尹中立

        自國務(wù)院出臺對房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控百日之后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一些新的氣象，最明顯的征兆就是“死多頭”——任志強(qiáng)在公開場合“勸降”，號召開發(fā)商們趕快降價(jià)。這是自有房地產(chǎn)調(diào)控以來第一次看到任先生“從了”。

        開發(fā)商的確是見多識廣的，在改變對市場看法的背后一定是嗅到了一些和以往房地產(chǎn)調(diào)控不一樣的氣息。

        新氣象之一是解決住房問題的思路有了重大變化。

        從本次調(diào)控工作的著眼點(diǎn)看，似乎更注重保障性住房的建設(shè)，這也是歷史發(fā)展的必然結(jié)果。我國的住房制度改革是從1998年啟動的，最初的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房分配的貨幣化與市場化，該目標(biāo)在2003年基本實(shí)現(xiàn)。2003年以后的房地產(chǎn)市場發(fā)展軌跡告訴我們，過度強(qiáng)調(diào)住房分配的市場化必然會導(dǎo)致房價(jià)上漲超過中低收入者的承受能力，不利于社會的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。筆者的研究表明，伴隨著土地價(jià)格不斷上漲，社會財(cái)富會更多地向政府與企業(yè)集中，使居民財(cái)富占社會總財(cái)富的比例迅速下降，結(jié)果是居民消費(fèi)占GDP的比例迅速下降，從而導(dǎo)致中國儲蓄率的異常高企，這是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡最重要的原因之一。當(dāng)前居民消費(fèi)只占GDP的35%左右，這樣的經(jīng)濟(jì)增長方式已經(jīng)走到盡頭。

        因此，增加保障性住房建設(shè)不僅是為了短期房地產(chǎn)調(diào)控的需要，更是中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的需要，意味著中國住房制度由以前的單純市場化變?yōu)椤半p軌制”（市場化住房分配制度與政府的住房保障制度并行）。

        新氣象之二是調(diào)控方式與手段出現(xiàn)變化。

        在某種意義上講，對地方政府最有效的調(diào)控手段就是“烏紗帽”。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)領(lǐng)域是腐敗高發(fā)區(qū)。最高人民檢察院在3月份全國“兩會”上所提交的報(bào)告指出，2009年嚴(yán)肅查辦土地出讓、規(guī)劃審批、招標(biāo)投標(biāo)等職務(wù)犯罪案6451起，數(shù)量巨大。而從以往查辦的房地產(chǎn)相關(guān)案件看，腐敗幾乎滲透到立項(xiàng)、貸款、工程招標(biāo)、用途變更、容積率調(diào)整、監(jiān)理驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)。

        8月19日，中央紀(jì)委、最高人民檢察院、監(jiān)察部、國土資源部等部門聯(lián)合召開電視電話會議，部署深入開展國土資源領(lǐng)域腐敗問題治理工作，再結(jié)合近日引起社會廣泛關(guān)注的遼寧撫順市國土資源局順城分局局長羅亞平貪污受賄1.45億元一案，說明了通過反腐敗的方式確保房地產(chǎn)調(diào)控政令暢通的戰(zhàn)斗已經(jīng)打響。

        作為房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要執(zhí)行部門，國土部在這個(gè)方面已經(jīng)先行一步，日前通報(bào)了房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治情況，并表示將采取得力措施，加快清理查處工作，務(wù)必于10月底前基本完成查處任務(wù)。筆者估計(jì)，隨著查處工作的深入，還會有更多的烏紗帽落地。

        新氣象之三是金融措施更為縝密。2009年底開始的房地產(chǎn)調(diào)控之所以到目前為止都沒有起到很好的效果，最主要的原因是開發(fā)商錢多，有了充足的資金就不愿意降價(jià)銷售。在4月中旬之后，商業(yè)銀行對開發(fā)商的貸款有了較多的限制，但仍可以繞道信托公司給開發(fā)商貸款，而且貸款的利率高達(dá)10%以上，該通道在短短的幾個(gè)月時(shí)間里給開發(fā)商補(bǔ)充了1萬多億的資金，單月融資最高達(dá)5000億元以上。8月初，這個(gè)通道被銀監(jiān)會強(qiáng)行關(guān)閉。

        在部分城市擬出臺的“商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法”也屬于對癥下藥之舉。該辦法的基本框架是，今后房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒉荒苤苯邮沾骖A(yù)售資金，將統(tǒng)一劃入監(jiān)管賬戶。如需用款需經(jīng)施工單位、監(jiān)理單位加以確認(rèn)，分4個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)，每次使用不得高于總額的25%，且每個(gè)資金使用節(jié)點(diǎn)只能提出一次用款申請。

        以上兩刀可謂“刀刀見血”，比歷史上任何一次房地產(chǎn)調(diào)控中使用的金融手段都要厲害。

        總之，在這樣的新氣象之下，市場也應(yīng)用全新思路來對待當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，再用老眼光恐怕是會過時(shí)的。



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