每經(jīng)記者  楊羚強  張初亮  發(fā)自上海

　　繼昨日（8月19日）《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合新浪樂居發(fā)布全國34城500小區(qū)  “黑燈率”數(shù)字后，本報和新浪樂居再次合作，對杭州水業(yè)集團提供的2萬多戶6個月水表“零走字”的案例進行調(diào)查，希望借用杭州房地產(chǎn)市場作為試驗，檢驗水表“零走字”反映樓盤真實空置數(shù)據(jù)的能力，進而為將來對全國空置房的調(diào)查、統(tǒng)計提供可靠參考。

        而抽樣調(diào)研的結(jié)果也確實出乎記者意料。通過對小區(qū)物業(yè)管理公司和中介的采訪記者發(fā)現(xiàn)，除了極少數(shù)樓盤因未能準確統(tǒng)計小區(qū)房源的總體數(shù)字而“虛報”水表“零走字”的比例以外，2004年以后竣工的商品住宅水表  “零走字”比例基本和小區(qū)物業(yè)管理公司、周邊的二手房中介所報出的小區(qū)入住率非常接近。這為未來通過水表走字完成對全國房屋空置率的調(diào)查創(chuàng)造了可能性。

被低估的“水表空置率”

        根據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》的統(tǒng)計，杭州上述“零走字”水表的房源總量超過25000套，而其中屬于住宅范疇的超過了一半，達到14000套，為總共335000多套受調(diào)查住宅的4%，看上去整體空置率并不高。

        業(yè)內(nèi)人士透露，城建在申請拆遷許可證時，需提供相當于拆除面積20%大小的房源作保證，因此有些小區(qū)的房子就作為杭州市建委申請拆遷許可證的備用房。而因為分配問題，很多備用房被空置著。據(jù)杭州一家媒體此前報道，杭州市中心曾有178套安置房空置了整整10余年。

        但杭州水業(yè)集團客戶部門的副經(jīng)理沈先生向  《每日經(jīng)濟新聞》透露，上述由該集團統(tǒng)計并輾轉(zhuǎn)交由新浪樂居和《每日經(jīng)濟新聞》發(fā)布的6個月水表“零走字”房源數(shù)據(jù)，僅僅是該集團對下轄57萬套房屋調(diào)查而得，并沒有覆蓋到整個杭州。原因是部分住宅依然沿襲多年以前多戶一表的總水表，因此無法通過對水表走字情況的調(diào)查來統(tǒng)計一個樓盤的空置數(shù)量。

        根據(jù)沈先生的介紹，這些6個月“零走字”的水表基本上能反映戶主是否居住過，而水業(yè)集團也會定期對水表進行維修和檢查，以了解是否因為設備問題導致水表  “零走字”。但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，那些“零走字”水表所在的家庭，門把上大多會布滿厚厚的灰塵，顯示這套房源確實長時間無人居住。

        從沈先生反映的情況看，此次浙江水業(yè)集團統(tǒng)計的很多是2000年以前就已經(jīng)建成的舊小區(qū)，而且多數(shù)是低層和多層住宅。由于此類住宅本身空置率不高，因此上述6個月  “零走字”水表對杭州房地產(chǎn)市場真實空置數(shù)字的反映，很可能是偏于保守的。

小區(qū)物業(yè)：確有高空置率存在

        為了檢驗“零走字”水表反映杭州部分樓盤實際空置比率的準確性，《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日選擇了一部分“零走字”水表所占比重較高的樓盤首先進行調(diào)查。杭州之江板塊的云溪香山因為高達32.84%的  “零走字”比例，成為記者的調(diào)查對象之一。

        云溪香山是一個多層、小高層、高層兼有的公寓樓盤，距離杭州市區(qū)大概有三四十分鐘的車程。小區(qū)的物業(yè)管理公司相關(guān)人士證實，小區(qū)總共1200單位，但已搬入居住的不過800多戶，上述“零走字”水表應該是比較精確地反映了這個樓盤的空置情況。

        同樣被記者作為抽樣檢驗樣本的云棲蝶谷擁有著云溪香山接近的“零走字”比率，其物業(yè)管理公司——綠城物業(yè)管理有限公司云棲蝶谷管理處的一位工作人員證實，樓盤的空置率應該在三成以上。

        親親家園總建筑面積100萬平方米，共有5000戶左右的家庭居住于此。根據(jù)新浪網(wǎng)公布的杭州水業(yè)集團  《六區(qū)域近6個月水表數(shù)據(jù)》顯示，親親家園5000戶中，零水表用戶達305戶。而親親家園物業(yè)管理處一位負責人昨日在接受  《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也表示：“小區(qū)有300多套房子空置著還是有可能的，這里有不少投資客，有些把房子用于出租，還有些外地投資客覺得沒必要出租，也就空著了。”該負責人稱，親親家園的空置率大概在5%左右，這與零水表用戶在總戶數(shù)中的占比還是比較接近的。

        杭州我愛我家房產(chǎn)經(jīng)紀公司市場研究中心經(jīng)理周包軍認為：“這樣一個空置率，在整個杭州市場來說實際上是很低的，一般一個次新小區(qū)至少有5%~6%的空置率。不少投資客不愿意裝修，而毛坯房出租又存在一定困難。”

經(jīng)適房同樣存在空置現(xiàn)象

        根據(jù)新浪發(fā)布的《六區(qū)域近6個月水表數(shù)據(jù)》，在零水表所占比重較大的樓盤中，還有為數(shù)不少的經(jīng)濟適用房。其中經(jīng)濟適用房都市水鄉(xiāng)總戶數(shù)2350戶，零水表戶數(shù)319戶，占比13.57%；位于下沙的商品房、經(jīng)濟適用房金沙學府，零水表戶數(shù)119戶，占總戶數(shù)600戶的19.83%；同一區(qū)域的綠苑晨光同樣是商品房、經(jīng)濟適用房性質(zhì)，零水表戶數(shù)122戶，更占到總戶數(shù)的47.29%。

        記者試圖與上述3個小區(qū)的物業(yè)管理處聯(lián)系，但3家物業(yè)管理處均無人接聽電話。浙江大學房地產(chǎn)投資研究所所長趙杭生在接受采訪時認為：“經(jīng)濟適用房在早期分配的時候情況比較混亂，一些機關(guān)、學校的工作人員，工資表上公開的收入是能達到經(jīng)濟適用房申請條件的，但這些人往往有很多其他收入無法計算，他們完全有能力購買居住條件更好的商品房。”

        據(jù)趙杭生介紹，經(jīng)濟適用房早期在分配上的混亂是導致如今一些經(jīng)濟適用房空置的主要原因。“一些業(yè)主把空著的經(jīng)濟適用房用于出租，這是違規(guī)的。”但如果不用于出租，自己又不愿意居住，就只能空置著。

        然而，在景芳小區(qū)、翠苑等動遷安置小區(qū)，也存在較高的零水表戶數(shù)比例。根據(jù)表格顯示，2002年交付的景芳小區(qū)總戶數(shù)1120戶，零水表戶數(shù)229戶，占比20.45%；同一年交付并同處杭州城南區(qū)域的近江家園，零水表戶數(shù)217戶，占總戶數(shù)500戶的43.4%。這兩個小區(qū)都位于杭州市中心，周邊配套也較為成熟，為什么零水表戶數(shù)還占如此大的比例？

        杭州雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章惠芳對此表示：“大概有3個原因：要么是這份表格在統(tǒng)計上出了問題；要么是投資客確實準備出售而閑置著不愿出租；或者第三個原因是一些老小區(qū)存在產(chǎn)權(quán)問題沒有處理完畢，也就難以出售或者出租。”

        近江家園物管處一負責人接受記者采訪時表示，小區(qū)里大概有20戶以上空著，這些房子屬于舊城改造指揮處，是屬于政府留轉(zhuǎn)調(diào)配的房子。

        不過，周包軍也表示個別樓盤因為對小區(qū)總房源數(shù)統(tǒng)計錯誤，而導致樓盤的“零走字”水表比例無法體現(xiàn)出一個樓盤的真實空置率。比如，景房小區(qū)僅一區(qū)就有1000多戶，整個景芳小區(qū)怎么可能只有1120戶？而如果把整個景芳小區(qū)的戶數(shù)全部算上，“零走字”水表占比應該是比較小的。

中介：投機性購房集中的產(chǎn)物

        在調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)部分樓盤因為生活配套始終不成熟，而成為投資者瘋狂投機的殿堂。

        早在2000年便已竣工的西溪名園便是其中之一。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，該樓盤的“零走字”水表高達小區(qū)總戶數(shù)的72.05%，是杭州水業(yè)集團統(tǒng)計的小區(qū)中水表“零走字”比例最高的。

        中原地產(chǎn)浙江分公司的馬丙念認為，實際的情況可能比這個更糟糕，很多人裝修房子以后從來不住。根據(jù)他的介紹，上述樓盤地處濕地附近，但由于公建配套欠缺，居住氛圍一直不濃，購買者中也是以投資客居多，他們更注重樓盤的升值，因此并不關(guān)注小區(qū)難以出租的現(xiàn)實。而由于入住率比較低，周邊銀行、學校等公建配套不愿意入駐，造成了入住率低迷的惡性循環(huán)。

        除了這一樓盤，碧水銘苑的“零走字”水表也接近總戶數(shù)的60%。和西溪名園一樣，受困于配套欠缺的碧水銘苑也不是業(yè)主的第一居住選擇，由于配套欠缺，周邊又是工廠林立，業(yè)主只是偶爾在雙休日才會來這里休息，因此造成了樓盤的高空置率。

        在馬丙念看來，“零走字”水表很精確地反映了一個樓盤的空置率，而樓盤的大量空置又是投機性購房集中的產(chǎn)物。因為有了這些投機性的購房，才會出現(xiàn)這么多無法住入的空置性房屋。

專家：水表走字真實反映空置

        “水表、電表‘零走字’，包括黑燈率，都是樓盤空置率的真實反映。”復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認為，投機性購房是造成樓盤空置率過高的“禍首”。而要公布樓盤的空置率，就等于有關(guān)部門變相承認房地產(chǎn)市場確實存在大量的投機行為，進而由此出臺更為嚴厲的宏觀調(diào)控政策。

        中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一在接受采訪時表示：“現(xiàn)在社會上確實有些人有兩套、3套甚至4套房子，而有些人沒有房子住。土地資源、住房資源是有限的，怎樣盤活存量，把供應量和存量作為統(tǒng)一的市場來考慮，這是要加以解決的。”

        而在朱中一看來，征收房產(chǎn)持有稅是讓多余的房子轉(zhuǎn)向二手市場、租賃市場的有效方法。“對空置性的商品房，可以通過一些稅收的調(diào)整，使它能有效地供應市場。這個稅收征收方式應該是增加持有環(huán)節(jié)稅收、減少流通環(huán)節(jié)稅收，從而讓多余的房子進入市場，最終實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標。”



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