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每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

于近期發(fā)行的 “天房集團團泊示范鎮(zhèn)項目系列投資基金”（以下簡稱團泊示范鎮(zhèn)項目基金）因為其天津國有企業(yè)的背景，而受到很多投資者的關(guān)注。然而，上述基金還款來源中關(guān)于可出讓土地的面積，與其官方網(wǎng)站的描述有較大出入。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，團泊項目基金稱團泊示范鎮(zhèn)有3776畝置換土地可供出讓，并將獲得53億元的土地出讓收入。但天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團 （以下簡稱天房集團）網(wǎng)站關(guān)于團泊示范鎮(zhèn)的介紹顯示，項目總計開發(fā)土地面積約2460畝?？晒┏鲎尩耐恋孛娣e超過總計開發(fā)面積上千畝。

上述兩處所指項目土地范圍是否完全重合？《每日經(jīng)濟新聞》記者對此向天房集團及團泊湖公司的相關(guān)人士處尋求解答，但截至發(fā)稿，公司電話一直處于無人接聽狀態(tài)。記者又撥打了團泊湖公司網(wǎng)站上刊登的電話，被告知該號碼不存在。

由于并無任何實物抵押，上述基金的投資風險可能存在不確定性。

僅靠回購承諾發(fā)行產(chǎn)品/

據(jù)了解，該項目定向投資于天津團泊湖投資有限公司 （是天房集團為團泊新城示范鎮(zhèn)建設(shè)設(shè)立的子公司）開發(fā)建設(shè)的“團泊湖示范小城鎮(zhèn)項目”的項目收益權(quán)。團泊示范鎮(zhèn)項目是天津市新農(nóng)村建設(shè)第二批“以宅基地換房”試點項目之一。項目基金總規(guī)模10億元，分10只發(fā)行，單只基金規(guī)模1億元。

根據(jù)銷售人員的透露，截至目前，團泊示范鎮(zhèn)項目已成功發(fā)行了3期，共募集3億元資金，項目的第四期目前也正在緊鑼密鼓進行中。

該基金投資期限一年，到期后由天津團泊湖投資發(fā)展有限公司回購項目收益權(quán)，項目沒有任何實物抵押，只有天房集團為回購提供不可撤銷的連帶責任擔保。

僅有回購承諾，沒有實物抵押，團泊示范鎮(zhèn)項目到期要用什么來償還投資者的本金和收益？

項目介紹書顯示，團泊示范鎮(zhèn)項目尚有3776畝置換出的土地待出讓。團泊新城區(qū)域內(nèi)最近成交的地價為135萬元/畝，保守估算，團泊示范小城鎮(zhèn)整理置換出的儲備地尚可以帶來約53億元的出讓收入。

如果有這部分收入作為回購保障將相當充裕。但蹊蹺的是，公司網(wǎng)站關(guān)于團泊示范鎮(zhèn)的介紹顯示，項目總計開發(fā)土地面積約2460畝。其中項目還遷安置區(qū)占地約700畝，計劃安置人口約為8000人，于2008年2月開工建設(shè)。團泊示范鎮(zhèn)總建筑面積45.6萬平方米，其中安置住宅40萬平方米，配套公建5.6萬平方米。那項目介紹中3776畝的土地又是從哪里來的？

多個項目需要投入資金/

事實上，團泊湖公司曾于今年1月通過中融信托發(fā)行了“中融-天津團泊新城保障房建設(shè)項目集合資金信托計劃”，將4億元信托資金向團泊湖公司發(fā)放貸款，用于支持該公司的團泊新城保障房項目建設(shè)。信托投資期限2年，其還款來源同樣由團泊湖公司在團泊新城保障房項目建設(shè)中形成的土地出讓收入撥付。

信托說明書項目介紹顯示，“中融-天津團泊新城保障房建設(shè)項目集合資金信托計劃”和“天房集團團泊示范鎮(zhèn)項目系列投資基金”的標的項目都是位于天津市靜?？h團泊鎮(zhèn)示范小鎮(zhèn)。那么，中融信托和團泊示范鎮(zhèn)項目基金的還款來源是否均屬于團泊示范鎮(zhèn)的土地出讓收入？

蹊蹺的是，團泊湖公司曾于2012年4月通過北京信托向社會募集4億元，信托資金用于對團泊湖公司增資擴股4億元，最終用于團泊保障房項目的開發(fā)建設(shè)。該項目同樣沒有任何抵押，其還款來源完全由天房集團為信托本金安全及收益實現(xiàn)承擔差額補足責任。據(jù)悉，該信托投資期限12個月，于今年3月正式分配利益。

蘭德咨詢總裁宋延慶表示，這幾個項目之間有可能是通過成立新信托還舊信托。通常情況下，前后兩期信托至少有半年的重疊期，以保障后期募集的資金能還上即將到期的資金。類似“拆東墻補西墻”的還款模式目前在信托行業(yè)內(nèi)很常見。

據(jù)了解，團泊湖公司總資產(chǎn)333157萬元，目前主要開發(fā)建設(shè)項目有天津市靜?？h團泊鎮(zhèn)示范小城鎮(zhèn)及增建項目、團泊現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范園項目、天津市光合谷有機農(nóng)業(yè)文化示范園項目、團泊示范鎮(zhèn)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、團泊新城東區(qū)土地一級開發(fā)項目。

說明書稱，團泊示范鎮(zhèn)項目總投入40億元，已完成投資28億元；官方網(wǎng)站則透露，團泊新城東區(qū)土地一級開發(fā)項目總投入44.2億元。如果上述兩項關(guān)于投資的介紹都是準確的話，那么總投資將超過80億元。

北京正略鈞策管理咨詢公司合伙人薛迥文表示，團泊湖公司主要從事一級土地開發(fā)，并主要通過信托等融資形式拿地，對資金的需求量相對較大。