關注各地樓市

本報記者李巍丁菲

相較于杭州以及周邊城市樓盤大幅降價，南京樓市目前來看無論是開發(fā)商還是購房人觀望情緒較重，未有降價跡象。當?shù)匾患疑鲜蟹科蟾吖芊Q，降價是開發(fā)商回籠資金的手段，各個城市情況不一樣，不能一概而論，隨后的“金三銀四”應是一個比較好的觀察窗口。

房價連漲20個月

國家統(tǒng)計局給出的今年1月份70個大中城市房價變動數(shù)據(jù)顯示，雖然上漲仍是主流，但漲勢明顯放緩，一線城市除上海外同比漲幅均回歸20%以內。南京房價環(huán)比上漲0.4%，連續(xù)第20個月上漲，但漲幅為近13個月來最?。煌葎t上漲14.7%，漲幅居全國第六位。不過同比漲幅自去年11月創(chuàng)出15.8%的高點后，連續(xù)兩個月回落。

數(shù)據(jù)顯示，2013年2月，南京房價環(huán)比漲幅達到2%，10月開始收窄至1%以下。南京房地產開發(fā)建設促進會秘書長張輝認為，今年1月的0.4%，“距離下降拐點已不遠了”。

由于近期周邊市場發(fā)生的“降價風波”、“銀行縮貸”等一系列事件，加之后市樓市走勢存在不確定性，南京地區(qū)恐慌性買房情緒減弱，觀望情緒加重。不過，南京新景祥常務副總經理何曄表示，南京與杭州的情況不一樣，預計南京買房人會進入觀望期。今年金三銀四，南京樓市想要逆市熱銷比較困難，但大面積遇冷也不大可能。

進入2014年，南京新房上市量趨穩(wěn)，2月份目前僅有四家樓盤開盤。按照傳統(tǒng)，眾多開發(fā)商會選擇“金三銀四”出貨。在接下來的“金三銀四”期間，南京樓市共有73個樓盤推16000余套房源，新房上市量比去年增加兩成多。

有業(yè)內人士認為，目前南京樓市新盤不多，多以老盤續(xù)銷為主，市場尚比較穩(wěn)定，但到了下半年就難說了。8月份南京將舉辦青奧會，不排除之前市政府會對樓盤的施工做出調整，工期若趕不上的話不少樓盤在三季度的上市量便得不到保證。這意味著南京樓市的好日子或將持續(xù)，尚不能輕言拐點。

2013年，南京樓市成交量9萬多套。數(shù)據(jù)顯示，目前南京可售商品住宅約3.22萬套，而一般4萬套左右的可售量被視為供需平衡“紅線”。就供求關系而言，南京樓市供應依然偏緊。江北一位“剛需”樓盤的負責人表示，本打算3月份開盤，但現(xiàn)在準備交認籌金的客戶已超過推盤數(shù)量了。而剛剛過去的這個雙休日，南京樓市又現(xiàn)“日光盤”。

南京林業(yè)大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠則認為，上半年南京樓市會保持良好向上的走勢，但后期由于政府的干預力度、青奧會利好兌現(xiàn)后的空窗期、銀行貸款、庫存回升等問題，樓市或將在下半年面臨“危機”。

限地價保剛需

近日，南京住建委聯(lián)合國土局、房管局出臺的“9050”土地新政落地，開始限地價保剛需。

“9050”土地新規(guī)主要有兩點：一是針對全市范圍內的商品住房用地，原則上采取“限地價、競配建保障房”或“限地價、競保障房資金”的方式出讓，即在公布出讓起始價的同時公布競爭的最高限價，額度不能超過起拍價的45%，在達到最高限價時仍有競爭的，則停止競爭地價，改為競爭配建保障房面積或保障房建設資金，配建面積最多者或出資最高者為競得人；二是全市范圍內的商品住房用地，在出讓時原則上需明確90平方米以下房屋建筑面積比例，全市90平方米以下商品住房占全部商品住房比例不得低于50%，并寫入土地出讓合同。

對于新規(guī)落地、限地價對當?shù)貥鞘械挠绊?，張輝表示，從政策細則看，限地價給予封頂價格，表明政府認為目前地價偏高，傳達信號希望控制地價，起到降溫作用。對開發(fā)商而言，對未來土地上漲的預期在心理上會有較大影響，但政策的力度有多大，關鍵看開發(fā)商的判讀和解讀。

一些開發(fā)商認為，政府對土地市場和房價的調控和限制已持續(xù)了相當長的時間，這次限地價政策也只是其中一環(huán)。政策對于地價的限制多是停留在名義上，沒有看到更多支持操作的細則，至少目前對開發(fā)商心理或者市場預期產生的影響還沒那么直接。政府有必要做一個更宏觀的判斷，不同項目、不同地塊特征采取不同方式，需要有一定調整的空間，而不是機械的執(zhí)行。

張輝稱，新規(guī)的出臺也是看到了南京中小戶型的供應比較緊張，地價的溢價可能有些偏高。針對南京本地情況出臺的降溫措施，本質是希望市場更加平穩(wěn)發(fā)展，不要透支未來的漲幅，實現(xiàn)長期持續(xù)的發(fā)展。

土地新政出臺的當天，仙林、城北、江寧5幅地塊正式掛牌公告，首批“試水”的5幅地塊將于3月底正式拍賣。新政的力度有多大，到時或許能看得更清晰。

房貸業(yè)務趨緊

對于外圍城市樓盤大幅降價以及興業(yè)銀行(601166)暫緩辦理部分房地產新增授信業(yè)務和停辦房地產夾層融資業(yè)務引發(fā)的市場恐慌情緒，華泰證券(601688)房地產分析師曹光亮認為，大幅降價的只是一些城市的個別樓盤，而且可售量也非常有限，股市反應屬于對消息過度解讀；信貸這一塊，無論是房地產企業(yè)的開發(fā)貸，還是購房者的房貸，都不存在停止這一說，傳言也將負面效應放大。

但實際上，自2014年開年以來，南京各家銀行的房貸業(yè)務趨緊，特別是春節(jié)過后銀行對于個人房貸、開發(fā)商貸款等涉足地產方面的業(yè)務更是如此。在商貸方面，購房人遭遇了折扣難、下款難的“雙重阻礙”。某銀行的客戶經理甚至表示，行里基本已不做房貸業(yè)務，如果實在要做，可以申請，不過利率要上浮10%以上。

南京365地產家居網對南京19家銀行摸底發(fā)現(xiàn)，針對首套房的新房房貸利率，15家銀行已恢復基準利率，3家銀行利率上浮，1家銀行基本不做房貸，首套房貸款利率八五折優(yōu)惠絕跡，連9折也難覓蹤影。另外，一些銀行去年由于貸款額度不足，部分貸款項目都被積壓，隨著2014年貸款額度的重新獲得，這些額度先要用來處理年前的“舊賬”，銀行對新增的房貸需求力不從心。

此次摸底中，3家銀行利率上浮，其中平安銀行上浮30%，廣發(fā)銀行上浮20%，光大銀行上浮5%。

在仍辦理個人房貸業(yè)務的18家銀行中，絕大多數(shù)銀行表示不能保證下款時間，最快的要2個星期，還只針對合作樓盤。房貸收緊情形預計將持續(xù)全年。此外，不少銀行對房地產開發(fā)企業(yè)的“貸款閘口”也越縮越緊。

新華社圖片