“建立中國(guó)上海自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)是黨中央在新形勢(shì)下推進(jìn)改革開(kāi)放的重大舉措，要切實(shí)建設(shè)好、管理好，為全面深化改革和擴(kuò)大開(kāi)放探索新途徑、積累新經(jīng)驗(yàn)。在推進(jìn)現(xiàn)有試點(diǎn)基礎(chǔ)上，選擇若干具備條件地方發(fā)展自由貿(mào)易園（港）區(qū)?！?1月12日，十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》明確，不但要建設(shè)好上海自貿(mào)區(qū)，未來(lái)還要將其復(fù)制推廣。

自貿(mào)區(qū)這個(gè)被看做中國(guó) “二次開(kāi)放”試驗(yàn)田的地區(qū)被賦予了很多使命，官方稱(chēng)上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)是不栽“盆景”，勇當(dāng)“苗圃”。這也意味著自貿(mào)區(qū)這個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略將為上海市其他地區(qū)以及整個(gè)國(guó)家樹(shù)立一個(gè)可復(fù)制的樣本。

輻射和溢出效應(yīng)由此而出。根據(jù)國(guó)務(wù)院和上海方面的安排，自貿(mào)區(qū)將與上海國(guó)際金融與航運(yùn)中心聯(lián)動(dòng)，而上海其他地區(qū)，如虹口北外灘、浦東陸家嘴也正在積極對(duì)接自貿(mào)區(qū)。

對(duì)于老百姓而言，自貿(mào)區(qū)的商機(jī)也千載難逢，而投資房產(chǎn)、未雨綢繆地設(shè)立公司等也被認(rèn)為是居民享受自貿(mào)區(qū)紅利的主要方式。

1、官方要求自貿(mào)區(qū)輻射全上海

敢為人先的上海人，目前已經(jīng)已經(jīng)在考慮非自貿(mào)區(qū)地區(qū)如何借鑒自貿(mào)區(qū)的溢出效應(yīng)。上海一些政策研究機(jī)構(gòu)，提出承接自貿(mào)區(qū)輻射進(jìn)而縮小并最終實(shí)現(xiàn)與自貿(mào)區(qū)同等政策的設(shè)想。這或意味著自貿(mào)區(qū)并非只有28平方公里而是惠及整個(gè)上海，因此上海將是自貿(mào)區(qū)最大的受益者。

同時(shí)，隨著未來(lái)擴(kuò)區(qū)的可能性，整個(gè)上?？梢员环Q(chēng)為 “泛自貿(mào)區(qū)”，比如自貿(mào)區(qū)的很多政策在北外灘，在陸家嘴未來(lái)都可以進(jìn)行實(shí)施。

《上海證券報(bào)》曾采訪(fǎng)過(guò)虹口區(qū)區(qū)委書(shū)記吳清。后者認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)建設(shè)尚處于初始階段，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，對(duì)中國(guó)的金融改革、資本項(xiàng)下的自由兌換和人民幣國(guó)際化，以及離岸金融市場(chǎng)發(fā)展等，會(huì)帶來(lái)積極的影響。貿(mào)易自由化、投資便利化將極大地吸引世界各地的機(jī)構(gòu)、人才和資金。這是上海的機(jī)遇，也是財(cái)富管理服務(wù)業(yè)發(fā)展的機(jī)遇，更是虹口的巨大機(jī)遇。虹口將主動(dòng)對(duì)接自貿(mào)區(qū)建設(shè)，推動(dòng)入駐機(jī)構(gòu)支持自貿(mào)區(qū)的發(fā)展。

有專(zhuān)家曾在今年5月建議，將北外灘（含國(guó)際客運(yùn)中心）、陸家嘴、吳淞游輪港定位自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)的功能拓展區(qū)，便于航運(yùn)服務(wù)政策的覆蓋和游輪發(fā)展政策的爭(zhēng)取，適時(shí)在功能拓展區(qū)擴(kuò)大服務(wù)業(yè)開(kāi)放等試點(diǎn)。

根據(jù) 《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，在推進(jìn)現(xiàn)有試點(diǎn)基礎(chǔ)上，選擇若干具備條件地方發(fā)展自由貿(mào)易園（港）區(qū)。部分觀點(diǎn)認(rèn)為，首先復(fù)制自貿(mào)區(qū)的就是上海其他地區(qū)，尤其以陸家嘴、北外灘等地區(qū)為先。

2、國(guó)務(wù)院要求航運(yùn)、金融中心與自貿(mào)區(qū)聯(lián)動(dòng)發(fā)展

自貿(mào)區(qū)的輻射和擴(kuò)展效應(yīng)不僅僅表現(xiàn)在區(qū)域的功能拓展上，也同時(shí)深刻地體現(xiàn)在與航運(yùn)、金融中心產(chǎn)業(yè)互動(dòng)、聯(lián)動(dòng)上。自貿(mào)區(qū)方案曾提及，試驗(yàn)區(qū)的范圍涵蓋上海外高橋保稅區(qū)、上海外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)等4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域，并根據(jù)先行先試推進(jìn)情況以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展和輻射帶動(dòng)需要，逐步拓展實(shí)施范圍和試點(diǎn)政策范圍，形成與上海國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心建設(shè)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。

作為國(guó)務(wù)院下發(fā)的文件，字斟句酌，這就鮮明地表明，現(xiàn)在以及未來(lái)的自貿(mào)區(qū)都將不僅僅局限于28平方公里領(lǐng)域，還將與原本就極具競(jìng)爭(zhēng)力的陸家嘴 （以金融為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚地）、北外灘（以航運(yùn)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚地）形成聯(lián)動(dòng)共振機(jī)制。

上海海事大學(xué)民盟總支副主委蔣志偉就認(rèn)為，上海國(guó)際航運(yùn)中心的建成有利于上海自貿(mào)區(qū)的轉(zhuǎn)型和完善，自貿(mào)區(qū)的建設(shè)與航運(yùn)中心將聯(lián)動(dòng)起來(lái)。

如何形成1+1大于2的機(jī)制呢？蔣志偉建議 “首先要加大政策扶持力度，鼓勵(lì)航運(yùn)中心建設(shè)和自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)的聯(lián)動(dòng)?！苯煌ㄟ\(yùn)輸部與上海市人民政府聯(lián)合發(fā)布 《關(guān)于落實(shí)加快推進(jìn)上海國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》，指出要依托中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)平臺(tái)，促進(jìn)航運(yùn)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放和改革創(chuàng)新，有利于增強(qiáng)航運(yùn)資源配置能力，推動(dòng)上海國(guó)際航運(yùn)中心轉(zhuǎn)型升級(jí)。

對(duì)此，地方還做了詳細(xì)的具體規(guī)劃。比如，北外灘功能性項(xiàng)目建設(shè)和要素集聚，也在加速推進(jìn)。此前，上海港國(guó)際客運(yùn)中心公用型保稅倉(cāng)庫(kù)在此揭牌，將發(fā)揮郵輪物資供應(yīng)和游艇保稅兩大功能；中國(guó)船舶油污理賠事務(wù)中心等機(jī)構(gòu)也將相繼落戶(hù)。下一步還將形成船員考試、培訓(xùn)、評(píng)估、招募、外派的產(chǎn)業(yè)鏈。在件雜貨運(yùn)輸、綜合物流商（供應(yīng)鏈管理）、物流信息化平臺(tái)等新興領(lǐng)域吸引中西部航運(yùn)物流企業(yè)在北外灘設(shè)立運(yùn)營(yíng)總部，還將培育本土物流龍頭企業(yè)。

金融也是重點(diǎn)支持領(lǐng)域。吳清表示，今后將通過(guò)形成“專(zhuān)而精”的金融集聚業(yè)態(tài)，進(jìn)一步提升虹口財(cái)富管理高地的建設(shè)能級(jí)，在陸家嘴金融城和上海自貿(mào)區(qū)主承載區(qū)的雙重能量輻射下，努力將北外灘打造成上海國(guó)際金融中心和上海國(guó)際航運(yùn)中心核心服務(wù)功能的 “雙重承載區(qū)”，正如倫敦航運(yùn)服務(wù)業(yè)、紐約金融業(yè)那樣，上海市區(qū)金融、航運(yùn)等第三服務(wù)業(yè)將進(jìn)入快車(chē)道。

3、自貿(mào)區(qū)與老百姓：投資房產(chǎn)是最直接路徑

自貿(mào)區(qū)對(duì)上海全市的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域帶動(dòng)效應(yīng)明顯，卻回避不了一個(gè)問(wèn)題，普通老百姓在其中到底有何投資機(jī)會(huì)？如何介入？

筆者在走訪(fǎng)了市區(qū)、洋山港保稅區(qū)、外高橋保稅區(qū)、臨港（南匯）新城等地區(qū)后發(fā)現(xiàn)，老百姓能直接介入方式目前或只有一個(gè)——房地產(chǎn)。

也因?yàn)榇?，自貿(mào)區(qū)周邊的住宅（自貿(mào)區(qū)內(nèi)無(wú)任何住宅）地產(chǎn)價(jià)格直線(xiàn)上升，而自貿(mào)區(qū)內(nèi)的廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓（自貿(mào)區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓數(shù)量很少，主要以廠(chǎng)房和倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)庫(kù)為主）的價(jià)格也高升。

世邦魏理仕研究部數(shù)據(jù)就顯示，自貿(mào)區(qū)板塊住宅9月均價(jià)較1—8月平均價(jià)格上漲8.3%，超過(guò)上海整體市場(chǎng)的5.2%。寫(xiě)字樓價(jià)格也直線(xiàn)飆升，在自貿(mào)區(qū)掛牌日的9月29日附近和國(guó)慶節(jié)后出現(xiàn)了兩波大幅調(diào)租漲價(jià)。目前寫(xiě)字樓平均租金已升至每天每平方米4.2元，一個(gè)月內(nèi)租金翻倍，部分寫(xiě)字樓在這一時(shí)段內(nèi)的租金漲幅甚至超過(guò)200%。

外界對(duì)于這種現(xiàn)狀還繼續(xù)持非常樂(lè)觀的態(tài)度，因?yàn)榇罅科髽I(yè)正在等待著注冊(cè)，官方數(shù)據(jù)顯示，自貿(mào)區(qū)獲批一個(gè)月內(nèi)前來(lái)注冊(cè)的企業(yè)就高達(dá)234家，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)去年同期水平。未來(lái)將有更多的企業(yè)進(jìn)駐。相較于過(guò)去主要以工業(yè)、物流占據(jù)主要產(chǎn)業(yè)份額，如今自貿(mào)區(qū)的成立正帶動(dòng)區(qū)域往貿(mào)易與服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。

克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄表示，上海市“十二五”規(guī)劃明確地表明，到2015年上?！暗谌a(chǎn)業(yè)”要占GDP總額的65%，比當(dāng)下增長(zhǎng)8個(gè)百分點(diǎn)。上述增長(zhǎng)相當(dāng)于6000億元資本漲幅，需要新增40萬(wàn)家辦公企業(yè)，有6000萬(wàn)平方米的辦公需求需要被解決，相當(dāng)于再造8個(gè)陸家嘴，而上海黃浦江就成為了規(guī)劃中不可或缺的引擎。

據(jù)了解，自貿(mào)區(qū)內(nèi)由于寫(xiě)字樓數(shù)量極少，導(dǎo)致當(dāng)?shù)夭坏貌粚⑼飧邩蚬煞莨镜拇髽亲尳o花旗等企業(yè)辦公，這就意味著自貿(mào)區(qū)周邊地區(qū)寫(xiě)字樓以及市中心地區(qū)高端寫(xiě)字樓將迎來(lái)了極大的發(fā)展機(jī)會(huì)。不僅如此，未來(lái)，外高橋等區(qū)域可開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的面積很少，這也為周邊及上海市中心，如陸家嘴、北外灘地區(qū)的寫(xiě)字樓進(jìn)一步產(chǎn)銷(xiāo)兩旺提供了機(jī)遇。

4、財(cái)富沖擊波：浦江西岸寫(xiě)字樓成熱點(diǎn)

德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟表示，外高橋等板塊的房?jī)r(jià)，在自貿(mào)區(qū)概念產(chǎn)生前就已開(kāi)始快速上漲，區(qū)域相關(guān)板塊難以稱(chēng)得上十足的投資洼地。而自貿(mào)區(qū)的建設(shè)對(duì)于周邊板塊乃至整個(gè)大浦東地區(qū)、黃浦江兩岸等地區(qū)都是重要的利好，房產(chǎn)的升值可期。從投資前景而言，自貿(mào)區(qū)寫(xiě)字樓等價(jià)格已經(jīng)較高，而地處價(jià)值洼地且極具上升空間的濱江寫(xiě)字樓則是較好的選擇。

仲量聯(lián)行上海研究部總監(jiān)周志鋒研究顯示，9月份以來(lái)，自貿(mào)區(qū)所在區(qū)域辦公樓的售價(jià)有15%的上漲。當(dāng)?shù)夭糠謱?xiě)字樓租金較年初增長(zhǎng)將近一倍。但事實(shí)上，如果未來(lái)的自貿(mào)區(qū)仍然延續(xù)外高橋等保稅區(qū)目前的注冊(cè)地和辦公地分離現(xiàn)狀，真正推動(dòng)的將是自貿(mào)區(qū)以外的寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

那么，自貿(mào)區(qū)以外的哪些寫(xiě)字樓會(huì)受益呢？由于自貿(mào)區(qū)內(nèi)以貿(mào)易、航運(yùn)、金融企業(yè)為主，顯然，對(duì)應(yīng)的市區(qū)以航運(yùn)、金融、貿(mào)易為主打產(chǎn)業(yè)的寫(xiě)字樓就會(huì)收獲頗豐。

外界普遍認(rèn)為，金融受益的區(qū)域?yàn)殛懠易?；而航運(yùn)受益的寫(xiě)字樓則主要集中在北外灘。不過(guò)，陸家嘴地區(qū)可售商業(yè)樓盤(pán)少，價(jià)格太高或不適合個(gè)人投資；而北外灘的寫(xiě)字樓目前處于價(jià)值洼地且在上升空間中，或值得投資。

其實(shí)，北外灘濱江可供出售的寫(xiě)字樓產(chǎn)品鳳毛麟角，大多數(shù)企業(yè)選擇自己持有，只租不售。更有企業(yè)不惜重金整棟收購(gòu)濱江商辦類(lèi)物業(yè)，放長(zhǎng)線(xiàn)，盡收濱江價(jià)值回報(bào)。

以綠地集團(tuán)為例，在濱江“大發(fā)展”之初就已提前布局，幾乎整條濱江帶上都有綠地的足跡，并打造綠地中心、綠地匯中心、綠地北外灘中心等5個(gè)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。比如綠地北外灘中心位于外灘-北外灘-陸家嘴圍合成的黃金三角區(qū)，就盡享了自貿(mào)區(qū)帶來(lái)的先機(jī)。

綠地北外灘中心5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，北外灘稀缺可售

綠地北外灘中心位于外灘-北外灘-陸家嘴圍合成的黃金三角區(qū)，板塊正全力打造世界級(jí)的航運(yùn)中心，未來(lái)還將與城市經(jīng)濟(jì)、金融形成合力創(chuàng)造上海價(jià)值。目前已有大量世界級(jí)企業(yè)入駐。

值得注意，綠地北外灘中心是整個(gè)外灘金三角區(qū)內(nèi)稀缺可售的5A甲級(jí)寫(xiě)字樓。項(xiàng)目周邊外灘路隧道、大連路隧道、新建路隧道貫通浦江兩岸，公平路輪渡通航中，軌交12號(hào)線(xiàn)距300米。在城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型背景下，綠地北外灘中心無(wú)疑是搶占外灘的上佳良機(jī)。

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