每經(jīng)評(píng)論員  葉檀

        銀行業(yè)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的壓力測(cè)試，是以其昏昏，使人昭昭。很多人將壓力測(cè)試當(dāng)成了房地產(chǎn)政策的風(fēng)向標(biāo)，對(duì)具體的標(biāo)準(zhǔn)不甚了了。

        一則報(bào)道稱，銀監(jiān)會(huì)要求在一些前期房?jī)r(jià)過度上漲的城市，銀行進(jìn)行第二次壓力測(cè)試，將房?jī)r(jià)下跌50%~60%的最惡劣情況放在壓力測(cè)試當(dāng)中。這則消息未知真假，由于與收緊三套房貸的消息同時(shí)出爐，一些分析人士順理成章得出房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松的結(jié)論。

        筆者贊同房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松，但認(rèn)為房地產(chǎn)政策遭遇強(qiáng)大的抵抗，邊際效應(yīng)正在遞減，如果沒有更加有針對(duì)性的政策出臺(tái)，所謂房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)成為一場(chǎng)心照不宣的游戲。房地產(chǎn)壓力測(cè)試是游戲的組成部分。

        公眾并不清楚測(cè)試的標(biāo)準(zhǔn)，只知道測(cè)試的樂觀結(jié)果。

        今年5月，銀監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試，分析不同壓力情景下，房地產(chǎn)貸款所受到的沖擊。測(cè)試分為輕、中、重三種不同壓力情景，分別指全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格平均下跌10%、利率上調(diào)27個(gè)基點(diǎn)；房?jī)r(jià)下跌20%、利率上調(diào)54個(gè)基點(diǎn)；房?jī)r(jià)下跌30%、利率上調(diào)108個(gè)基點(diǎn)的情況。

        測(cè)試的結(jié)果讓人心安，即使在最重的假設(shè)壓力下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會(huì)上升2.2%，稅前利潤(rùn)下降20％。交行、工行、建行、招行、民生可容忍的下跌極限分別為30%、35%、37%、40%，46家農(nóng)村商業(yè)銀行房地產(chǎn)不良貸款率將上升3.5個(gè)百分點(diǎn)、貸款損失率增加30％。而上海銀監(jiān)局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，滬主要中外資銀行以2010年3月31日信貸數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行了壓力測(cè)試?？傮w來看，壓力情景下對(duì)銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)整體影響較小，即使房?jī)r(jià)下跌30%，銀行貸款不良率也僅從1.04%升至1.41%。此外，在輕度、中度和重度壓力情景下，個(gè)人住房貸款不良率將從0.36%的基準(zhǔn)水平，分別升至0.58%、0.74%和1.58%。

        房貸壓力測(cè)試并未全面反映銀行直至金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)，公眾無法真正心安。

        我國(guó)的房貸壓力測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)模糊。據(jù)報(bào)道，商業(yè)銀行壓力測(cè)試采用“專家判斷”法，基本步驟為設(shè)定壓力情景——分析借款人現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)成本變動(dòng)時(shí)，第一還款來源影響程度——分析抵押物變現(xiàn)收入覆蓋貸款本息情況——綜合評(píng)估判斷借款人足額償還貸款本息能力——判斷對(duì)五級(jí)分類結(jié)果變動(dòng)。

        對(duì)個(gè)人住房貸款的測(cè)試，商業(yè)銀行需要根據(jù)住房重估價(jià)格、借款人及其家庭收入支出情況等參數(shù)值，由分行按照當(dāng)?shù)氐臉鞘凶儎?dòng)、借款人行為特征等具體因素進(jìn)行測(cè)算，由銀行根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值確定安全警戒線。這其中就存在模糊之處，樓市變動(dòng)難以把握，借款人的行為特征更是難以琢磨。以筆者親身經(jīng)歷為例，貸款行與開發(fā)商聯(lián)手，只要你有工資證明，根本不管收入真假，就大筆發(fā)放貸款。這是爭(zhēng)奪房貸的常見現(xiàn)象。

        銀行依靠的經(jīng)驗(yàn)值并不靠譜。房?jī)r(jià)不管下跌多少，只要超過重置成本，貸款者就會(huì)覺得不劃算，把房產(chǎn)交給銀行了事，類似于美國(guó)的止贖、中國(guó)的止貸現(xiàn)象就將大量發(fā)生。我國(guó)香港地區(qū)房?jī)r(jià)大跌，壞賬率并未相應(yīng)上升，可見國(guó)人對(duì)信用與房產(chǎn)一樣珍視。這是虛幻的想象，在信用卡惡意透支、網(wǎng)絡(luò)金融詐騙越來越普遍的情況下，依靠我國(guó)香港地區(qū)與日本的經(jīng)驗(yàn)值是危險(xiǎn)的。我們還沒有完整的房地產(chǎn)周期，以2008年的經(jīng)驗(yàn)同樣無法應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)入下降通道后的情況。

        銀行更沒有考慮到房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降，導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)與銀行自身資產(chǎn)縮水。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格下跌和基準(zhǔn)利率上升對(duì)企業(yè)還款能力帶來的影響。銀監(jiān)會(huì)要求銀行分析房地產(chǎn)價(jià)格下跌，抵押物變現(xiàn)收入能否足額覆蓋貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口。抵押物按什么價(jià)格變現(xiàn)？失去流動(dòng)性的抵押物一錢不值，美國(guó)底特律有不少數(shù)美元一棟的房子沒人問津。到時(shí)候，銀行會(huì)發(fā)現(xiàn)手中握有大量缺乏流動(dòng)性的房地產(chǎn)，無處兌現(xiàn)。更大的風(fēng)險(xiǎn)是，缺乏抵押物，缺乏資產(chǎn)流動(dòng)性，中國(guó)就會(huì)像金融危機(jī)時(shí)期的美國(guó)一樣，處于信用凍結(jié)狀態(tài)。

        目前的房貸壓力測(cè)試標(biāo)準(zhǔn)有漏洞可鉆，對(duì)資產(chǎn)變現(xiàn)過于樂觀，房貸與宏觀經(jīng)濟(jì)、與整體信用市場(chǎng)割裂。在這方面美國(guó)人早就有了教訓(xùn)，所以才有對(duì)表外資產(chǎn)的監(jiān)管，對(duì)衍生品市場(chǎng)的警惕，以及對(duì)于資產(chǎn)變現(xiàn)能力的要求。

        房貸壓力測(cè)試有必要，但壓力測(cè)試成為提升信心的手段如歐洲的銀行壓力測(cè)試，或者成為恐嚇的手段，如中國(guó)的房貸壓力測(cè)試，多測(cè)幾遍之后，監(jiān)管層就會(huì)成為喊“狼來了”的孩子，沒有人會(huì)當(dāng)真。



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