每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

2013年，上海老牌國資地產(chǎn)企業(yè)綠地集團在《財富》世界企業(yè)500強中列第359位，排名較去年上升124位。這個數(shù)字，對綠地來說，無疑是光鮮的。

不過，綠地一直沒能獲得A股市場融資平臺，但從近期圍繞綠地發(fā)生的一系列事件可以看到，一場上海國資地產(chǎn)重組大戲正在精彩上演。

2013年5月8日，綠地集團以全資子公司格隆?，攪H有限公司為收購主體，以總計約30億港元的代價認(rèn)購盛高置地增發(fā)的普通股及無投票權(quán)可換股優(yōu)先股，占擴大股本后60%的股份。7月2日，綠地集團A股上市的重組對象金豐投資公告停牌。7月25日，中華企業(yè)公告收購上海房地（集團）有限公司60%股權(quán)。這一連串事件的背后，或暗示了綠地集團借殼金豐上市的可能性。目前，上海國資委正在加速推動旗下涉房平臺的整合,綠地集團也將用“A+H”模式實現(xiàn)整體上市。

金豐清殼或為綠地上市開路

11月5日晚，金豐投資發(fā)布公告宣布將出售旗下酒店資產(chǎn)。對此，華東某券商投行人士告訴記者，目前監(jiān)管層對于房企再融資及借殼等政策態(tài)度仍不明朗，綠地目前更像是先把殼資源拿到手，等到時機成熟，再啟動借殼注資方案。金豐投資此次剝離酒店資產(chǎn)，應(yīng)可理解為是為未來雙方重組掃清障礙，將殼資源的資產(chǎn)清理逐步給第三方。在一般重組中，最后能以凈殼（殼資源僅存現(xiàn)金）的方式進行，是最為理想的重組方式。

最新消息顯示，11月21日，上海金豐投資召開2013年度第一次臨時股東會議，并通過了以6億元出售富豪金豐酒店的議案。

事實上，重組金豐投資是繼收購盛高置地六成股權(quán)之后，綠地集團今年以來在資本市場的又一大動作。

2013年5月8日，綠地集團宣布以注冊在香港的全資子公司格隆?，攪H有限公司為收購主體，以總計約30億港元的代價認(rèn)購盛高置地增發(fā)的普通股及無投票權(quán)可換股優(yōu)先股，交易完成后綠地集團持有擴大股本后60%的股份，成為盛高置地控股股東。8月27日，雙方交易完成，盛高置地同時更名為“綠地香港”。

年報顯示，盛高置地2012年末股東權(quán)益43億元，總資產(chǎn)231億元。根據(jù)香港監(jiān)管部門規(guī)定，如果注入資產(chǎn)與被收購公司資產(chǎn)相近，香港聯(lián)交所將按IPO方式進行處理。中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟指出，這一規(guī)定限定了綠地在港上市的規(guī)模，即在未來兩年里，綠地不可能有太多資產(chǎn)注入到綠地香港。

而對于金豐投資來說，有分析人士認(rèn)為，因其總股本僅有5.18億股，規(guī)模較小，預(yù)計一次性注入大規(guī)模資產(chǎn)的可能性不大，綠地將在獲得公司控股權(quán)后逐步進行資產(chǎn)注入，最有可能是先將上海本地房地產(chǎn)事業(yè)部注入，然后依次注入外地房地產(chǎn)事業(yè)部，以及其他業(yè)務(wù)板塊。

綠地香港發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務(wù)

如果綠地借殼成功，A股+H股的模式將有利于實現(xiàn)綠地的整體上市。值得注意的是，A股和H股的發(fā)展重點有所不同。

目前，綠地集團擁有六大板塊業(yè)務(wù)，主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)板塊占比約54%，次支柱產(chǎn)業(yè)能源占比33%，酒店和商業(yè)占比約7%，金融、建設(shè)建筑、汽車板塊則比重更小。

此外，綜合綠地香港上年財務(wù)數(shù)據(jù)來看，綠地要提升平臺的價值，必須要將盈利能力較強的資產(chǎn)注入，當(dāng)前除了住宅之外，酒店及商業(yè)地產(chǎn)板塊是最又可能注入到綠地香港的一塊資產(chǎn)。綠地商業(yè)地產(chǎn)板塊今年發(fā)展迅速，且盈利能力大幅提升，分析人士預(yù)計，整個商業(yè)地產(chǎn)銷售收入將突破400億元。

分析人士認(rèn)為，綠地集團極可能通過綠地香港在H股注入資產(chǎn)規(guī)模相對較小的酒店和商業(yè)板塊，而通過金豐投資在A股分多次注入房地產(chǎn)開發(fā)板塊，直至最終實現(xiàn)綠地集團整體上市的目標(biāo)。

分析人士指出，綠地香港與綠地集團不斷擴張的海外發(fā)展計劃與其建設(shè)全球性企業(yè)集團的目標(biāo)一致，其近年的資金安排中，海外融資比重有所上升。海外的低融資成本和高效的融資渠道將為其提供更加穩(wěn)定的資金支持，同時，海外豐富的金融產(chǎn)品類型，可以為其商業(yè)物業(yè)的發(fā)展提供有效模仿范本。

此外，綠地還啟動了注資計劃。11月初，綠地香港就計劃以9.52億元購入綠地集團位于昆明的草海和五華項目55%股權(quán)及股東貸款。而在此之前，綠地集團曾宣布計劃以1.455億美元向綠地香港注入杭州奧體博覽城項目的50%權(quán)益。短短數(shù)月，綠地集團已經(jīng)完成兩輪注資。

與此同時，綠地香港方面也公開表示，除了借助母公司豐富的資源，也會著重自身發(fā)展，繼續(xù)在長三角、泛珠三角等成熟市場深耕并開拓新的市場區(qū)域。

10月31日，綠地香港在上海浦東新區(qū)合慶集鎮(zhèn)拿下2宗商辦用地。資料顯示，截至2013年6月30日，綠地香港的土地儲備為320萬平方米，分布于長江三角洲的主要城市以及具有地區(qū)經(jīng)濟重要性的省會城市。

而A股上市方面，有分析人士認(rèn)為，選擇A股上市除了H股殼公司短期資產(chǎn)注入的規(guī)模受限外，上海國資委為了解決旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)同業(yè)競爭問題，有意將A股平臺進行整合，且預(yù)計計劃借此機會重組一個超大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團，以強化其平臺影響力，而綠地恰好符合相關(guān)規(guī)劃。

政府推動涉房平臺整合

公開資料顯示，上海地產(chǎn)集團分別持綠地集團、金豐投資、中華企業(yè)三家房地產(chǎn)企業(yè)股票34.68%、38.96%、36.36%，均為第一大企業(yè)法人股東。

一位分析人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，金豐投資的主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，一直以來與中華企業(yè)維持著同業(yè)競爭的關(guān)系，但金豐投資卻難以保持持續(xù)性盈利。

金豐投資2012年年報顯示，受限購、限貸等宏觀調(diào)控政策影響，公司在售項目去化未達預(yù)期目標(biāo)。

而綠地作為近年來發(fā)展勢頭良好的房地產(chǎn)企業(yè)，卻一直沒能獲得A股市場融資平臺。同為國資委旗下資產(chǎn)，由綠地來借殼金豐投資可謂順其自然。

早在2009年底，上海地產(chǎn)集團便作出長期承諾，不再新設(shè)或者兼并與金豐投資在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域綜合服務(wù)業(yè)務(wù)相同的公司，并將盡力推動金豐投資在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域綜合服務(wù)業(yè)務(wù)進一步做大做強。

2010年，中華企業(yè)以8.3億元收購上海地產(chǎn)集團持有的上房集團40%股權(quán)，金豐投資以1.58億元收購上海地產(chǎn)集團下屬上海市住房置業(yè)擔(dān)保有限公司10.5%股權(quán)，但由于當(dāng)時房地產(chǎn)重大重組已被叫停，導(dǎo)致進一步整合遇阻。

作為上海國資委旗下重要資產(chǎn)，推動綠地上市符合上海國資委資產(chǎn)證券化的目標(biāo)，上海國資委旗下的上海地產(chǎn)集團、上實集團、綠地集團中，當(dāng)前只有綠地集團沒有自己的A股融資平臺。