每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京

今天，全國(guó)政協(xié)委員、住建部副部長(zhǎng)仇保興在全國(guó)政協(xié)聯(lián)席討論組會(huì)上表示，總理的報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)表述有52字，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控方向作了非常明確、扼要、精練、理性的闡述。他同時(shí)提到，以房?jī)r(jià)收入比計(jì)算，中國(guó)有近20個(gè)城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大。“日本房地產(chǎn)泡沫前全民一窩蜂炒房，我們國(guó)家的情況有些類似。”

政府工作報(bào)告提到，“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。”

仇保興說，很多媒體說政府工作報(bào)告沒有房地產(chǎn)調(diào)控，實(shí)際上情況不是這樣。這52字分三段，包涵了三類的調(diào)控，分別是分類調(diào)節(jié)、協(xié)同調(diào)節(jié)、供需雙向調(diào)節(jié)。

房地產(chǎn)調(diào)控不一刀切

針對(duì)不同城市情況的分類調(diào)控，仇保興說，我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)分化非常嚴(yán)重，房?jī)r(jià)與收入比超過10的城市有7、8個(gè)，超過8和超過10的城市不到20個(gè)城市。“這20個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比較高，我們認(rèn)為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大。別看城市數(shù)量小，但是占的金融資產(chǎn)在我國(guó)比較高。這些城市，是需要進(jìn)行調(diào)控的。”

他提到，全國(guó)還有600多個(gè)城市中的相當(dāng)部分房?jī)r(jià)冷的很，“哪怕只有三五千元也沒有賣，有些城市出現(xiàn)空城，我們需要有分類調(diào)控的辦法，而非一刀切。”

仇保興認(rèn)為，從城鎮(zhèn)化的角度看，國(guó)家也到了應(yīng)該采取調(diào)節(jié)的時(shí)候。“房地產(chǎn)的演變有個(gè)過程，放在城鎮(zhèn)化的歷程中看，一個(gè)共同的國(guó)際規(guī)律是，到城鎮(zhèn)化末端，進(jìn)城的人突然減少，這個(gè)時(shí)候需求減少，而且需要減少非?？?。如果沒有應(yīng)對(duì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速萎縮。”

仇保興解釋說，房地產(chǎn)演變的有這個(gè)特點(diǎn)，你越跌越?jīng)]有人買，這種螺旋的規(guī)律是人們的預(yù)期行為在起作用，結(jié)果房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰了。

他舉例說，拉美是這樣，日本也是這樣，都出現(xiàn)這類的問題。“我們國(guó)家到城鎮(zhèn)化的末期還有十到十五年的時(shí)間，這個(gè)時(shí)間整體不會(huì)出現(xiàn)問題。因?yàn)橛腥齻€(gè)一億的問題，需求還是非常旺盛。”

不過，他還是強(qiáng)調(diào)對(duì)房地產(chǎn)的分類調(diào)控，“應(yīng)該從現(xiàn)在開始，對(duì)收入比不合理的城市，采取微調(diào)的辦法，逐步降低收入比，然后平衡過渡，不會(huì)出現(xiàn)末期，像日本那樣房地產(chǎn)泡沫崩潰。”

在仇保興看來，我們國(guó)家有能力有機(jī)會(huì)有時(shí)間有空間避開房地產(chǎn)泡沫破裂。“但如果不注意局部地方的調(diào)控，就可能出現(xiàn)海南、溫州這類的局部的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，而且風(fēng)險(xiǎn)不能小看，像海南房地產(chǎn)泡沫崩潰后，幾大銀行的壞帳率突飛猛漲到60%、70%。溫州均價(jià)才跌了20%，壞帳猛升20%。我們不能對(duì)這些問題小看，要采取分類調(diào)控的辦法。”

“調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)如同治大國(guó)像烹小鮮那樣對(duì)待！”提到具體的分類調(diào)控辦法，仇保興說，能局部調(diào)控的就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對(duì)整體的影響越小越好。能用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)的就不要用行政，行政手段越少越好。能由城市政府調(diào)的不要由中央政府調(diào)。越是基層政府主動(dòng)調(diào)的，越要由基層調(diào)。應(yīng)該這樣體現(xiàn)分類調(diào)控。

大力發(fā)展住房合作社

政府工作報(bào)告“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”這段表述，仇保興解讀為“官民協(xié)同調(diào)節(jié)”，一方面我們加大保障房的供應(yīng)力度，體現(xiàn)居住的功能，健康的城鎮(zhèn)化人民在城市有房住，這體現(xiàn)了社會(huì)公平，像棚戶區(qū)改造一樣，增加供給一樣都會(huì)平抑房?jī)r(jià)。

針對(duì)共有產(chǎn)權(quán)住房，仇保興作了重點(diǎn)解讀，他說，采取共有產(chǎn)權(quán)可以減少地方政府的資金壓力，更大的問題在于強(qiáng)化監(jiān)督。“原來建保障房建，老百姓不管只管搖號(hào)，質(zhì)量沒有監(jiān)督，套型和配套沒人管，現(xiàn)在實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，先確定哪些人參加建，在這個(gè)問題上，加強(qiáng)監(jiān)督。”

他認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)很重要的一點(diǎn)在于“向市場(chǎng)調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換”。他舉例說，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的共同特點(diǎn)是住房的合作社比比皆是。“住房合作社在歐洲國(guó)家占到住房總開發(fā)量的20%，這個(gè)住房合作體就是共有產(chǎn)權(quán)的形式。如何操作？首先政府補(bǔ)貼，其次自愿自合、靈活出資、委托代借、民主監(jiān)管。最后是利益共享。而且你可以買也可以租，租金比市場(chǎng)一半左右。政府的補(bǔ)貼放進(jìn)去。”

仇保興說，這種開發(fā)的模式杠桿比很小，風(fēng)險(xiǎn)是局部的。“這種模式是民眾共同參與協(xié)調(diào)的模式，我們國(guó)家共同體的培育還在初步，政府先介入，成為共有產(chǎn)權(quán)的主導(dǎo)方，讓市場(chǎng)來參與。”

仇保興在會(huì)議結(jié)束后接受媒體采訪時(shí)表示，目前部分城市已有住房共同體已經(jīng)建立，未來會(huì)大力發(fā)展。

遏止全民投資

針對(duì)“抑制投機(jī)投資性需求”，仇保興認(rèn)為我們?cè)瓉碚{(diào)節(jié)就是從供應(yīng)端調(diào)節(jié)但需求方面不限制，而現(xiàn)在則是供需雙向調(diào)節(jié)。他認(rèn)為，原有的調(diào)節(jié)方式，特別是在投資投機(jī)瘋狂的情況下，這個(gè)需求是無限的膨脹。

“人家說的這個(gè)需求是如何判斷無法控的?，F(xiàn)在社會(huì)流傳一句話，北京上海買對(duì)一套房，生活質(zhì)量拉開一個(gè)檔次，買對(duì)兩套房拉開兩個(gè)檔次，老百姓從生活體驗(yàn)的經(jīng)驗(yàn)非常有害，我們不靠創(chuàng)業(yè)致富，就是買對(duì)房致富，這樣的社會(huì)不可能公平。”

仇保興反問在座的政協(xié)委員，問題出現(xiàn)在哪？他說，一方面我們的投資渠道窄，百姓誤以為房地產(chǎn)能增值，另一方面就是推動(dòng)泡沫的動(dòng)力，“房?jī)r(jià)上漲過快與投資購(gòu)房政府失調(diào)有關(guān)。”

仇保興以國(guó)際尤其是日本案例作了分析，他說，日本的土地供應(yīng)放開，以為土地私有化救房子，“在這種情況下，日本大到國(guó)有公司小到菜市場(chǎng)小販一窩蜂全民炒房，這和我們國(guó)家的情況有些類似。到房地產(chǎn)泡沫破的時(shí)候，老百姓叫哭連天，涉及70個(gè)行業(yè)進(jìn)入冰凍期，經(jīng)濟(jì)衰退二十年，這種情況就是投資投機(jī)性需求沒有得到管理有關(guān)。”

仇保興說，日本在高潮期，房產(chǎn)的總值是美國(guó)資產(chǎn)的兩倍，“虛幻的財(cái)富迷惑了很多人，這個(gè)教訓(xùn)一定要吸取，我們必須遏制投資投機(jī)性需求。”

他還提到投資投機(jī)性對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害，“因?yàn)閬礤X太快了，對(duì)生產(chǎn)有擠出效應(yīng)，制造業(yè)萎縮，資金流、人力資本都到房地產(chǎn)去了。這種擠出效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)是長(zhǎng)期的，所以必須制止。”

與日本不同的是，中國(guó)有自身的特點(diǎn)，如果房?jī)r(jià)泡沫崩潰，危害或更大。仇保興對(duì)此也有認(rèn)為，他說，日本有長(zhǎng)期固有的企業(yè)文化，他的制造業(yè)大量進(jìn)入房地產(chǎn)，但是房地產(chǎn)泡沫破了后，他的人才還在，企業(yè)重新恢復(fù)容易，“但是我們出現(xiàn)這樣的問題，后果會(huì)更加嚴(yán)重。”

去單軌去杠桿去投機(jī)

“我們?cè)趺蠢斫夤┬枰p向調(diào)節(jié)，如何遏阻投資投機(jī)性需求。我認(rèn)為要落在幾個(gè)去字上。”仇保興說， 大量建設(shè)保障房國(guó)有產(chǎn)權(quán)房，去市場(chǎng)單軌化，不能由市場(chǎng)單方面決定；必須讓房地產(chǎn)還居住的基本功能，不能把投資性搞的太強(qiáng)，以減少或停止對(duì)兩套房地產(chǎn)貸款，去杠桿化。

他提到美國(guó)金融危機(jī)的案例，當(dāng)時(shí)格林斯潘有所反思：“沒有杠桿的債務(wù)不會(huì)有太大的危害，但是如果有杠桿或者高杠桿債務(wù)會(huì)造成極大災(zāi)害。所謂杠桿比高的債務(wù)就是房地產(chǎn)，我們?cè)趪?guó)際上相對(duì)低，美國(guó)是零首付。”

仇保興同時(shí)提到，要增加房地產(chǎn)投資投機(jī)性的持有成本，“不要小看房地產(chǎn)稅，這在很多國(guó)家很多重要，如果你購(gòu)買第一套房子免稅，第二套14%，第三套房子24%的稅，另外如果你把房子空置，你要交稅，這兩個(gè)稅比較強(qiáng)，而且更加靈活，可進(jìn)可退。”

仇保興最后說，所以如果我們采取這些原則，就能促進(jìn)房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。