每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

馬來(lái)西亞，這個(gè)國(guó)土面積僅33萬(wàn)平方公里的東南亞國(guó)家，如今正成為中國(guó)房地產(chǎn)商們爭(zhēng)相進(jìn)駐的熱土。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從雅居樂(lè)地產(chǎn)方面獲悉，公司已斥資4.3億元人民幣取得吉隆坡一宗土地，這也是繼碧桂園、富力地產(chǎn)、新華聯(lián)之后又一家中國(guó)房地產(chǎn)商進(jìn)軍馬來(lái)西亞市場(chǎng)。

碧桂園在馬來(lái)西亞的首個(gè)海外項(xiàng)目去年取得近百億元的銷售業(yè)績(jī)，吸引眾多國(guó)內(nèi)房企爭(zhēng)相進(jìn)入。但在這波掘金熱背后，風(fēng)險(xiǎn)幾何？

中國(guó)房企扎堆大馬

雅居樂(lè)地產(chǎn)總經(jīng)理兼董事會(huì)秘書衛(wèi)靜心向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，公司占70%股權(quán)、在馬來(lái)西亞成立的合資公司AgilePJDDevelopment于1月20日訂立協(xié)議，以4.3億元的價(jià)格收購(gòu)一幅位于馬來(lái)西亞首都吉隆坡的4.1萬(wàn)平方米土地，這也是雅居樂(lè)首次進(jìn)軍海外市場(chǎng)。

衛(wèi)靜心表示，公司以往都有在海外物色地塊，只是未能成功中標(biāo)。本次進(jìn)軍吉隆坡作為公司于海外市場(chǎng)首個(gè)試水項(xiàng)目，規(guī)模不大，保守估計(jì)項(xiàng)目回報(bào)率可達(dá)15%以上。

來(lái)自中國(guó)海外投資聯(lián)合會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，2012年以來(lái)，碧桂園、中國(guó)建筑、中國(guó)鐵建、萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項(xiàng)目或確定投資計(jì)劃，投資規(guī)模已達(dá)上百億美元。在這其中，馬來(lái)西亞成為中國(guó)房企出海的熱門去向。

作為最早進(jìn)軍馬來(lái)西亞市場(chǎng)的中國(guó)房企，碧桂園自2012年初正式進(jìn)駐馬來(lái)西亞后，已投資了三個(gè)大型項(xiàng)目。由碧桂園自主開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目金海灣于去年8月份正式發(fā)售，令人意想不到的是，僅僅兩個(gè)月時(shí)間便成功賣出6000多套房子，實(shí)現(xiàn)約100億元人民幣銷售額，碧桂園用了不足一年時(shí)間成為馬來(lái)西亞最大的地產(chǎn)商。

“碧桂園效應(yīng)”吸引了多家中國(guó)房企跟進(jìn)。去年12月2日，富力地產(chǎn)宣布其全資子公司以85億元人民幣收購(gòu)位于馬來(lái)西亞柔佛州新山地區(qū)的四幅空置永久業(yè)權(quán)地塊及兩幅永久業(yè)權(quán)填海地塊，總面積約為116英畝。今年1月8日，新華聯(lián)發(fā)布公告宣布，公司以3億元購(gòu)買馬來(lái)西亞柔佛州梅蒂尼B區(qū)9幅地塊，總建筑面積為19.16萬(wàn)平方米，地塊將建設(shè)南洋度假中心。

投資熱背后前景難料

克爾瑞研究中心分析師楊晨青向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于馬來(lái)西亞華人占比較高，生活文化較為接近，選擇該地作為出海的首站有助于降低“水土不服”的風(fēng)險(xiǎn)。此外，馬來(lái)西亞于2009進(jìn)一步完善“第二家園”計(jì)劃，每次批準(zhǔn)簽證5年變成10年，并允許終身有條件延續(xù)，鼓勵(lì)外籍人士在馬來(lái)西亞長(zhǎng)時(shí)間居住。

為了吸引外國(guó)企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y，馬來(lái)西亞政府往往給予特別優(yōu)惠，以碧桂園為例，其第二家園購(gòu)房計(jì)劃無(wú)須通過(guò)外國(guó)人投資委員會(huì)審批，可申請(qǐng)的貸款最高額度可以高達(dá)80%，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)30年，對(duì)國(guó)內(nèi)有移民傾向或投資需求的富裕人群具有非常大的吸引力。

然而，在投資熱潮涌現(xiàn)的背后，堆扎馬來(lái)西亞市場(chǎng)隱藏的風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。盛富資本與協(xié)眾國(guó)際總裁黃立沖向記者表示，根據(jù)馬來(lái)西亞法律，當(dāng)?shù)厣唐贩勘仨氂腥种坏姆吭词劢o當(dāng)?shù)伛R來(lái)人，但馬來(lái)西亞人口不多，生活較為安逸，當(dāng)?shù)厝藢?duì)于房子的重視程度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國(guó)人，住宅需求相當(dāng)有限，過(guò)多的中國(guó)地產(chǎn)商堆扎開發(fā)未來(lái)或?qū)?lái)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。

“返銷”給中國(guó)人的模式可持續(xù)性也值得商榷。易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，雖然碧桂園去年在馬來(lái)西亞的項(xiàng)目取得了成功，但這并不代表它真正找到海外地產(chǎn)的解決之道。由于碧桂園采用的模式解決不了認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率和簽約率較低的問(wèn)題?？亢Ａ康娜藖?lái)填，總會(huì)有資源消耗殆盡的一天。

黃立沖還認(rèn)為，匯率風(fēng)險(xiǎn)同樣不可小覷，由于包括馬來(lái)西亞在內(nèi)的大部分東南亞小國(guó)無(wú)力控制其匯率穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資金額較大，一旦遇到金融風(fēng)暴，匯率大幅波動(dòng)有可能對(duì)房企帶來(lái)重大損失。