每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

事實(shí)上，在過去一年中，轉(zhuǎn)變既有發(fā)展模式，探索和尋求新的商業(yè)模式，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的一種風(fēng)尚。云服務(wù)、代建、地產(chǎn)金融、社區(qū)金融、社區(qū)電商……這些全新的名詞，不斷從開發(fā)商召開的各種戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上傳出，但地產(chǎn)股的價(jià)格并沒有因?yàn)檫@些嶄新的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向發(fā)生巨大的變化。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪中信建投首席分析師蘇雪晶時(shí)問道，為何地產(chǎn)商作了很多對(duì)行業(yè)具有顛覆性意義的嘗試后，仍然無法擺脫股票市值縮水的命運(yùn)，后者意味深長地回答：“股價(jià)已體現(xiàn)了資本市場的看法?！?/p>

蘇雪晶認(rèn)為，根本原因是投資者目前還沒有看到這些新的戰(zhàn)略方向的盈利前景，在這樣一個(gè)背景之下，股票價(jià)格自然不會(huì)有大的變動(dòng)。

五花八門的輕資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)/

實(shí)際上，房地產(chǎn)公司在“觸網(wǎng)”之前，已經(jīng)有過五花八門的各式“輕資產(chǎn)運(yùn)動(dòng)”。早在2010年，綠城就第一個(gè)“吃螃蟹”，向全行業(yè)推出了綠城“代建”業(yè)務(wù)，按照被代建項(xiàng)目的6%~7%收取費(fèi)用。在當(dāng)時(shí)，這是個(gè)相當(dāng)令人眼饞的數(shù)字。

“綠城自身的凈利潤率也不過只有12%，代建的收費(fèi)等于是和綠城大量投入自有資金開發(fā)的項(xiàng)目接近了?！眱|瀚智庫中國上市房企研究中心副主任張化東說。

綠城的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅只有代建，還包括它的建材電商。截至2013年12月，綠城電商已成功拓展了包括葛洲壩集團(tuán)、積水房產(chǎn)、重慶兩江集團(tuán)、海爾集團(tuán)等外部會(huì)員333家，客戶類型包括房地產(chǎn)開發(fā)商、工程承建商、城市綜合體、酒店、銀行等。目前，綠城電商服務(wù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)600余個(gè)，年銷售額25億元。

發(fā)展輕資產(chǎn)模塊的不只有綠城。另一家位于浙江的房地產(chǎn)上市公司去年也推出了新的業(yè)務(wù)——體驗(yàn)式消費(fèi)型城鎮(zhèn)商業(yè)資產(chǎn)管理服務(wù)，并在上海、四川、浙江等地開出了五家商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司。

同樣，花樣年也推出了“彩生活”這樣的社區(qū)電商，并依托社區(qū)服務(wù)的平臺(tái)，發(fā)展面向業(yè)主的社區(qū)金融。

這些新推出的業(yè)務(wù)背后，都有一個(gè)共同的商業(yè)邏輯——減少企業(yè)自有資金的投入，通過輕資產(chǎn)的商業(yè)模式盈利。

對(duì)現(xiàn)金流和負(fù)債率飽受詬病的開發(fā)商來說，上述模式顯然有利于公司的財(cái)務(wù)健康，幫助投資者對(duì)公司建立信心。但出人意料的是，資本市場卻被沒有立即作出正面回應(yīng)。

即使已經(jīng)涉足社區(qū)金融的花樣年控股，去年的股價(jià)維持在1.2~1.4港元間，并未出現(xiàn)大幅增長跡象。

這個(gè)結(jié)果讓很多人感到詫異。為什么房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，卻難以得到資本市場的踴躍回應(yīng)呢？

盈利前景尚未被看到/

開發(fā)商向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，資本市場會(huì)不會(huì)看好？張化東舉例說，三泰電子推出的“速遞易”，說白了就是進(jìn)入到各大社區(qū)的自助快遞箱，但這一業(yè)務(wù)推出后，三泰電子的股票幾乎漲了40多倍。

如果說，速遞易不過是解決物流的最后一公里，而萬科、世茂在內(nèi)的開發(fā)商所提供的社區(qū)金融、社區(qū)服務(wù)所涵蓋的領(lǐng)域顯然要比三泰電子大得多。

據(jù)張化東統(tǒng)計(jì)，萬科目前已經(jīng)累計(jì)開發(fā)交付的社區(qū)將近1億平方米，能容納300萬~500萬人口，這部分人群每年在社區(qū)的常規(guī)消費(fèi)規(guī)模都是非常驚人的。在此基礎(chǔ)上，萬科等地產(chǎn)商開展的社區(qū)金融、社區(qū)電商和社區(qū)服務(wù)等新業(yè)務(wù)，顯然孕育著巨大的潛力。

但目前關(guān)鍵的問題是這些企業(yè)的轉(zhuǎn)型仍然處于探索和嘗試階段，連樣板都沒有完成，資本市場很難對(duì)這些新業(yè)務(wù)的盈利前景進(jìn)行評(píng)估，市值偏低也是理所當(dāng)然的事。

不僅如此，蘭德咨詢總裁宋延慶還認(rèn)為，更糟糕的是有些房企的轉(zhuǎn)型，讓投資者認(rèn)為，連開發(fā)商都已經(jīng)不看好房地產(chǎn)行業(yè)了，要轉(zhuǎn)型其他領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)股票的投資價(jià)值就更可想而知。

宋延慶說，房地產(chǎn)行業(yè)目前最大的問題在于其增長模式。長期無法從規(guī)模增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，行業(yè)的銷售規(guī)模越來越大，資金的壓力也變得越來越大。資金環(huán)境稍有風(fēng)吹草動(dòng)，地產(chǎn)股就風(fēng)聲鶴唳。另外，行業(yè)平均凈利潤率按年均一個(gè)百分點(diǎn)往下降，也令投資者頗為失望。這個(gè)局面要改，轉(zhuǎn)型是必須的，需要深度實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的全價(jià)值鏈。

但從目前看，開發(fā)商的轉(zhuǎn)型也有不小的難度。雖然綠城的代建業(yè)務(wù)、電商業(yè)務(wù)，需要投入自有資金極少，但由于需要投入大量的團(tuán)隊(duì)和精力，凈利潤非常低。其他諸如資產(chǎn)管理、社區(qū)電商等業(yè)務(wù)，都不同程度地存在利潤率偏低的問題。相比之下，社區(qū)服務(wù)倒可能是房地產(chǎn)企業(yè)最好的發(fā)展方向。

宋延慶的說法，顯然與萬科、世茂、龍湖等主流地產(chǎn)商目前正在進(jìn)行的一系列圍繞社區(qū)生活服務(wù)業(yè)的變革不謀而合。對(duì)于開發(fā)商來說，如果要改變目前地產(chǎn)股的低市值，唯一的辦法就是加快社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型，至少在一部分試點(diǎn)樣板區(qū)里實(shí)現(xiàn)很好的業(yè)績，再把試點(diǎn)成果向資本市場公布，才能重新贏得投資者的信心，令股價(jià)重新恢復(fù)到向上的軌道上。