每經(jīng)記者  吳文坤  發(fā)自北京

        房地產(chǎn)新政出臺后，銷售遇冷讓房企苦不堪言，而融資渠道的收窄對于它們而言更是“雪上加霜”。

        統(tǒng)計顯示，截至8月31日，已公布中期業(yè)績的112家A股上市房地產(chǎn)公司上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流為-783.6億元，較一季度末的-405.6億元下降了378億元，較去年同期的349.6億元下降了1133.2億元。其中共有77家公司經(jīng)營性現(xiàn)金流為負值，比2009年末的35家增加超過一倍。

        “房企融資的渠道實際上與之前相比大大收緊了。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認(rèn)為。此前一段時間都有傳聞?wù)f要停止開發(fā)貸款，對于之前那些在拿地和融資上有不良記錄的房企，可能會在獲取新的貸款或者資產(chǎn)重組時受到更多的限制。

        光耀東方董事長李貴斌認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的問題，反映出房企開發(fā)節(jié)奏的問題。

        他透露，這個月光耀東方在山東開了一個盤，銷售額達30多億元，在北京有一個盤，銷售額也達20多億元，該公司計劃今年還有三個盤開盤。

        “我們無形當(dāng)中適當(dāng)?shù)乜刂屏斯?jié)奏?！崩钯F斌認(rèn)為，這次調(diào)控對企業(yè)來說是一個機遇，在資金鏈緊張的時候，一些位置和產(chǎn)品不好，時機也不對的地產(chǎn)商將首當(dāng)其沖，尤其在京津地區(qū)。至于那些有品牌和實力的地產(chǎn)公司，在這一輪的調(diào)控當(dāng)中恐怕是一個機會。

        不過，大多數(shù)房企的現(xiàn)金流壓力或?qū)殡S著政府后續(xù)相關(guān)政策的出臺而加大。

        浙江省近日發(fā)布了《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》(征求意見修改稿)，自2010年10月1日起，開發(fā)商收存商品房預(yù)售款將全部納入資金監(jiān)管賬戶，預(yù)售資金使用實行封閉式管理，銀行將根據(jù)項目節(jié)點完工證明，分批次向開發(fā)商支付資金。

        陳國強分析，北京、上?？赡芙酉聛硪矔扇⊥瑯拥拇胧??！皩τ诙鄶?shù)企業(yè)來說，在當(dāng)前融資環(huán)境受限的情況下，又增加這么一個新的要求。”他認(rèn)為，這對于企業(yè)的資金狀況肯定會造成新的壓力。

        現(xiàn)金流緊張的背后還有巨大的負債壓力。

        統(tǒng)計顯示，上述112家地產(chǎn)公司上半年負債總額達到7944億元，較一季度末和去年末分別增加了601億元和1260億元。其中超過80家上市公司資產(chǎn)負債率高達50%以上，萬科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團中期負債達到了2779.4億元，占整個負債額的35%。

        “融資渠道受限，需要房企在融資渠道、融資方式上想更多辦法、有更多的創(chuàng)新，需要面臨更高融資成本。”陳國強認(rèn)為，房企必須正視這一現(xiàn)實。

        據(jù)了解，有部分房企現(xiàn)在通過境外的一些融資手段，比如票據(jù)融資等進行融資，但此類融資的成本非常高，年息超過10%，大大高于內(nèi)地通過銀行等常規(guī)渠道融資。

        此外，投資于房地產(chǎn)方向的信托產(chǎn)品則呈火爆之勢。據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，8月份國內(nèi)信托公司共計發(fā)行了103只信托產(chǎn)品，其中投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的有33只，占比近1/3，房地產(chǎn)信托的預(yù)計發(fā)行總規(guī)模達170多億元。

        不過，陳國強認(rèn)為，信托融資對房地產(chǎn)企業(yè)是一個選擇，但由于前一段時間銀監(jiān)會對于銀信合作也提出了一些限制性的要求，因此房企要走信托這條路未必通暢。

        “產(chǎn)業(yè)投資基金這些都可以去嘗試和探索?！标悋鴱娬J(rèn)為，經(jīng)過新政后幾個月的市場低迷，對于多數(shù)企業(yè)來說，到今年年底比較現(xiàn)實的途徑還是通過市場銷售回籠資金。



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