每日經(jīng)濟新聞記者  徐奎松

話題緣起

        1月26日晚，國務(wù)院出臺“國八條”調(diào)控樓市，并要求地方盡快出臺配套措施。2月16日，北京市政府發(fā)布《關(guān)于貫徹落實國務(wù)院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，提出調(diào)控樓市的15條措施，也被稱為“京15條”。

        由于“京15條”對外地人口購房提出了“提供連續(xù)5年以上納稅證明”的附加條件，因而引起爭議。與此同時，全國許多城市也在行動，有分析稱“各地可能借鑒北京的限購措施，在全國‘兩會’前后陸續(xù)出臺‘限購令’”。有專家分析稱，“京15條”對抑制房產(chǎn)投資投機需求有正面作用，但也帶來一些負面影響。前有限購車規(guī)定，后加限購房政策，對戶籍制度改革和人才流動制度是一種倒退。而且限購也會抑制部分剛性需求，房價也不會因此降低。今天，本報邀請了兩位房地產(chǎn)業(yè)界人士，一起來分析“限購令”將帶來什么影響？

“京15條”是冰塊效應(yīng)

        NBD：“京15條”能起到什么實質(zhì)作用？

        陳云峰：“京15條”對打擊投機炒房現(xiàn)象肯定會起到很明顯的效果。長期以來，大家看到房地產(chǎn)市場非?；鸨?，實際很大一塊是虛火，也就是投資性的虛火和投機性的虛火比例越來越旺盛，抬高價格，壓住了自住型購房需求，所以，“京15條”會起到適度調(diào)整這一部分不合理“虛火”的作用。

        今年1月26日，國務(wù)院出臺了“國八條”，要求地方盡快出臺配套措施。2月16日，“京15條”就出臺了，前后只有20天，作為地方政府，在20天內(nèi)拿出配套措施，是一項相當急迫的任務(wù)。

        中國房地產(chǎn)市場一直在發(fā)燒，是個病態(tài)的市場，供求規(guī)律早就被扭曲了，價格鏈條完全喪失。針對這般病態(tài)現(xiàn)狀，出臺的政策都是在十分急迫的情況下完成的。作為管理房地產(chǎn)市場的政府部門，實際上和老百姓一樣，都沒有太多的好經(jīng)驗和好發(fā)展思路，有的話就不會出現(xiàn)現(xiàn)在這種局面了。因此，在我看來，“京15條”的療效只能等同于冰塊，放進房地產(chǎn)市場的嘴里，臨時降降溫、退退燒，強行降溫，是一種短期性政策，很難起到實質(zhì)療效。

        楊少峰：在“京15條”的限制下，我預(yù)計2011年一手房的成交量會跌50%左右。二手房除了受到與一手房同等的限制之外，還面臨著另一個問題，那就是交易稅由原來的差額征收轉(zhuǎn)向全額征收。北京二手房在春節(jié)前后一周內(nèi)的交易量下跌了56%，“京15條”將使交易量繼續(xù)下跌，2011年的二手交易量預(yù)計會跌60%。此外，還有一種現(xiàn)象是，“京15條”會迫使在京已經(jīng)購房的人不會賣房，進一步導(dǎo)致房屋供求緊張。

        “京15條”還有兩點值得關(guān)注。一是對定價過高的土地審查增值稅的規(guī)定。實際上，從去年開始，北京市建委就在做一件事，要求開發(fā)商在申請項目預(yù)售許可證的同時上報商品房開發(fā)成本，如果上報成本與銷售差距過大，建委就要對銷售價格進行指導(dǎo)，乃至限制。如果開發(fā)商不同意、不接受，建委就采取不發(fā)乃至吊銷預(yù)售許可證的辦法。由此可以預(yù)計，2011年北京的房價會受到很大的影響，價格應(yīng)該是會降的。二是這些年房價高得離譜，一個很大原因是由于“地王”拉動的，這個地方拍出一塊高價地，周圍的地皮和房價馬上跟著大幅上漲。所以，“京15條”也對“地王大哥”進行硬性遏制。

限購削掉外地人購房需求

        NBD：“京15條”提出對已擁有2套及以上住房的北京市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非北京市戶籍居民家庭，對無法提供北京市有效暫住證和連續(xù)5年（含）以上在北京市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非北京市戶籍居民家庭，暫停在北京市向其售房。這將對今年北京房屋成交量和房價起到什么變化？有分析稱，這是戶籍制度改革和人才流動制度倒退，怎么看待這個問題？

        陳云峰：北京的限購政策，對外地人來說十分苛刻。據(jù)我們的調(diào)查，2010年外地人在北京購房人數(shù)占北京總購房人數(shù)的55%以上，而北京人  （具有北京戶口的人）已經(jīng)購買了二套住房的人數(shù)也達到20%。

        現(xiàn)在，北京的二手房每月能賣10000多套，2010年的總銷售量在140000套與150000套之間。二手房交易遠遠超過一手房成為主導(dǎo)，而且購買二手房的，自住型占多數(shù)。投機、投資性購房大部分在一手房里。“京15條”打擊到的對象主要是二手房，對一手房的影響更小。受此影響，2月份的銷量會比1月份大幅下降，整個上半年二手房的銷售量肯定也會大幅下降，但價格能不能降下來還要進一步觀察政策的走勢，而  “京15條”對現(xiàn)在的房價是不會起作用的，價格不會降。房價走勢規(guī)律就是量先動、價才跟著變動。觀察今后的政策走勢，主要是看能不能加息和通脹率的變化。一旦累計加息，會增加按揭成本，開發(fā)商的成本也會增加，會起到抑制需求的作用，對房地產(chǎn)市場的打擊肯定會比較大。如果通貨膨脹控制不住再連續(xù)“破5”，那么房價和銷售量就不可能控制住。

        此外，我一直認為，城市的居住權(quán)人人平等，不應(yīng)該按照戶籍來劃分。“京15條”對外地人購房提出了苛刻的條件，是戶籍制度改革的倒退，也是人才制度的倒退。社會的發(fā)展和進步是人才流動出來的，不是封閉房地產(chǎn)市場出來的。

        楊少峰：按照北京“限購令”，外地人購房需要達到兩個硬性標準，一是他的家庭名下沒有房產(chǎn)，二是必須提供在北京連續(xù)5年的社保證明。按照這兩條新規(guī)衡量，現(xiàn)在還沒有買房的人，到底還有幾個人能達到這個標準買得起住房？我預(yù)計最高不會超過20%，也就是外地人的真實需求會一下子降80%左右，這意味著2011年外地人在京的購房需求就沒有了，給削平了。

土地財政問題還深埋在地下

        NBD：能讓房價下降的最重要政策是什么？

        陳云峰：從2010年開始實施的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，被稱為“史上最嚴厲的政策”。實際上，深層次的問題根本就沒有觸動。土地財政、房產(chǎn)稅和地方財政轉(zhuǎn)換等問題，才是核心問題，這些問題不解決，所謂的“史上最嚴厲的政策”也只能說是隔靴撓癢。土地財政問題還在地下深埋著，沒有哪個地方政府部門愿意撬開這扇大門，因為這等于自斷財路。這里也涉及用什么方式替代地方土地財政的問題。我認為，即將開始實施的房產(chǎn)稅就是地方土地財政的轉(zhuǎn)換方式，所以，房產(chǎn)稅的真正意義是替代土地財政，而并不是靠房產(chǎn)稅來完全降低房價。

        房價上漲總體看來是三大因素制造的結(jié)果：一是房地產(chǎn)的供需矛盾所致；二是土地財政推高房價成本所致；三是寬松的貨幣政策所致。釋放出來的天量信貸就是這一輪房價高燒不退的主要禍首。今年1月份1萬多億元的信貸量，還是為房地產(chǎn)投機商提供了炒作的血液和空間，在這種情況下，房子能不漲價嗎？從2010年12月份CPI“破5”以后，樓市迅速就活起來了。老百姓都會算賬，通貨膨脹率都“破5”了，貸款利息才6點幾，干嘛不買房子抵御通脹？

        楊少峰：在房地產(chǎn)的綜合病癥中，一個關(guān)鍵點就是地方政府每年按部就班地供應(yīng)土地，而土地進入流通環(huán)節(jié)卻被開發(fā)商囤積，造成了表面的供求不平衡。舉個例子，某個城市“十二五”規(guī)劃中，預(yù)計5年將新增人口50萬人，原有人口800萬人，“十二五”目標是人均居住面積要從原來的25平方米提高到30平方米，所以，這個城市應(yīng)該出讓的建設(shè)用地目標就是800萬乘以5，加上50萬乘以30，等于5500萬平方米的新增建筑面積，這就是這個城市“十二五”規(guī)劃中總的土地出讓標準，然后在這個數(shù)字上進行調(diào)整，得出具體的土地出讓計劃。

        然而，政府一邊按部就班出讓土地，可是在現(xiàn)有招拍掛制度下，開發(fā)商出于對土地儲備的恐懼，拿到地之后并沒有馬上全部開發(fā)，而是將這些地塊分成若干年，也就是政府希望在5年之內(nèi)形成供應(yīng)的土地，結(jié)果卻被開發(fā)商分成10年開發(fā)。這種現(xiàn)有土地出讓制度和土地資本化造成的供應(yīng)縮水，一方面減少了供應(yīng)，另一方面也給開發(fā)商的囤積提供了巨大的空間。而開發(fā)商通過囤地獲取得利潤，要數(shù)倍于直接開發(fā)獲取的利潤。開發(fā)商囤地的問題必須得到解決，以確保房屋的供給。

        另外，2011年加息、提高存款準備金率成為貨幣政策的主基調(diào)，而按月審批額度則堵死了一季度突擊放貸的可能。2011年將是中國近幾年流動性最為緊張的一年，加上政府貫徹執(zhí)行此前出臺的種種宏觀調(diào)控政策，中國房地產(chǎn)正面臨嚴峻考驗。

陳云峰  中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長

楊少峰  北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司董事長



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