每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 孫嘉夏 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 孫嘉夏 發(fā)自上海

背靠大股東所擁有的酒店經(jīng)營(yíng)管理人才，文峰股份（601010，SH）似正有意無意地介入酒店項(xiàng)目。

在如皋，以售后回租模式運(yùn)營(yíng)的如皋文峰城市酒店，正陷入一場(chǎng)因業(yè)主不滿回報(bào)率而引起的紛爭(zhēng)中。“公司新任董秘張凱一早已趕到如皋去了。”7月31日，文峰股份董事會(huì)辦公室工作人員告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

在南通，文峰股份也將以2.5億元的代價(jià)收購(gòu)南通文景置業(yè)有限公司（下簡(jiǎn)稱文景置業(yè)）50%股權(quán)。收購(gòu)?fù)瓿珊?，上市公司將持有文景置業(yè)100%股權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從熟悉該項(xiàng)目的分析師處獲悉，文景置業(yè)所擁有地塊占地面積63150.71平方米，其上將矗立起一幢高23層、建筑面積約56000余平方米的五星級(jí)酒店。

而根據(jù)文峰股份招股書，公司大股東文峰集團(tuán)已通過全資子公司南通新有斐大酒店有限公司 （下簡(jiǎn)稱新有斐）在南通運(yùn)營(yíng)著一家五星級(jí)酒店，新有斐同時(shí)還是上市公司第二大股東。

文峰股份發(fā)布的一份補(bǔ)充公告稱，文景置業(yè)項(xiàng)目中所包含的酒店部分將采取招租、整體轉(zhuǎn)讓等形式處置，文景置業(yè)自身將不會(huì)直接經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)務(wù)，不會(huì)與文峰集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方的酒店業(yè)務(wù)產(chǎn)生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

“有待觀察，是選擇整體出售？還是售后回租經(jīng)營(yíng)？”上述分析師說。

新購(gòu)項(xiàng)目疑涉同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

文峰股份于如皋運(yùn)行的酒店售后回租業(yè)務(wù)，并不成功。

在距南通約一小時(shí)車程的如皋，業(yè)主們與上市公司旗下的如皋文峰大世界有限公司 （下簡(jiǎn)稱如皋文峰）簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)入如皋文峰城市酒店房間后，又再與如皋文峰大世界有限公司城市酒店分公司簽下 《委托租賃經(jīng)營(yíng)協(xié)議》，將所購(gòu)房間租賃給該分公司經(jīng)營(yíng)。

“還不清楚文景置業(yè)下的酒店項(xiàng)目，會(huì)不會(huì)采用這類方式運(yùn)營(yíng)？”有熟悉公司的分析師告訴記者，“畢竟大股東擁有酒店管理方面的經(jīng)驗(yàn)和專門人才。”

根據(jù)文峰股份最新一則有關(guān)收購(gòu)案的公告，公司將以2.5億元的代價(jià)收購(gòu)文景置業(yè)。公告介紹，文景置業(yè)系為開發(fā)位于南通市國(guó)棉二廠地塊、建設(shè)文峰城市廣場(chǎng)而成立的項(xiàng)目公司。南通國(guó)棉二廠地塊位于城市中軸線，是南通第二商圈的最佳位置。該地塊上現(xiàn)已開工建造包括購(gòu)物中心、商業(yè)街、酒店、辦公、住宅等在內(nèi)的設(shè)施。

之后發(fā)布的一份補(bǔ)充公告介紹，該地塊用地性質(zhì)為商業(yè)、旅館業(yè)、辦公、居住，地上建筑面積小于207300平方米，其中五星級(jí)酒店大于等于55000平方米。“計(jì)劃建造一幢高23層，面積在56000余平方米的五星級(jí)酒店。”上述分析師告訴記者。

而在該份補(bǔ)充公告中，文峰股份稱除商業(yè)物業(yè)部分將由文景置業(yè)保留之外，其余“普通住宅、商業(yè)街、辦公、酒店物業(yè) （酒店物業(yè)也可招租）部分?jǐn)M全部對(duì)外出售”。后文的表述也稱，對(duì)文景置業(yè)的收購(gòu)?fù)瓿珊?，?xiàng)目中包含的酒店部分將采取招租、整體轉(zhuǎn)讓等形式處置。

“具體如何處理還有待觀察，究竟選擇招租？還是在一定利潤(rùn)的情況下轉(zhuǎn)讓？或是采取售后回租的模式？都還沒最終確定。”上述分析師認(rèn)為。而盡管仍存在“招租”等可能的選項(xiàng)，文峰股份仍在公告中堅(jiān)持表示，文景置業(yè)自身將不會(huì)直接經(jīng)營(yíng)酒店業(yè)務(wù)，不會(huì)與文峰集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)方的酒店業(yè)務(wù)產(chǎn)生同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。

目前，文峰股份的第二大股東新有斐已在南通經(jīng)營(yíng)著一家五星級(jí)酒店，新有斐注冊(cè)資本3000萬元，由文峰集團(tuán)100%持股，并在2010年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3185萬元。

業(yè)主：兩年仍未拿到土地證

繳款購(gòu)買了如皋文峰城市酒店房間的業(yè)主，至今仍未等來滿意的答復(fù)。其根源在于售后回租模式引發(fā)的“不信任”。

業(yè)主代表們向記者表示，由于如皋文峰拿出了不盡如人意的年度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，使得在酒店凈利潤(rùn)未達(dá)雙方當(dāng)初約定分紅底線的情況下，業(yè)主們僅能收得固定租金，而這一租金比例“甚至少于銀行同期年利率”。

“我們對(duì)售后回租的模式并不滿意，要求更改利潤(rùn)分配方案。”業(yè)主代表李娟告訴記者，“這一模式能保證如皋文峰通過收取業(yè)主購(gòu)房款的方式，早早地收回酒店建設(shè)成本。再通過回租經(jīng)營(yíng)，每年獲取穩(wěn)定的利潤(rùn)。而業(yè)主由于無法掌握經(jīng)營(yíng)和審計(jì)情況，根本無從知曉酒店真實(shí)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，陷入被動(dòng)。”

根據(jù)文峰股份招股書，如皋文峰2010年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.74億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損565.69萬元，凈利潤(rùn)1916.77萬元。2011年，如皋文峰實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.29億元，凈利潤(rùn)309萬元。文峰股份同時(shí)披露，如皋文峰在該年度銷售酒店房產(chǎn)及店面房產(chǎn)生的收益為1051.8萬元。

而李娟則早在2010年6月即與如皋文峰簽下合同并繳付了購(gòu)房款，但在拿到房產(chǎn)證后，直至近日方才被通知辦理土地證。

根據(jù)雙方簽訂的 《商品房買賣合同》，如皋文峰以轉(zhuǎn)讓方式取得的“如皋市中山路迎駕路交匯處東側(cè)”地塊面積為2140平方米，規(guī)劃用途為商辦，土地使用期限自2008年3月至2048年3月。該份合同中，同時(shí)稱買受人的房屋僅作“辦公”用途，這也被認(rèn)為與實(shí)際用途不符。“之后還簽訂了《房屋買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》，規(guī)定需委托出賣人辦理契稅繳納、產(chǎn)權(quán)證、國(guó)土證等，但一等兩年，我們都沒拿到土地證。”李娟告訴記者。

7月31日，文峰股份董事會(huì)辦公室工作人員告訴記者，新任董秘張凱已趕赴如皋。