每經(jīng)記者 金微 發(fā)自北京

今天，全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興在全國政協(xié)聯(lián)席討論組會上表示，總理的報告對房地產(chǎn)表述有52字，對房地產(chǎn)調(diào)控方向作了非常明確、扼要、精練、理性的闡述。他同時提到，以房價收入比計算，中國有近20個城市的房地產(chǎn)風險較大。“日本房地產(chǎn)泡沫前全民一窩蜂炒房，我們國家的情況有些類似。”

政府工作報告提到，“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”

仇保興說，很多媒體說政府工作報告沒有房地產(chǎn)調(diào)控，實際上情況不是這樣。這52字分三段，包涵了三類的調(diào)控，分別是分類調(diào)節(jié)、協(xié)同調(diào)節(jié)、供需雙向調(diào)節(jié)。

房地產(chǎn)調(diào)控不一刀切

針對不同城市情況的分類調(diào)控，仇保興說，我們國家房地產(chǎn)市場分化非常嚴重，房價與收入比超過10的城市有7、8個，超過8和超過10的城市不到20個城市。“這20個城市房價收入比較高，我們認為房地產(chǎn)風險較大。別看城市數(shù)量小，但是占的金融資產(chǎn)在我國比較高。這些城市，是需要進行調(diào)控的。”

他提到，全國還有600多個城市中的相當部分房價冷的很，“哪怕只有三五千元也沒有賣，有些城市出現(xiàn)空城，我們需要有分類調(diào)控的辦法，而非一刀切。”

仇保興認為，從城鎮(zhèn)化的角度看，國家也到了應該采取調(diào)節(jié)的時候。“房地產(chǎn)的演變有個過程，放在城鎮(zhèn)化的歷程中看，一個共同的國際規(guī)律是，到城鎮(zhèn)化末端，進城的人突然減少，這個時候需求減少，而且需要減少非?？?。如果沒有應對，房地產(chǎn)市場迅速萎縮。”

仇保興解釋說，房地產(chǎn)演變的有這個特點，你越跌越?jīng)]有人買，這種螺旋的規(guī)律是人們的預期行為在起作用，結果房地產(chǎn)市場崩潰了。

他舉例說，拉美是這樣，日本也是這樣，都出現(xiàn)這類的問題。“我們國家到城鎮(zhèn)化的末期還有十到十五年的時間，這個時間整體不會出現(xiàn)問題。因為有三個一億的問題，需求還是非常旺盛。”

不過，他還是強調(diào)對房地產(chǎn)的分類調(diào)控，“應該從現(xiàn)在開始，對收入比不合理的城市，采取微調(diào)的辦法，逐步降低收入比，然后平衡過渡，不會出現(xiàn)末期，像日本那樣房地產(chǎn)泡沫崩潰。”

在仇保興看來，我們國家有能力有機會有時間有空間避開房地產(chǎn)泡沫破裂。“但如果不注意局部地方的調(diào)控，就可能出現(xiàn)海南、溫州這類的局部的房地產(chǎn)風險，而且風險不能小看，像海南房地產(chǎn)泡沫崩潰后，幾大銀行的壞帳率突飛猛漲到60%、70%。溫州均價才跌了20%，壞帳猛升20%。我們不能對這些問題小看，要采取分類調(diào)控的辦法。”

“調(diào)控房地產(chǎn)市場如同治大國像烹小鮮那樣對待！”提到具體的分類調(diào)控辦法，仇保興說，能局部調(diào)控的就不要整體調(diào)，調(diào)節(jié)的手段對整體的影響越小越好。能用經(jīng)濟手段調(diào)的就不要用行政，行政手段越少越好。能由城市政府調(diào)的不要由中央政府調(diào)。越是基層政府主動調(diào)的，越要由基層調(diào)。應該這樣體現(xiàn)分類調(diào)控。

大力發(fā)展住房合作社

政府工作報告“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權住房供應”這段表述，仇保興解讀為“官民協(xié)同調(diào)節(jié)”，一方面我們加大保障房的供應力度，體現(xiàn)居住的功能，健康的城鎮(zhèn)化人民在城市有房住，這體現(xiàn)了社會公平，像棚戶區(qū)改造一樣，增加供給一樣都會平抑房價。

針對共有產(chǎn)權住房，仇保興作了重點解讀，他說，采取共有產(chǎn)權可以減少地方政府的資金壓力，更大的問題在于強化監(jiān)督。“原來建保障房建，老百姓不管只管搖號，質(zhì)量沒有監(jiān)督，套型和配套沒人管，現(xiàn)在實行共有產(chǎn)權，先確定哪些人參加建，在這個問題上，加強監(jiān)督。”

他認為，共有產(chǎn)權很重要的一點在于“向市場調(diào)節(jié)轉換”。他舉例說，發(fā)達經(jīng)濟體的共同特點是住房的合作社比比皆是。“住房合作社在歐洲國家占到住房總開發(fā)量的20%，這個住房合作體就是共有產(chǎn)權的形式。如何操作？首先政府補貼，其次自愿自合、靈活出資、委托代借、民主監(jiān)管。最后是利益共享。而且你可以買也可以租，租金比市場一半左右。政府的補貼放進去。”

仇保興說，這種開發(fā)的模式杠桿比很小，風險是局部的。“這種模式是民眾共同參與協(xié)調(diào)的模式，我們國家共同體的培育還在初步，政府先介入，成為共有產(chǎn)權的主導方，讓市場來參與。”

仇保興在會議結束后接受媒體采訪時表示，目前部分城市已有住房共同體已經(jīng)建立，未來會大力發(fā)展。

遏止全民投資

針對“抑制投機投資性需求”，仇保興認為我們原來調(diào)節(jié)就是從供應端調(diào)節(jié)但需求方面不限制，而現(xiàn)在則是供需雙向調(diào)節(jié)。他認為，原有的調(diào)節(jié)方式，特別是在投資投機瘋狂的情況下，這個需求是無限的膨脹。

“人家說的這個需求是如何判斷無法控的?，F(xiàn)在社會流傳一句話，北京上海買對一套房，生活質(zhì)量拉開一個檔次，買對兩套房拉開兩個檔次，老百姓從生活體驗的經(jīng)驗非常有害，我們不靠創(chuàng)業(yè)致富，就是買對房致富，這樣的社會不可能公平。”

仇保興反問在座的政協(xié)委員，問題出現(xiàn)在哪？他說，一方面我們的投資渠道窄，百姓誤以為房地產(chǎn)能增值，另一方面就是推動泡沫的動力，“房價上漲過快與投資購房政府失調(diào)有關。”

仇保興以國際尤其是日本案例作了分析，他說，日本的土地供應放開，以為土地私有化救房子，“在這種情況下，日本大到國有公司小到菜市場小販一窩蜂全民炒房，這和我們國家的情況有些類似。到房地產(chǎn)泡沫破的時候，老百姓叫哭連天，涉及70個行業(yè)進入冰凍期，經(jīng)濟衰退二十年，這種情況就是投資投機性需求沒有得到管理有關。”

仇保興說，日本在高潮期，房產(chǎn)的總值是美國資產(chǎn)的兩倍，“虛幻的財富迷惑了很多人，這個教訓一定要吸取，我們必須遏制投資投機性需求。”

他還提到投資投機性對經(jīng)濟的危害，“因為來錢太快了，對生產(chǎn)有擠出效應，制造業(yè)萎縮，資金流、人力資本都到房地產(chǎn)去了。這種擠出效應對經(jīng)濟是長期的，所以必須制止。”

與日本不同的是，中國有自身的特點，如果房價泡沫崩潰，危害或更大。仇保興對此也有認為，他說，日本有長期固有的企業(yè)文化，他的制造業(yè)大量進入房地產(chǎn)，但是房地產(chǎn)泡沫破了后，他的人才還在，企業(yè)重新恢復容易，“但是我們出現(xiàn)這樣的問題，后果會更加嚴重。”

去單軌去杠桿去投機

“我們怎么理解供需要雙向調(diào)節(jié)，如何遏阻投資投機性需求。我認為要落在幾個去字上。”仇保興說， 大量建設保障房國有產(chǎn)權房，去市場單軌化，不能由市場單方面決定；必須讓房地產(chǎn)還居住的基本功能，不能把投資性搞的太強，以減少或停止對兩套房地產(chǎn)貸款，去杠桿化。

他提到美國金融危機的案例，當時格林斯潘有所反思：“沒有杠桿的債務不會有太大的危害，但是如果有杠桿或者高杠桿債務會造成極大災害。所謂杠桿比高的債務就是房地產(chǎn)，我們在國際上相對低，美國是零首付。”

仇保興同時提到，要增加房地產(chǎn)投資投機性的持有成本，“不要小看房地產(chǎn)稅，這在很多國家很多重要，如果你購買第一套房子免稅，第二套14%，第三套房子24%的稅，另外如果你把房子空置，你要交稅，這兩個稅比較強，而且更加靈活，可進可退。”

仇保興最后說，所以如果我們采取這些原則，就能促進房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展。