每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

近期，國內(nèi)多家上市房企集中公布了近百億元的再融資預(yù)案，雖然成功與否暫無定論，但這似乎讓狂飆突進(jìn)中的房地產(chǎn)信托迎來一場大考。

昨日（8月8日）《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從中國信托業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)了解到，截至今年二季度末，房地產(chǎn)信托占資金信托的比例為9.12%，與去年底相比，略有下滑。

用益信托工作室分析師李旸認(rèn)為，上市房企集中再融資應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)信托有一定的影響，但仍要觀察一段時(shí)間。接受采訪的多位信托公司負(fù)責(zé)人及房企老板均表示，下半年市場面不如上半年好，不少大型房企甚至大量的中小房企仍需要信托渠道融資。

上半年地產(chǎn)信托占比略降

三年前，A股市場出于樓市調(diào)控需要，果斷關(guān)閉了房企融資的閘門，卻成就了如今“萬億”房地產(chǎn)信托的輝煌。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，去年10月底至今年4月初，也就是僅半年時(shí)間，四川信托曾向云南經(jīng)典地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)放過5起信托貸款，主要用于城中村改造項(xiàng)目，募資達(dá)10億元，預(yù)期年化收益率9%～11.4%。

在樓市從嚴(yán)調(diào)控下，這僅是一家國內(nèi)非知名房企地產(chǎn)信托融資的縮影。據(jù)相關(guān)媒體近日?qǐng)?bào)道稱，之前上市房企的融資成本在12%~24%的范圍內(nèi)，根據(jù)每家公司、項(xiàng)目的條件不同會(huì)有所差異。

李旸表示，與銀行借款相比，目前房地產(chǎn)信托的平均融資成本大概為15%，仍然處于較高水平。一般房企會(huì)首選銀行貸款，如果資金難貸，才會(huì)求助于信托及民間借貸等。

中國信托業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)顯示，截至今年二季度末，房地產(chǎn)信托余額接近8120億元，相比去年底的6880億元，同比增幅近18%，占資金信托的比例為9.12%，與去年底的9.85%相比，略有下滑。

實(shí)際上，目前房地產(chǎn)信托的繁榮僅是中國信托業(yè)的一個(gè)側(cè)面，而國內(nèi)整個(gè)信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模則更為龐大。前不久，中國信托業(yè)協(xié)會(huì)專家理事周小明曾撰文公開指出，截至今年二季度末，67家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模為9.45萬億元，相比去年二季度末的5.54萬億元，同比增長70.7%；絕對(duì)規(guī)模已逼近10萬億元大關(guān)，進(jìn)一步鞏固了信托業(yè)作為我國第二大金融業(yè)態(tài)的地位。

按照周小明的說法，當(dāng)前房地產(chǎn)已退居到資金信托的第五大配置領(lǐng)域，而在2012年以前，一直是僅次于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)與工商企業(yè)的第三大配置領(lǐng)域。今年上半年，房地產(chǎn)信托的規(guī)模增長與上半年房地產(chǎn)市場的回暖有關(guān)，但占比的繼續(xù)下降，表明信托公司對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。

房企主要融資渠道仍是信托

近期，包括新湖中寶、海印股份、宋都股份、冠城大通等部分上市房企擬重啟近百億元規(guī)模的再融資計(jì)劃。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者所采訪到的多家暫未公布再融資方案的上市房企內(nèi)部人士也表示，只要條件成熟，他們很有可能會(huì)再融資。

值得注意的是，2013年將會(huì)有巨額的房地產(chǎn)信托到期。來自中金公司的房地產(chǎn)信托研報(bào)顯示，今年預(yù)計(jì)到期信托規(guī)模2816億元，總還款額約3100億元，總體而言，信托展期將使系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)延遲釋放，上市公司龍頭企業(yè)信托參與度較低或者占比較低，而參與信托較多的中小開發(fā)商將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

實(shí)際上，今年上半年已有多起房地產(chǎn)信托出現(xiàn)逾期違約事件，甚至發(fā)生司法糾紛。例如，中信信托三峽全通信托計(jì)劃成立于2011年底，募集資金逾13億元，信托期限18個(gè)月，還款期限為今年初。然而，截至到期日，三峽全通公司仍未能如期兌現(xiàn)，應(yīng)付本息一拖再拖。

此外，像上市房企ST珠江向重慶信托的相關(guān)信托借款出現(xiàn)逾期事件，山東舒斯貝爾置業(yè)在中信信托的信托計(jì)劃上，也遭遇了兌付風(fēng)險(xiǎn)。

長三角地區(qū)一家信托公司的高級(jí)經(jīng)理在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在今年上半年宏觀面繼續(xù)加強(qiáng)樓市調(diào)控與資金面出現(xiàn)“錢荒”的背景下，下半年的宏觀面與資金面的仍難改緊張局面，市場面上的景氣度也不如上半年，這對(duì)房企的項(xiàng)目銷售影響較大，信托收益率也可能會(huì)下降。

用益信托網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年7月至今，房地產(chǎn)類集合信托資產(chǎn)規(guī)模接近262億元，平均收益率為9.45%，僅微漲了0.21%。

中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于目前只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)提出再融資申請(qǐng)，且成功獲批企業(yè)極少，再融資開閘對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)選擇以信托方式融資的影響有限。此外，對(duì)于今年迎來的信托兌付高峰期，信托融資存在的風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的表現(xiàn)情況緊密相關(guān)，若項(xiàng)目存在銷售業(yè)績不佳等問題，就可能會(huì)產(chǎn)生兌付風(fēng)險(xiǎn)。

在李旸看來，上半年僅是極個(gè)別信托計(jì)劃出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，但未引發(fā)地產(chǎn)信托的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，如果樓市持續(xù)向好，下半年應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大的兌付問題。

對(duì)于房企融資趨勢，浙江某中型房企老板表示，在當(dāng)前國內(nèi)融資環(huán)境仍未改善的情況下，目前大量的中小房企仍難以上市融資，信托仍是未來中小房企的主要融資渠道之一。

（實(shí)習(xí)生李紅瑾對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）