每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京

本報記者根據(jù)北辰實(shí)業(yè)剛公布的2011年業(yè)績數(shù)據(jù)匯總后發(fā)現(xiàn)，目前北辰實(shí)業(yè)庫存值高達(dá)179億元，其中旗下長沙“地王”北辰三角洲單個項(xiàng)目就占了115億元，占比高達(dá)64%。該項(xiàng)目庫存值為2011年項(xiàng)目銷售額的近7倍。

庫存值為2011年銷售額近6.26倍

北辰實(shí)業(yè)2011年年報內(nèi)容顯示，公司去年業(yè)績有所增長，其中凈利潤額同比增長131％。不過與一些房企不同的是，北辰實(shí)業(yè)凈利潤額中，寫字樓、酒店等持有型物業(yè)的貢獻(xiàn)率占到半邊天。

此外，發(fā)展物業(yè)也撐起了另外的半邊天：2011年實(shí)現(xiàn)銷售面積和銷售金額分別為24.2 萬平方米和28.5961 億元，相較于2010年的24.6 萬平方米和24.5742 億元，其中銷售金額略有增長，而銷售面積卻有所下降。

與銷售額一起增長的數(shù)據(jù)還有存貨值：2011年末，北辰實(shí)業(yè)存貨值高達(dá)179億元，同比增加18％。179億元的庫存值，相當(dāng)于去年北辰實(shí)業(yè)全年28.5961 億元銷售額的近6.26倍。

較為引人關(guān)注的是，北辰實(shí)業(yè)旗下位于長沙的地王項(xiàng)目北辰三角洲，去年末的庫存值高達(dá)115億元，占公司總庫存值的約64%。而北辰三角洲項(xiàng)目去年實(shí)現(xiàn)的銷售額為16億元。比較而言，去年末該項(xiàng)目的庫存值為該項(xiàng)目去年銷售額的近7.19倍。

北辰三角洲為北辰實(shí)業(yè)的絕對銷售主力，去年16億元的銷售額，占到公司發(fā)展物業(yè)合計銷售額28.5961 億元的近56%。

對于銷售主力項(xiàng)目庫存高企的原因，北辰實(shí)業(yè)管理層在2011年報中對此解釋說，北辰三角洲項(xiàng)目所在地長沙，房地產(chǎn)市場在剛性需求和一線城市擠出效應(yīng)的帶動下，2011年上半年仍保持較快增長，但2011年下半年由于宏觀調(diào)控效果開始顯現(xiàn)，消費(fèi)者出現(xiàn)了持幣待購的觀望情緒，導(dǎo)致需求下降。

本報記者注意到，2011年，長沙房地產(chǎn)市場商品住宅成交量為1386萬平方米，同比下降14.7%。

地王項(xiàng)目一波三折

北辰三角洲的發(fā)展，在北辰實(shí)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃版圖中，其地位不僅僅是一個銷售主力，甚至是北辰實(shí)業(yè)管理層對公司前景的一場大賭博，因此北辰三角洲項(xiàng)目銷售情況的好壞，也將決定著北辰實(shí)業(yè)未來的發(fā)展方向與節(jié)奏。

2007年，以北京為根據(jù)地的北辰實(shí)業(yè)，雄心壯志的管理層決定向京外發(fā)展，以謀求全國布局。當(dāng)時該公司一位高層對外直言：“我們的目標(biāo)是創(chuàng)建全國一流大型房地產(chǎn)開發(fā)綜合運(yùn)營企業(yè),長沙只是我們?nèi)珖鴶U(kuò)張的第一步。”

當(dāng)年的7月24日，向外尋求擴(kuò)張的北辰實(shí)業(yè)聯(lián)合首開股份旗下的北京城開以92億元拿下了長沙北辰三角洲地塊。

北辰實(shí)業(yè)的舉動令人錯愕。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在與北辰三角洲項(xiàng)目公司長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)人士的溝通中獲悉，該樓盤總建筑規(guī)模高達(dá)537萬平方米，地塊包括23塊小地塊。2010年開始動工開發(fā)，基本開發(fā)進(jìn)度為一年開發(fā)二至三塊地塊。按照公司開發(fā)計劃，整個北辰三角洲地塊的開發(fā)周期大致在2010-2018年。

除了開發(fā)周期長達(dá)近9年外，在當(dāng)時看來，該項(xiàng)目的拿地成本也很高，是當(dāng)時長沙的總價地王項(xiàng)目。

長沙三角洲地塊樓面價高達(dá)3090.58元/平方米。當(dāng)時與長沙三角洲地塊一路相隔的樓盤湘江北尚項(xiàng)目負(fù)責(zé)人曾向媒體估計，算上后期的建安地本等費(fèi)用，該項(xiàng)目建設(shè)成本會在5000元/平方米以上。而據(jù)長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局房產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2007年長沙市房產(chǎn)市場年報》顯示，2007年長沙市商品住宅均價只有3372元/平方米。因此在當(dāng)時，該地塊出現(xiàn)了面粉價高于面包價的境況。

2010年，北辰三角洲項(xiàng)目兩位股東之一的北京城開退出，而北辰實(shí)業(yè)順勢收購了北京城開手中持有的該地塊項(xiàng)目公司長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4%的股權(quán)，成為該地塊單一開發(fā)商。

正所謂一波未平，一波又起，2010年4月，樓市正式步入調(diào)控期，而該樓盤的開盤時間位于2010年4月調(diào)控后的2010年10月15日。

目前該項(xiàng)目庫存的高企，正促使該項(xiàng)目面臨越來越大的資金壓力。

本報記者注意到，2011年9月15日，北辰實(shí)業(yè)第五屆第三十五次董事會作出決定，為保證北辰三角洲項(xiàng)目D1 區(qū)建設(shè)的順利進(jìn)行，北辰實(shí)業(yè)同意就該項(xiàng)目向中國建設(shè)銀行北京安慧支行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款8.5億元用于該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，期限為三年,并同意以該項(xiàng)目國有土地使用權(quán)及在建工程提供抵押擔(dān)保。

由于北辰三角洲項(xiàng)目進(jìn)展一波三折，北辰實(shí)業(yè)原有的擴(kuò)張計劃被陷入此地而難以施展。

中航證券有限公司研究員吳偉在一份研究報告中指出，按照目前的市場售價,北辰三角洲項(xiàng)目中住宅部分未來幾年預(yù)計總共能夠?yàn)楸背綄?shí)業(yè)貢獻(xiàn)240億元左右的銷售收入。而本報記者根據(jù)北辰實(shí)業(yè)相關(guān)財報統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，2010年北辰三角洲銷售額為10.4926億元，2011年為16.0589億元，換句話，目前該項(xiàng)目合計銷售額約26.55億元。而北辰實(shí)業(yè)仍有近210億元的銷售收入被壓在此盤。