每經(jīng)記者  張敏  李卓  吳豐恒  發(fā)自北京

編者按

　　史上最嚴厲！2月16日，被稱為“京十五條”的北京落實“新國八條”細則，引來市場驚呼。由于對外地人實施了“5年納稅”的嚴格限購，“京十五條”的出臺迅即引發(fā)輿論熱議，各類“見招拆招”或嬉笑怒罵、或半真半假地被提及；交易市場遭遇“急凍”，開發(fā)商放緩?fù)票P觀望，炒房者不敢冒進，而那部分尚未出臺細則的城市也為之震動。“新國八條”落地最后期限僅有最后幾天，但“房價控制目標”的確定期限被放寬至一季度。房價“目標”為何在地方“難產(chǎn)”？政府和市場的擔(dān)憂何在？

每經(jīng)記者  張敏  發(fā)自北京

        最后期限之前，各地陸續(xù)出臺地方版調(diào)控細則的同時，似乎在有意無意間忽略了  “公布房價控制目標”的任務(wù)。

        2月16日，北京出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的“京十五條”，祭出史上最嚴厲的限購措施，并與其他多項調(diào)控手段一并出臺，但對于“新國八條”規(guī)定的公布今年北京房價上漲控制目標，北京細則卻只字未提。

        《每日經(jīng)濟新聞》記者從權(quán)威人士處獲悉，在16日上午的意見研討會上，北京市政府部門向與會人士坦承“尚沒有目標”，因為今年的其他宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)尚無法預(yù)估，使得房價控制目標難以確定。

        這樣的困難不止發(fā)生在北京?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)出臺  “新國八條”調(diào)控細則的5個城市，均未公布今年的房價控制目標。業(yè)內(nèi)人士表示，除操作困難外，一味采取行政手段控制房價的做法并無意義。

房價控制目標被“回避”

        在外界對“限購令”的密切關(guān)注下，房價控制目標被無意間忽略。事實上，截至目前，已經(jīng)出臺“地方版”調(diào)控細則的青島、上海、濟南、成都、北京五地，均未公布今年的房價控制目標。

        按照1月26日出臺的“新國八條”要求，各地要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

        尚未公布房價控制目標的做法被外界解讀為“回避”，但從地方政府的角度而言，似乎也有難言的苦衷。

        據(jù)一位知情人士介紹，在16日上午的意見研討會上，北京市政府部門向與會人士坦承“沒有目標”，因為今年的其他宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)尚無法預(yù)估，使得房價控制目標難以確定。

        “目標難定”是不爭的事實。多數(shù)受訪者的觀點認為，即使在同一城市，不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場運行情況不同，區(qū)域發(fā)展目標各異，要界定統(tǒng)一的標準十分困難。

        但這并不代表地方政府不會公布上述目標。鏈家地  產(chǎn)副總裁林倩向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，上述目標也許并不單純規(guī)定將房價控制在某個區(qū)間內(nèi)，地方可通過房價收入比、房價與GDP比例等方式予以界定。

        公布上述目標究竟有多大作用？在多數(shù)分析人士看來，當(dāng)前出臺的細化政策已足夠嚴厲，如果繼續(xù)祭出“控制房價”的強力行政手段，效果未必得力。偉業(yè)我愛我家副總裁胡景輝就向記者表示，盡管政策嚴厲，但成交價格“作假”并非不能實現(xiàn)。

        林倩也認為，地方政府還可以通過控制高端住宅交易、抑制市區(qū)房屋交易等手段來控制房價，但這就造成房地產(chǎn)市場的扭曲運行，背離了調(diào)控的初衷。因此，單純設(shè)定目標而不考慮可行性的做法并無意義。

行政手段“副作用”

        與“控制房價上漲目標”類似，自“新國八條”出臺之始，其中的多項調(diào)控手段就引來了  “行政調(diào)控意味濃厚”的質(zhì)疑。而在北京出臺更嚴厲的細化措施后，質(zhì)疑聲更加強烈。

        針對“京十五條”提出的“外地人購房需連續(xù)5年在京納稅證明”規(guī)定，近兩日來，以假結(jié)婚為核心的“購房攻略”充斥網(wǎng)絡(luò)，迅速成為網(wǎng)絡(luò)熱議的話題。而在政策出臺當(dāng)日，一些業(yè)內(nèi)人士就已預(yù)估到這一點。

        因樓市調(diào)控而引發(fā)的“假婚”潮

        并非第一次出現(xiàn)。早在國家提高二套房購買門檻時，不少城市就出現(xiàn)以鉆政策漏洞、騙取貸款為目的的“假離婚”行為，并引發(fā)了大量糾紛。

        在不少業(yè)內(nèi)人士看來，因最新版“限購令”而引發(fā)“假結(jié)婚”潮將可能在短期內(nèi)爆發(fā)，而這都是因“行政調(diào)控手段”引起。

        對此，林倩向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，任何調(diào)控手段都不可能面面俱到，鉆政策漏洞的現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場發(fā)展的各個階段都會出現(xiàn)，不足為怪。

        她認為，為徹底落實限購措施，北京市近期勢必會出臺相關(guān)的配套手段，如對短期內(nèi)頻繁辦理結(jié)婚和離婚登記者進行監(jiān)測等。但她也認為，“限購”只是短期內(nèi)的調(diào)控手段，不會成為常態(tài)。

        同時，林倩還建議，為接納“限購令”擠出的部分剛性需求，政府還應(yīng)出臺規(guī)范租賃市場的相關(guān)政策，從而擴大租賃市場供應(yīng)，穩(wěn)定租金水平。

市場怪象

拆招京版限購令：納稅證明也能“造假”？

律師稱，部分經(jīng)營實體的名義合伙人或經(jīng)營人或成“灰色群體”

每經(jīng)記者  李卓  吳豐恒  發(fā)自北京

        “京十五條”讓“5年納稅證明”及“北京戶口”成為今年正月十五比“元宵”更為熱門的詞語。

        新政出臺僅一天，各種“見招拆招”的購房攻略就頻現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)。除了“假結(jié)婚”“假離婚”兩種早已被熱議的方法有可能再度火爆以外，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于公司性質(zhì)及交納稅收方式的不一樣，在合伙企業(yè)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所及個體工商戶  （主要指以家庭方式經(jīng)營的）等實體中，依然存有灰色操作空間，一部分人群可以輕而易舉地獲得“合法”納稅“假證明”。

灰色“合伙人”可獲納稅證明

        《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日以外地購房者身份走訪了北京多家房屋中介公司。多數(shù)中介表示，由于新規(guī)剛剛生效，沒有5年以上的納稅證明確實暫無法買到房屋。但當(dāng)記者堅持希望沒有納稅證明也要買到房屋時，有中介建議記者可以去“想辦法、托關(guān)系、花點錢”從其他單位來開來一個“假證明”。

        “一般的公司要開具虛假納稅證明還是比較困難的，因為個人納稅信息在相關(guān)部門都有嚴格登記。”北京市大乾律師事務(wù)所主任律師王茂基對記者解釋，雖然開具“假證明”不需要承擔(dān)刑事責(zé)任，但不太具有現(xiàn)實性，很容易被查出，且依然要取消購房資格。

        “但合伙企業(yè)、律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所和個體工商戶（主要指以家庭方式經(jīng)營的）等實體存在的名義合伙人或名義經(jīng)營人或?qū)⒊蔀?lsquo;灰色人群’，獲得‘合法’的納稅‘假證明’。”王茂基同時指出。

        “這部分‘灰色人群’事實上并未給單位實際創(chuàng)造效益，也未給北京市實際創(chuàng)造效益，甚至有部分人都不在北京工作和生活。但這些實體的稅收相當(dāng)一部分是核定征收，只反映單位總體納稅情況，并不反映其合伙人或經(jīng)營人個體實際納稅情況，這就導(dǎo)致其名下存在‘名義繳稅’的現(xiàn)象。依據(jù)‘京十五條’，只要公司納稅滿5年，這一部分人就被劃入了有資格購房的行列。”王茂基說。

“工業(yè)”“辦公”房屋不受新政影響？

        記者昨日調(diào)查得知，市面上依然有中介聲稱有某些可用作住宅的  “工業(yè)”“辦公”性質(zhì)的房屋對此次新政“免疫”。

        《每日經(jīng)  濟  新聞》記者昨日前往北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的一個樓盤，該樓盤置業(yè)顧問向記者保證，因該樓盤是“辦公項目”性質(zhì)，不在此次調(diào)控的范圍內(nèi)，但這類房屋的產(chǎn)權(quán)只有40年。

        此外，業(yè)內(nèi)人士指出，為應(yīng)對新政，今后一些非京戶籍的大學(xué)生，為早日達到5年納稅之限，很有可能從大一入學(xué)就去申請加入北京“納稅人”的行列。不僅如此，還有網(wǎng)友拆招稱可以注冊公司，以公司的名義買房，然后公司注銷，再辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移。但業(yè)內(nèi)人士對記者表示，此舉雖然從理論上看似可以，但實際上公司注銷是有很復(fù)雜的審計、清算等過程，且以公司名義購買的房屋也有一定的限制。

房企影響

限購令或開啟房企轉(zhuǎn)型年北京房價短期受遏制

每經(jīng)記者  尚希  發(fā)自北京

        “有人認為，限購政策會是一項臨時性的措施，但我不這么認為。限購極有可能成為‘北上廣深’等一線城市長期性的行政措施，除非特殊情況出現(xiàn)，所以，最好不要心存僥幸。”昨日（2月17日），北京萬澤置業(yè)有限公司副董事長兼總裁陳云峰在他的博客上這樣寫道。在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時，陳云峰也表示，北京房企亟待調(diào)整。

房企迎轉(zhuǎn)型之年

        “今年至少會拿出一半的資金投向二三線城市。”陳云峰表示，“目前的情況下也只能（對北京）‘死心’。”

        昨日，記者對北京多家房企采訪了解到，在政策嚴控的2011年，房地產(chǎn)企業(yè)也在力尋新的出路。北京萬科企業(yè)有限公司營銷總監(jiān)肖勁此前在媒體上就表示，政策出現(xiàn)一定效果，他們做出分析，才會調(diào)整銷售策略。

        “最明顯的策略方向便是離開北京。”在陳云峰看來，調(diào)控使北京的買方市場被強制縮小，開發(fā)商逼迫走出北京，向二三線城市發(fā)展。對此，陽光100常務(wù)副總裁范小沖也持肯定的態(tài)度。

        “如果政策持續(xù)一年，就有可能出現(xiàn)一個開發(fā)商整體洗牌的局面。但短期內(nèi)影響還不是很大。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴記者，新一輪的洗牌主要會涉及在北京擁有開發(fā)項目的小型房地產(chǎn)開發(fā)商。但對于產(chǎn)品線相對豐富，業(yè)務(wù)鏈條較長、覆蓋面較廣的大型房企影響不會很大。

短期價格或停漲

        “以前我常聽到開發(fā)商說，我的房子適銷對路，只要我降15%，大家都會來買的，所以并不愁賣。但現(xiàn)在的關(guān)鍵是，你降再多，賣不了。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟認為。

        但成交量的下滑在范小沖看來，也并非完全就是壞事。“之前企業(yè)靠房價上漲或資本推動，大規(guī)模地進行開發(fā)，多以粗放式經(jīng)營為主。而現(xiàn)在投資投機客戶群受到限制，房地產(chǎn)市場回歸真正自住的購房需求，這也讓開發(fā)商回歸本質(zhì)——蓋好房子。”

        陳云峰進一步認為，開發(fā)商觀望情緒很濃，開盤速度暫會放緩；同時，受資金鏈影響，開發(fā)商不會再盲目提價，房價也不會再現(xiàn)迅速上漲的局面。

炒房者說

溫州炒房團“團長”感慨：再去北京炒住宅不可能了

每經(jīng)記者  尚希  發(fā)自北京

        張和平，溫州百盈房地產(chǎn)營銷策劃有限公司總經(jīng)理，其公司主營業(yè)務(wù)就是代理各地樓盤，專為溫州投資者房地產(chǎn)投資提供服務(wù)。2月17日，《每日經(jīng)濟新聞》記者撥通了張和平的手機，就在前一天，北京迎來被稱為“史上力度最強”的“京十五條”。細則一出，手中握有大量資金的溫州炒房團、山西煤老板們被視為最主要的限制對象。

        眼看著曾經(jīng)的“投資寶地”已變成“投資禁區(qū)”，張和平只能無奈地選擇離開。“將來帶溫州人去  （北京）  投資住宅肯定是不可能了。”張和平說道。

        “北京、上海等地出臺相關(guān)限購政策之后，溫州炒房者已經(jīng)在減少了。但對于之前已經(jīng)持有大量房產(chǎn)的炒房者來說，受到的影響不會很大。”溫州中小企業(yè)促進會會長周德文告訴《每日經(jīng)濟新聞》。在他看來，目前絕大部分炒房者不會選擇拋售離開，“因為他們的資金足夠支持所持有的房產(chǎn)，部分小的炒房者可能會轉(zhuǎn)向其他城市或者其他投資領(lǐng)域。”

        “限購令出臺之后，想要脫手估計有點困難。對于依靠貸款的多套房投資者來說壓力較大，但對于溫州投資者則基本不存在這個問題。”張和平也同樣表示。

        但對京滬出臺的嚴厲的限購令，周德文也道出了他的擔(dān)憂，“如果不去北京、上海，民間投資者也許會選擇其周邊的城市，譬如天津、昆山。這樣的話，這些城市的房價是否也會被抬高呢？”

        在周德文看來，大量的溫州資本繼續(xù)在找新的出口。“在溫州當(dāng)?shù)?000多億元的流動資本中，投資房地產(chǎn)的大約有1000億元。如何將這1000億元轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域，一直以來，溫州當(dāng)?shù)卣荚谕ㄟ^培育一些新興產(chǎn)業(yè)來疏導(dǎo)一部分投資熱情。同時，股權(quán)投資、創(chuàng)業(yè)投資這些方面也將被更多的溫州投資人所青睞。”

各地反應(yīng)

廣州：京滬細則尚未引發(fā)“趕簽潮”業(yè)內(nèi)擔(dān)心市場后繼風(fēng)險大

每經(jīng)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        被視作“最嚴厲”的“京十五條”如一枚重磅炸彈沖擊著市場。在本地細則出臺前，廣州樓市有何反應(yīng)呢？

        2月17日，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪廣州市中介公司及房地產(chǎn)交易中心發(fā)現(xiàn)，購房者瘋狂趕簽過戶的情況并未出現(xiàn)在廣州市場。有行業(yè)人士分析認為，這主要由于廣州版細則還未明確，到底何時執(zhí)行，針對哪部分人群還不清楚。在目前買賣雙方都處于觀望的形勢下，預(yù)計待政策出臺后，或?qū)⑾破鹨徊ㄚs簽過戶潮。

未現(xiàn)“趕簽潮”

        2月17日下午3點過，記者來到廣州房地產(chǎn)交易中心的二手房過戶大廳。10個辦理遞件的窗口，過戶的購房者稀少。半個小時里，在窗口辦理遞件的人員不超過20個。負責(zé)二手房過戶的一位工作人員告訴記者，這幾天沒有大量趕著過戶的購房者出現(xiàn)，辦理數(shù)量都比較正常。

        “現(xiàn)在廣州細則還沒有出來，我們都是以購房者遞件的時間點來審核。如果政策對時間有要求，我們也只有依照政策辦理。”該人士表示。

        在位于該中心附近的一家滿堂紅中介店里，置業(yè)顧問李盛任對記者表示，“現(xiàn)在能過戶、網(wǎng)簽就盡量快點，宜早不宜遲，誰也不曉得政策到底如何變化。”

        他表示，春節(jié)后他們也才開始上班，還沒有出現(xiàn)比較大量的網(wǎng)簽情況，但如果是已經(jīng)支付定金的，他們還是會趕緊催促購房者辦理手續(xù)。

        對此，廣州地產(chǎn)專家謝逸楓指出，目前廣州還未出現(xiàn)較為明顯的過戶潮，主要還是由于“新國八條”之后，整體市場低迷，不少開發(fā)商推遲了開盤時間，二套首付提高至六成也打亂了不少改善型買家的購房計劃。

市場后繼風(fēng)險加大

        此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，當(dāng)前廣州一手住宅網(wǎng)簽量逐步回升，不少網(wǎng)簽來自增城和從化區(qū)域。而這兩個區(qū)域正是不受去年第一輪限購令影響的范圍。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控廣州市國土局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，14~16日期間，廣州一手住宅網(wǎng)簽逐步回升，其中未受限的從化、增城兩地簽約量總是排名前三，每天簽約量超30套。

        當(dāng)前，廣州市場對“新國八條”落實細則的猜測中，限購區(qū)域被認為或?qū)U大至從化、增城；而對于有戶籍的家庭在廣州擁有2套住房的，可“賣一買一”。

        謝逸楓表示，廣州版的  “國八條”細則若參考北京、上海版本，加上此前傳言的“賣一買一”及限購范圍擴大等措施的話，短期內(nèi)廣州市場恐出現(xiàn)一輪搶房或趕簽過戶潮。

        “主要還是來自那部分為規(guī)避限購政策購房的客戶，及恐慌性的購買因素。”他表示，現(xiàn)在不少開發(fā)商也在觀望市場，繼續(xù)儲蓄客戶，其中不少下了定金的客戶，一旦政策出臺，就抓緊網(wǎng)簽。

        采訪中，不少廣州業(yè)內(nèi)人士對記者表示，“趕簽潮”會否出現(xiàn)，主要還是要看限購的執(zhí)行時間點如何，調(diào)控了哪部分人群。

        滿堂紅市場研究部高級主任肖文曉表示，“京十五條”的細則是比較重大的變革，從以往單純的限制購房量上，轉(zhuǎn)變到限制家庭存量房調(diào)控，這種調(diào)控可以作為常態(tài)的政策，限制購房只能是短期行為，不可能長期壓抑購房需求。

深圳：細化住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅新政  房產(chǎn)稅或無“近憂”

每經(jīng)記者  胡廷鴻  發(fā)自深圳

        作為對“新國八條”之一營業(yè)稅政策的細化，2月14日，深圳市確定了個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的適用范圍、認定標準及審核認定辦理時限。

        按照細化的政策，深圳市對個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策進行了調(diào)整：轉(zhuǎn)讓不足5年的個人住房將全額征收營業(yè)稅，且不再施行差額征收政策；1月28日之前實際發(fā)生住房交易行為但未網(wǎng)簽合同的納稅人，可按原政策執(zhí)行。

        細化的深圳住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，沒有超出“新國八條”的相關(guān)規(guī)定范圍。在此之前，廣州市也已率先出臺二手房交易按全額征收營業(yè)稅的政策。

        對此，中國綜合開發(fā)研究院旅游地產(chǎn)研究中心主任宋丁認為，個人住房營業(yè)稅差額征收改全額征收的新政將對二手房房價產(chǎn)生刺激作用。“在住房轉(zhuǎn)讓成本提高之后，賣主一定會提高二手房價格，并轉(zhuǎn)嫁給購房者。”他表示。

        與此同時，隨著重慶、上海兩地房產(chǎn)稅試點的落地，深圳市是否跟進也引來市場高度關(guān)注。但時至今日，深圳版“房產(chǎn)稅”仍舊只聞其聲，未見其形。

        業(yè)內(nèi)人士多認為，市場與政策之間的博弈太復(fù)雜，是深圳房產(chǎn)稅試點難以落定的原因之一。

        宋丁即認為，深圳房產(chǎn)稅政策很快出臺的可能性不大。“深圳市對房產(chǎn)稅政策的積極性不高，可能還有待觀察重慶和上海的政策反饋情況。據(jù)其了解，目前，深圳市房產(chǎn)稅試點雖提上日程，但進展緩慢。

        不過，在中原地產(chǎn)華南董事總經(jīng)理李耀智看來，深圳作為房產(chǎn)調(diào)控的重點城市，“（房產(chǎn)稅）肯定會出來。但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場還算平穩(wěn)，政府出臺房產(chǎn)稅政策的壓力還不大。”

        事實上，在“新國八條”等政策出臺后，市場處于明顯觀望中，春節(jié)期間和節(jié)后的成交量大幅減少。“春節(jié)期間，平均每天二手房成交量只有20~30單，比往常下降了70%。”李耀智稱。

        李耀智認為，深圳房產(chǎn)稅試點細則將擇機出臺，關(guān)鍵看后市反應(yīng)情況。對此，他分析稱，3月份是傳統(tǒng)的銷售旺季，“如果市場向好，房價持續(xù)上升，深圳市將不得不面臨政策壓力。”

        但李耀智同時也指出，深圳版房產(chǎn)稅或“不會太嚴格”，也不會對外地人購房提出太過苛刻的要求。他認為，深圳是一座移民城市，如果規(guī)定必須納稅5年以上才能購房，這對深圳影響太大。



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