯(lián)。對(duì)于開發(fā)商以及投資者來(lái)說(shuō)，麥迪尼特區(qū)的優(yōu)惠措施更加豐厚。

在伊斯干達(dá)其他區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相比中國(guó)內(nèi)地大大減少，一般項(xiàng)目只需要支付單一的稅費(fèi)，大概比例在25%。不光開發(fā)環(huán)節(jié)稅收較少，在馬來(lái)西亞開發(fā)過(guò)程中，從拿地環(huán)節(jié)便可以借助銀行融資，最高比例可以到70%，此外銀行利率也相對(duì)較低。開發(fā)商不但可以分幾年周期來(lái)支付土地款，同時(shí)也可以根據(jù)自身發(fā)展節(jié)奏來(lái)決定土地開發(fā)周期，不會(huì)有因閑置被收回的危險(xiǎn)。

“當(dāng)?shù)卣€是希望打造成一個(gè)國(guó)際平臺(tái)，吸引更多的國(guó)外投資者進(jìn)入?！弊窟_(dá)馬來(lái)西亞公司首席執(zhí)行官王斌武告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》。而據(jù)了解，卓達(dá)是第一批進(jìn)入麥迪尼特區(qū)的中國(guó)開發(fā)商，并迅速拿下了建筑面積將近70萬(wàn)平方米的土地。

低廉的地價(jià)也是吸引中國(guó)開發(fā)企業(yè)前往的一個(gè)重要因素。

據(jù)了解，新山的平均地價(jià)只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地塊規(guī)模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分還不足1000林吉特。地塊面積也都比較大?！眹?guó)際地產(chǎn)咨詢公司萊坊馬來(lái)西亞住宅部副董事HerbertLeong對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

緊鄰新加坡的“小深圳”

盡管有多項(xiàng)優(yōu)惠政策，但面對(duì)龐大的供應(yīng)和有限的需求，人們不禁質(zhì)疑，新山會(huì)是馬來(lái)西亞版的“鬼城”嗎？

對(duì)此，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的開發(fā)商表現(xiàn)得較為樂(lè)觀。

碧桂園控股（馬來(lái)西亞）分公司區(qū)域總裁阮家聲指向辦公室外的那片海面說(shuō)，“離我們最近的新加坡項(xiàng)目均價(jià)在5萬(wàn)元，而市中心的均價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元人民幣。在新加坡，這些潛在的需求很龐大?！?/p>

在王斌武看來(lái)，由于緊鄰新加坡，新山市場(chǎng)的升值空間也將更大，目前隨著新加坡產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，也將會(huì)吸引更多的人口流入，“3~5年之后新山區(qū)域人口應(yīng)該就可以翻倍?！?/p>

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，每日往返新山與馬來(lái)西亞的人次達(dá)到16萬(wàn)，有消息稱，兩國(guó)之間的高鐵預(yù)計(jì)將在2018年投入運(yùn)營(yíng)。

“未來(lái)20、30年，新山的市場(chǎng)也許會(huì)有波動(dòng)，但長(zhǎng)期來(lái)看是保持上行的。”陳成龍對(duì)此說(shuō)道。只不過(guò)，來(lái)自新加坡的購(gòu)房者能不能填滿新山，還是個(gè)未知數(shù)。