每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶    

每經(jīng)記者 鄢銀嬋 發(fā)自重慶

沿著成渝環(huán)線(xiàn)高速公路行駛一個(gè)多小時(shí)，就能到達(dá)孔目村。2008年以前，這個(gè)位于重慶江津區(qū)李市鎮(zhèn)的四處散落著巴渝風(fēng)格房屋的西部小山村，可能從未想過(guò)會(huì)以這樣一種方式出名。

2008年12月4日，重慶地票首場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)上，第一張地票——08001號(hào)300畝指標(biāo)由民營(yíng)企業(yè)重慶玉豪龍實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司以2560萬(wàn)元競(jìng)得，高出起拍價(jià)1280萬(wàn)元，增幅達(dá)100%。

這張地票的來(lái)源地正是孔目村。媒體就此冠以它“地票第一村”的名號(hào)，不過(guò)時(shí)至5年后，當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者再次踏進(jìn)這個(gè)村落后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)卮迕窬徽J(rèn)同這一稱(chēng)謂，重慶官方也不認(rèn)可。

探訪(fǎng)“地票第一村”/

“地票？我沒(méi)聽(tīng)說(shuō)過(guò)這個(gè)詞。”站在自家院子里的陳吉祥一臉詫異，“2007年政府確實(shí)復(fù)墾了我的老宅子，我只知道是為了新農(nóng)村建設(shè)。”盡管已過(guò)去5年，陳吉祥仍不知曉自己的老宅子已成為一個(gè)供某個(gè)市場(chǎng)主體獲得城市建設(shè)用地的指標(biāo)。

在孔目村，陳吉祥的反應(yīng)并非個(gè)例。記者隨機(jī)詢(xún)問(wèn)的好幾位村民，均表示不知地票是何物。

重慶官方發(fā)布的信息顯示，在江津區(qū)2008年第一批騰退宅基地的農(nóng)戶(hù)達(dá)到3000多戶(hù)，產(chǎn)生城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)為3600畝，其中便包括孔目村32戶(hù)農(nóng)民產(chǎn)生的宅基地58.6畝。

“江津是首批參與地票交易的區(qū)縣，孔目村開(kāi)展復(fù)墾時(shí)還沒(méi)有地票的概念，后來(lái)指標(biāo)作地票交易后，對(duì)參加復(fù)墾的農(nóng)戶(hù)按交易價(jià)格進(jìn)行了重新核算和兌付。”重慶農(nóng)村土地交易所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)土交所）執(zhí)行副總裁王曉芹說(shuō)，當(dāng)?shù)乩习傩諏?duì)地票不了解其實(shí)很正常。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，陳吉祥所站的院子后面是一排頗具巴渝風(fēng)情的小洋樓，在重慶地票制度試行之初，這些小洋樓被不少來(lái)此考察、調(diào)研的全國(guó)各地官員和專(zhuān)家學(xué)者評(píng)價(jià)為城鄉(xiāng)土地制度改革結(jié)合巴渝新居建設(shè)的有益探索和嘗試的產(chǎn)物。

“當(dāng)時(shí)我把老宅子復(fù)墾了，政府承諾給我6000元/畝的復(fù)墾費(fèi)，3萬(wàn)元的一次性補(bǔ)償費(fèi)，6000元的搬遷費(fèi)。”孔目村村民張錦銀說(shuō)，這部分錢(qián)目前已經(jīng)全部到了他的銀行卡上。不過(guò)讓他有些郁悶的是，在購(gòu)置巴渝新村的房屋時(shí)，原本合同上規(guī)定的520元/平方米在最終交易時(shí)被提高至650元/平方米。

當(dāng)?shù)夭簧賲⑴c復(fù)墾的村民表示，最初他們都覺(jué)得這個(gè)事情很劃算。“原來(lái)一文不值的爛房子變廢為寶，能領(lǐng)好幾萬(wàn)塊錢(qián)，是天上掉餡餅的好事兒。”陳吉祥說(shuō)，2009年他又復(fù)墾了1.27畝，加上第一次復(fù)墾的1畝地，他通過(guò)地票共獲得了21.29萬(wàn)元凈收益。

陳吉祥說(shuō)，從老宅到新居，居住環(huán)境確實(shí)提升了，村民們生活在一起也利于感情溝通，娛樂(lè)生活也更加豐富。不過(guò)后來(lái)有村民了解到其他地方復(fù)墾所得補(bǔ)助更多，原來(lái)的優(yōu)越感也就慢慢減弱，“并且復(fù)墾時(shí)買(mǎi)房子的賬目不清不楚，心里有些不痛快”。

據(jù)重慶土交所人士介紹，孔目村搞宅基地復(fù)墾是在2006年、2007年，重慶地票制度誕生于2008年12月，所以這個(gè)村子實(shí)行的一套復(fù)墾標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償條款與地票不盡一致。

“當(dāng)時(shí)就復(fù)墾補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題，江津區(qū)做了很多方案，目的是要更加切實(shí)的保障復(fù)墾農(nóng)戶(hù)的權(quán)

益，比如最初提出房屋價(jià)款每平方米優(yōu)惠130元，后來(lái)又改為3萬(wàn)元的一次性補(bǔ)償費(fèi)，按照巴渝新村每戶(hù)約170平方米的面積換算，第二次方案中農(nóng)戶(hù)得到的優(yōu)惠更大。”上述土交所人士解釋稱(chēng)，之所以農(nóng)戶(hù)會(huì)認(rèn)為前后價(jià)格不一致，在于其不清楚上述兩種優(yōu)惠是無(wú)法疊加的。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在當(dāng)?shù)靥皆L(fǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，對(duì)于騰出宅基地所生產(chǎn)出來(lái)的城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，即地票在重慶土交所能拍出多少錢(qián)，沒(méi)有一位村民能說(shuō)得清，對(duì)地票的產(chǎn)生、交易和使用也知之甚少，村民們更多關(guān)心的，還是自己能否獲取應(yīng)得的利益。

日益完善的制度/

同孔目村大多數(shù)村民對(duì)地票“霧里看花”的態(tài)度相比，涪陵區(qū)馬武鎮(zhèn)石朝門(mén)村的境況則大相徑庭。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者探訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)盛產(chǎn)榨菜的村子里，通過(guò)復(fù)墾宅基地的方式發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)致富的例子非常多。

“地票，我知道我知道，是個(gè)好的政策啊。”一提及地票制度，當(dāng)?shù)卮迕窈螄?guó)權(quán)就滔滔不絕，“前幾年我家及岳父家復(fù)墾了1畝6分多地，得到了24萬(wàn)多元，及時(shí)緩解了合作社的資金壓力。”他告訴記者，自己經(jīng)營(yíng)一家蔬菜種植股份合作社，隨后還召集村民將自己復(fù)墾后的土地以入股的形式流轉(zhuǎn)給合作社，年底按照土地入股數(shù)量參與分紅。

何國(guó)權(quán)說(shuō)，現(xiàn)在他的合作社已吸納了400多畝土地。“這種股份合作、規(guī)模經(jīng)營(yíng)的模式，一方面，緩解了專(zhuān)業(yè)合作社想擴(kuò)大規(guī)模卻沒(méi)地的困境；另一方面，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，越來(lái)越多的村民進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商或定居，不少耕地粗放經(jīng)營(yíng)甚至撂荒，流轉(zhuǎn)后便能提高糧食產(chǎn)能。”

據(jù)記者了解，目前重慶地票制度在收益方面的分配方案為，扣除復(fù)墾成本后，凈收益全部返還農(nóng)村，按照85：15的比例支付給復(fù)墾宅基地及其附屬設(shè)施用地的農(nóng)戶(hù)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)戶(hù)所得每畝不低于12萬(wàn)元，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所得每畝不低于2.1萬(wàn)元。

“這個(gè)分配方案也不是最初就實(shí)行的，在地票試行初期，分配方案確實(shí)困擾了我們很久。”重慶土交所執(zhí)行總裁童代志坦承，最初甚至想過(guò)給復(fù)墾區(qū)、落地區(qū)都分一部分，最后才認(rèn)定了土地使用權(quán)人和所有權(quán)人在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的收益關(guān)系。

事實(shí)上，與最初運(yùn)行的地票版本相比，目前的版本在很多方面都有了完善。

比如在最初的設(shè)計(jì)中，地票有2年的有效期、撥付給農(nóng)民的款項(xiàng)為層層劃撥等，現(xiàn)在重慶已經(jīng)取消了2年有效期的限定，價(jià)款撥付方式也由土交所依托銀行，將價(jià)款直接撥付到農(nóng)戶(hù)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的賬戶(hù)。

“我們?cè)趯?shí)踐中慢慢認(rèn)識(shí)到地票是持票人的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，2年有限期沒(méi)有存在必要，2012年我們就取消了，之前有期限的地票可通過(guò)延期的方式處理；同時(shí)，層層劃撥也會(huì)導(dǎo)致農(nóng)民拿到款項(xiàng)的周期變長(zhǎng)，所以我們推行了直撥。”童代志說(shuō)。

此外，如何穩(wěn)妥調(diào)控地票價(jià)格，使其反哺農(nóng)村的同時(shí)也不影響城市發(fā)展，重慶也作了大量的思考和實(shí)踐：一是設(shè)定地票交易最低保護(hù)價(jià)，2010年是13.6萬(wàn)元，2011年則為17.8萬(wàn)元；二是參考已交易地票價(jià)格，合理編制交易方案，以供需大體平衡為基礎(chǔ)，保持地票交易價(jià)格的穩(wěn)定性，避免價(jià)格大起大落。

毋庸置疑的是，作為試驗(yàn)性的事物，地票制度的一些細(xì)節(jié)仍然還在摸索當(dāng)中。