每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 馬來(lái)西亞攝影報(bào)道    

每經(jīng)記者 尚希 馬來(lái)西亞攝影報(bào)道

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近期的馬航失聯(lián)事件，再次讓馬來(lái)西亞成為中國(guó)人關(guān)注的焦點(diǎn)。馬來(lái)西亞，究竟是中國(guó)人進(jìn)行房地產(chǎn)投資的“天堂”還是百慕大？

馬來(lái)西亞是房地產(chǎn)商宣傳所稱的中國(guó)人購(gòu)房投資“天堂”：沒(méi)有限購(gòu)、價(jià)格低廉、低貸款利率、醫(yī)療教育等公共配套完備，甚至有著“第二家園”的移民計(jì)劃，可以從馬來(lái)西亞直接辦理到達(dá)第三國(guó)的簽證。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，“馬來(lái)版深圳”的新山低價(jià)土地，讓他們確信，大馬是個(gè)躺著都能賺錢的地方。

為了幫助購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商規(guī)避“觸礁”的風(fēng)險(xiǎn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者親自赴馬來(lái)西亞第一線，用十余天的時(shí)間，對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，并將連續(xù)兩期，分別從購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商角度，來(lái)剖析馬來(lái)西亞樓市。

出租車行駛在馬來(lái)西亞柔佛州新山市機(jī)場(chǎng)通往市區(qū)的高速公路，司機(jī)將車開(kāi)得飛快，但千萬(wàn)不要因此斷言，這是一個(gè)講求速度的國(guó)家。準(zhǔn)確地說(shuō)，在這里詮釋“速度”二字的是來(lái)自中國(guó)的開(kāi)發(fā)商。

馬來(lái)西亞柔佛州新山市，是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者展開(kāi)此次馬來(lái)西亞房地產(chǎn)調(diào)查的第一站。這座位于馬來(lái)西亞半島最南端的城市，與新加坡僅相隔一道柔佛海峽，紛至沓來(lái)的中國(guó)開(kāi)發(fā)商，將讓“新山在未來(lái)成為 ‘小中國(guó)’。”馬來(lái)西亞中華總商會(huì)副總會(huì)長(zhǎng)、柔佛州中華總商會(huì)總會(huì)長(zhǎng)陳成龍如此說(shuō)道。

然而供應(yīng)端的“中國(guó)化”，并不意味著需求端也能實(shí)現(xiàn)“中國(guó)化”，擺在新山面前待解的問(wèn)題是，如何實(shí)現(xiàn)平衡。當(dāng)?shù)氐闹袊?guó)開(kāi)發(fā)商目前所獲得的可建面積已經(jīng)超過(guò)769萬(wàn)平方米。若按照當(dāng)?shù)厝ツ甑匿N售總額和銷售均價(jià)評(píng)估，當(dāng)?shù)匦枰?6年才能消化完畢。中國(guó)式的“鬼城”會(huì)不會(huì)在馬來(lái)西亞再度出現(xiàn)，這將是已經(jīng)和計(jì)劃在馬來(lái)西亞購(gòu)房的中國(guó)買家將面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)。

潛在供應(yīng)超過(guò)700萬(wàn)平方米/

翻開(kāi)馬來(lái)西亞的地圖，第一眼想要尋找的城市一定不是新山，而是吉隆坡、馬六甲、沙巴等熱點(diǎn)旅游城市。然而，新山的平靜被一個(gè)售樓處打破。

在當(dāng)?shù)匾晃婚_(kāi)發(fā)商眼中，這座售樓處的體量足以超過(guò)新山其他數(shù)十個(gè)項(xiàng)目售樓處加起來(lái)的總量。他們甚至不敢想象，售樓處中還可以擁有泳池、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、美食街。這些在中國(guó)司空見(jiàn)慣的配套，在馬來(lái)西亞足以稱之為“奢華”。

“從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)，大家甚至都把它當(dāng)成公園，周末都會(huì)帶孩子去玩。”在前往碧桂園金海灣項(xiàng)目的路上，馬來(lái)籍司機(jī)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

司機(jī)說(shuō)著，抵達(dá)了目的地，指著項(xiàng)目入口巨大的人造海洋風(fēng)情的景觀，對(duì)記者說(shuō)，“現(xiàn)在這里幾乎沒(méi)有人不知道CountryGarden(碧桂園英文簡(jiǎn)稱)”。

的確，這座前所未見(jiàn)的奢華售樓處讓馬來(lái)人第一次感受到房子還可以這樣賣，不管買不買，他們都要到這里來(lái)開(kāi)開(kāi)眼。

緊接著，碧桂園用近萬(wàn)套的供應(yīng)量在這個(gè)市場(chǎng)畫上了更大的一個(gè)驚嘆號(hào)。

9500套，是碧桂園金海灣總共三期的推盤量，項(xiàng)目還包含一個(gè)6萬(wàn)平方米的商業(yè)配套。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，目前該項(xiàng)目售出60%。此前有報(bào)道指出，碧桂園開(kāi)盤不到一年的成交額已經(jīng)超越了新山市以往全市成交的水平。

“在我們來(lái)之前，新山一年的成交額也就是在60億元 （人民幣，下同）左右，如果從銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，我們已經(jīng)成為當(dāng)?shù)刈畲蟮拈_(kāi)發(fā)商。”碧桂園控股（馬來(lái)西亞）分公司區(qū)域總裁阮家聲在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)道。

據(jù)了解，碧桂園以約468萬(wàn)元/畝的價(jià)格購(gòu)買了約334畝土地，項(xiàng)目總投資達(dá)150億元，推盤貨值也將近200億元。

“對(duì)我們當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2000套的供應(yīng)量都可以被設(shè)定為十年發(fā)展計(jì)劃，誰(shuí)都沒(méi)想到可以一次推9000多套。”馬來(lái)西亞當(dāng)?shù)匾患胰A人開(kāi)發(fā)商對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

“財(cái)大氣粗”的中國(guó)開(kāi)發(fā)商讓當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商直呼“壓力山大”，而他們更不愿看到的是，緊隨其后的中國(guó)開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多。

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)，目前包括碧桂園、卓達(dá)、富力、綠地在內(nèi)的中國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)在新山市的投資總額已經(jīng)超過(guò)了460億，而總共獲得的可售面積已經(jīng)高達(dá)約769萬(wàn)平方米。其中，綠地與富力拿下的地塊規(guī)模更是超越了碧桂園。

阮家聲透露，碧桂園已經(jīng)在新山通往新加坡的第二大橋附近再拿一地，而這宗土地的規(guī)模巨大，公司同時(shí)決定要設(shè)立長(zhǎng)達(dá)30~50年的開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。“不單是因?yàn)榭拷录悠?，而是看好整個(gè)馬來(lái)西亞的發(fā)展。”

中國(guó)與新加坡系海外購(gòu)房主力/

769萬(wàn)平方米，是天平一端可以預(yù)見(jiàn)的供應(yīng)量，這一數(shù)量還將持續(xù)增加。但另一端的需求在哪里？

之前有報(bào)道稱，柔佛州新山市近3年年均地產(chǎn)銷售額僅為70億元，如果每平方米按照1.5萬(wàn)元的均價(jià)計(jì)算，粗略估計(jì)新山市一年的成交總量也不過(guò)46萬(wàn)平方米，然而769萬(wàn)平方米的供應(yīng)量如果按照新山市之前的消化能力，僅中國(guó)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)量便需要將近16年才能消化。

這無(wú)疑是一個(gè)冗長(zhǎng)的周期。

“在馬來(lái)西亞一般項(xiàng)目的推盤量?jī)H在200~300套左右，很少會(huì)有一次推盤超過(guò)千套的。”上述當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》說(shuō)道，而當(dāng)其聽(tīng)聞在中國(guó)北京很多項(xiàng)目一次推盤在幾百套甚至上千套，卻可以實(shí)現(xiàn)“日光”，多位開(kāi)發(fā)人士都表示驚訝。

馬來(lái)西亞的人口密度與中國(guó)一線城市并不具有可比性。

作為馬來(lái)西亞的第二大城市，柔佛州首府新山市的人口不足200萬(wàn)，而與其毗鄰的新加坡，人口大約在543萬(wàn)，在很多中國(guó)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，新山就好似20年前的深圳，潛力十足。單從性價(jià)比來(lái)說(shuō)，新山的確可以吸引更多的新加坡人前來(lái)，車程相距一小時(shí)左右的兩個(gè)城市，房?jī)r(jià)卻差了四五倍。

當(dāng)?shù)鼐用?、新加坡人、中?guó)人以及其他國(guó)家投資者是目前組成新山房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的幾大力量。以碧桂園的項(xiàng)目為例，目前已經(jīng)成交的6000套房源中，中國(guó)客戶占比約32%，本地客戶約40%，新加坡客戶約20%。

“在馬來(lái)西亞可以買得起7000馬幣 （約合13000元人民幣/平方米）的不到10%，但是新加坡有超過(guò)70%的人基本上都買得起，所以這個(gè)市場(chǎng)我們也是考慮國(guó)際化需求。”同樣深耕新山的中國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)卓達(dá)馬來(lái)西亞公司首席執(zhí)行官王斌武在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示。

不難看出，面臨大量開(kāi)發(fā)供應(yīng)的新山來(lái)說(shuō)，本地居民的購(gòu)買力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能支撐這一市場(chǎng)。問(wèn)題的關(guān)鍵就在于：新加坡以及海外的投資者是否能夠長(zhǎng)期、大量的進(jìn)入這一市場(chǎng)。

王斌武告訴記者這樣一組數(shù)據(jù)，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)稱，在2009年，新加坡居民到馬來(lái)西亞購(gòu)房的意愿不足8%，而現(xiàn)在這一比例上升到了35%。

但記者在采訪中，也聽(tīng)到了不同的聲音。吉隆坡當(dāng)?shù)匾患议_(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人就曾向記者直言，真正愿意來(lái)新山買房居住的新加坡人并不多，在他看來(lái)，再近的距離也很難消磨不同城市之間的居住、文化差異。

另一支決定性力量來(lái)自中國(guó)購(gòu)房者。根據(jù)路透社26日的報(bào)道，受馬航客機(jī)失聯(lián)事件影響，中國(guó)赴馬旅游訂單已大幅下滑，也有不少游客取消行程。許多中國(guó)游客對(duì)馬來(lái)西亞產(chǎn)生了負(fù)面印象。

雖然航班失聯(lián)是偶發(fā)事件，但有分析人士指出，短期內(nèi)馬來(lái)西亞市場(chǎng)的投資肯定會(huì)受一些影響。

馬政府：計(jì)劃上調(diào)外國(guó)人購(gòu)房門檻/

“新山市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)還是個(gè)未知數(shù)，畢竟處于剛開(kāi)發(fā)階段。要在三四年之后，才能看清政府的政策、市場(chǎng)的需求究竟如何。”國(guó)際地產(chǎn)咨詢公司萊坊馬來(lái)西亞住宅部副董事HerbertLeong對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

有消息指出，馬來(lái)西亞當(dāng)局亦留意到了可能出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的情況，并已暫時(shí)中止在部分地區(qū)進(jìn)一步售地。但記者在采訪中并未得到進(jìn)一步證實(shí)。

一位進(jìn)入新山的中國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，會(huì)謹(jǐn)慎對(duì)待新山這一市場(chǎng)，“在市場(chǎng)需求沒(méi)有達(dá)到支撐項(xiàng)目的時(shí)候不會(huì)冒進(jìn)，會(huì)在條件成熟的情況下再選擇擴(kuò)張。”

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，是否有足夠的需求支撐，是新山市場(chǎng)未來(lái)最大的不確定性；而對(duì)于來(lái)自中國(guó)的購(gòu)房者，海外投資房產(chǎn)跟在國(guó)內(nèi)一樣，同樣面臨政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。

最近宣布的不動(dòng)產(chǎn)增值所得稅（RPGT）和等待征收6%的商業(yè)服務(wù)稅（GST），短期內(nèi)將影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)。

據(jù)了解，從今年5月1日開(kāi)始，馬國(guó)政府將提高外國(guó)人在馬的購(gòu)屋最低門檻，從原來(lái)的50萬(wàn)林吉特提高至100萬(wàn)林吉特(約合人民幣217萬(wàn)元)。此外，匯率的浮動(dòng)也是購(gòu)房者需要面對(duì)的問(wèn)題。

記者在采訪中了解到，相比國(guó)內(nèi)的住宅開(kāi)發(fā)，馬來(lái)西亞當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，一般高層建筑設(shè)定在36個(gè)月，超高層甚至要達(dá)到48個(gè)月。也就是說(shuō)，購(gòu)房者從簽訂合同到最終收房大約需要3~4年的時(shí)間，對(duì)于大部分持有投資需求的海外購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，時(shí)間越長(zhǎng)意味著風(fēng)險(xiǎn)越大。一旦馬來(lái)西亞林吉特對(duì)新加坡元貶值，投資者可能無(wú)法取得理想的租金或售價(jià)。據(jù)悉，新加坡元在過(guò)去五年較馬來(lái)西亞林吉特升值6.78%。

此外，對(duì)于大批中國(guó)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，第二家園計(jì)劃也極具誘惑力。僅需在馬來(lái)西亞銀行存入60萬(wàn)元現(xiàn)金（一年后可取出30萬(wàn)元），便可享受配偶及孩子十年內(nèi)自由進(jìn)出無(wú)需重復(fù)簽證。同時(shí)可獲馬來(lái)西亞對(duì)120余個(gè)國(guó)家的自由出入境優(yōu)待，不需另行回國(guó)辦理簽證手續(xù)。然而，也有開(kāi)發(fā)商人士提醒，第二家園計(jì)劃并非移民計(jì)劃，“只是對(duì)于中國(guó)護(hù)照的持有者來(lái)說(shuō)，多了一些出行便利，但實(shí)際意義并不算大。”

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記者手記

新山：投資熱土還是馬來(lái)版“鬼城”？

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自馬來(lái)西亞

“現(xiàn)在新山市有將近300棟高樓在開(kāi)工建設(shè)，我相信除了在中國(guó)內(nèi)地，這是很難看到的景象。”馬來(lái)西亞中華總商會(huì)副總會(huì)長(zhǎng)、柔佛州中華總商會(huì)總會(huì)長(zhǎng)陳成龍?jiān)诮邮堋睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者專訪時(shí)說(shuō)道。

偏安馬來(lái)西亞最南角的柔佛州新山市，開(kāi)啟了區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的快車道，而刺激這一市場(chǎng)快速發(fā)展的除了來(lái)自新加坡的需求外溢，中國(guó)開(kāi)發(fā)商的大舉進(jìn)入更是“功不可沒(méi)”。

為什么幾乎所有進(jìn)入馬來(lái)西亞的中國(guó)開(kāi)發(fā)商企業(yè)都會(huì)首選新山，而非市場(chǎng)較成熟的首都吉隆坡？這個(gè)城市真正的吸引力在哪里？這個(gè)城市有沒(méi)有足夠的需求來(lái)消化如此龐大的新增供應(yīng)？中國(guó)的“鬼城”故事究竟會(huì)不會(huì)在馬來(lái)西亞被復(fù)制？

多項(xiàng)措施吸引海外投資者

早在2006年，馬來(lái)西亞便啟動(dòng)了伊斯干達(dá)特區(qū)的開(kāi)發(fā)，但真正進(jìn)入快速發(fā)展周期則是四年后。

“其實(shí)最早這個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)并不是面對(duì)全世界的投資商，而只是對(duì)中東。”當(dāng)?shù)匾晃粰?quán)威人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，之前伊斯干達(dá)特區(qū)是希望吸引迪拜等中東的投資力量，但一直收效甚微，到了2009年該區(qū)域才進(jìn)行調(diào)整。

“2011年與新加坡政府簽訂了共同開(kāi)發(fā)的意向，直到新加坡最大的投資公司淡馬錫等進(jìn)入，這個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)才真正起步。”該人士說(shuō)。

記者在走訪中了解到，伊斯干達(dá)特區(qū)按照功能也劃分為幾個(gè)區(qū)域，其中碧桂園、富力項(xiàng)目所在的區(qū)域?yàn)锳區(qū)，主要是文化發(fā)展地區(qū)，醫(yī)療行政集中在B區(qū)，還包括特區(qū)中的特區(qū)“麥迪尼”。目前麥迪尼區(qū)域集中了馬來(lái)西亞本土多家品牌房企，而進(jìn)駐的中國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)則包括卓達(dá)以及剛剛拿地的新華聯(lián)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商以及投資者來(lái)說(shuō)，麥迪尼特區(qū)的優(yōu)惠措施更加豐厚。

在伊斯干達(dá)其他區(qū)域，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的稅收相比中國(guó)內(nèi)地大大減少，一般項(xiàng)目只需要支付單一的稅費(fèi)，大概比例在25%。不光開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)稅收較少，在馬來(lái)西亞開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從拿地環(huán)節(jié)便可以借助銀行融資，最高比例可以到70%，此外銀行利率也相對(duì)較低。開(kāi)發(fā)商不但可以分幾年周期來(lái)支付土地款，同時(shí)也可以根據(jù)自身發(fā)展節(jié)奏來(lái)決定土地開(kāi)發(fā)周期，不會(huì)有因閑置被收回的危險(xiǎn)。

“當(dāng)?shù)卣€是希望打造成一個(gè)國(guó)際平臺(tái)，吸引更多的國(guó)外投資者進(jìn)入。”卓達(dá)馬來(lái)西亞公司首席執(zhí)行官王斌武告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》。而據(jù)了解，卓達(dá)是第一批進(jìn)入麥迪尼特區(qū)的中國(guó)開(kāi)發(fā)商，并迅速拿下了建筑面積將近70萬(wàn)平方米的土地。

低廉的地價(jià)也是吸引中國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)前往的一個(gè)重要因素。

據(jù)了解，新山的平均地價(jià)只是吉隆坡的1/3甚至更低。“吉隆坡的地塊規(guī)模都很小，平均在3000林吉特/平方英尺，但新山目前大部分還不足1000林吉特。地塊面積也都比較大。”國(guó)際地產(chǎn)咨詢公司萊坊馬來(lái)西亞住宅部副董事HerbertLeong對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

緊鄰新加坡的“小深圳”

盡管有多項(xiàng)優(yōu)惠政策，但面對(duì)龐大的供應(yīng)和有限的需求，人們不禁質(zhì)疑，新山會(huì)是馬來(lái)西亞版的“鬼城”嗎？

對(duì)此，來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)得較為樂(lè)觀。

碧桂園控股（馬來(lái)西亞）分公司區(qū)域總裁阮家聲指向辦公室外的那片海面說(shuō)，“離我們最近的新加坡項(xiàng)目均價(jià)在5萬(wàn)元，而市中心的均價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元人民幣。在新加坡，這些潛在的需求很龐大。”

在王斌武看來(lái)，由于緊鄰新加坡，新山市場(chǎng)的升值空間也將更大，目前隨著新加坡產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，也將會(huì)吸引更多的人口流入，“3~5年之后新山區(qū)域人口應(yīng)該就可以翻倍。”

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，每日往返新山與馬來(lái)西亞的人次達(dá)到16萬(wàn)，有消息稱，兩國(guó)之間的高鐵預(yù)計(jì)將在2018年投入運(yùn)營(yíng)。

“未來(lái)20、30年，新山的市場(chǎng)也許會(huì)有波動(dòng)，但長(zhǎng)期來(lái)看是保持上行的。”陳成龍對(duì)此說(shuō)道。只不過(guò)，來(lái)自新加坡的購(gòu)房者能不能填滿新山，還是個(gè)未知數(shù)。

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優(yōu)勢(shì)VS風(fēng)險(xiǎn)

優(yōu)勢(shì)：臨近新加坡，生活成本低；馬來(lái)西亞近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好；房屋價(jià)格也相對(duì)低廉；移民鼓勵(lì)政策；貸款利率較低，永久產(chǎn)權(quán)或99年產(chǎn)權(quán)

風(fēng)險(xiǎn)：匯率波動(dòng)；租金回報(bào)率較低；馬來(lái)西亞本地有購(gòu)買力的人口不足；樓盤開(kāi)發(fā)周期過(guò)于漫長(zhǎng)；馬來(lái)西亞或提高房產(chǎn)收益稅