每經記者  胡俊華  曹順妮  馬駿骎  黃惠敏  發(fā)自上海、北京、深圳

        上海銀行同業(yè)公會正在醞釀的《住房按揭貸款業(yè)務自律公約》（以下簡稱《公約》），按照《公約》規(guī)定，滬上商業(yè)銀行將取消以往向地產中介機構支付  “返點”的慣例。

        所謂銀行”返點“，是指銀行與地產中介機構合作，對于中介機構推薦的客戶，銀行按照個人按揭貸款金額的一定比例，向地產中介支付傭金，這部分傭金也稱為“返點”。

        “返點”，這個在銀行看來，不能拿到桌面上談的話題，近日被光明正大地擺到桌面上討論。銀行當初為什么要返點？現(xiàn)在為什么又要取消？取消與不取消有什么區(qū)別？銀行向中介支付返點有何弊端？滬上既有的個人按揭貸款利益鏈條如何？又會發(fā)生何種改變？《每日經濟新聞》記者就此展開調查。

　　　　上海銀行傳統(tǒng)的返點政策或將一去不復返。據(jù)悉，上海銀行同業(yè)公會在多次召集各商業(yè)銀行進行研究的基礎上，已初步醞釀形成上海市銀行業(yè)住房按揭貸款業(yè)務的自律公約。

        按照《公約》規(guī)定，各商業(yè)銀行在辦理住房按揭貸款業(yè)務過程中，不能以任何形式向房地產中介機構或其代理機構或個人支付傭金以獲取業(yè)務來源。

上?！胺迭c”政策或將終結

        為了貫徹這一條款，《公約》還制訂了嚴格的監(jiān)督和處罰措施?！豆s》明確表示，銀行及相關從業(yè)人員有權利及義務向同業(yè)公會投訴和舉報違反公約的行為。對于違反公約的會員單位，公會將給予警告、通報批評、同業(yè)譴責至取消會員資格等處分，并提請銀行監(jiān)管部門給予查處。

        《公約》還特別指出，對于索取或收取銀行及其從業(yè)人員傭金的房地產中介機構，同業(yè)公會將實行“黑名單”管理制度，銀行將中止與被列入“黑名單”的房地產中介機構的業(yè)務合作。

        上海市銀行同業(yè)公會相關人士表示，目前《公約》正在業(yè)內征求意見，已經基本形成共識；《公約》將履行相應內部程序后正式發(fā)布。

        此外，記者了解到，今年10月份，上海銀監(jiān)局在下發(fā)的《關于進一步維護上海銀行業(yè)良好競爭秩序的通知》中指出，對于支付房產中介傭金的問題，各行要通過上海市銀行同業(yè)公會進行協(xié)調，推進形成相關同業(yè)公約或規(guī)定。

        目前，滬上各主要中、外資銀行均為上海市銀行同業(yè)公會的會員單位，此舉出臺，意味著上海各商業(yè)銀行今后將不再對中介進行“返點”。

“返點”是惡性競爭的產物

        所謂銀行返點，是指銀行與地產中介機構合作，對于中介機構推薦的客戶，銀行按照個人按揭貸款金額的一定比例，向地產中介支付傭金。由于上海商業(yè)銀行數(shù)量眾多，個人住房按揭貸款競爭激烈，因此各銀行都會制定各自的返點政策。

        “返點，說明了銀行與中介的互助關系。”滬上一資深房貸中介人士對記者表示，“一方面，銀行每年都有考核指標，中介給銀行推介業(yè)務緩解了銀行的考核壓力；另一方面，銀行返點也成為房貸中介的主要收入來源?！痹摲抠J中介人士表示，滬上知名地產中介機構都有專門的個人按揭貸款部門，與銀行個貸部對接。

        深圳市國內銀行同業(yè)公會秘書長張南昌告訴記者，在2007年之前，銀行在做住房按揭貸款業(yè)務時并不需要向中介提供“返點”費用，但是后來隨著樓市越來越紅火，銀行按揭業(yè)務競爭越趨激烈，銀行業(yè)的競爭漸漸有良性競爭向惡性競爭轉化。張南昌告訴記者，銀行在“返點”和“客戶資源”面前，與房產中介機構卻不得不“微妙”起來。

        在業(yè)界看來，銀行向中介機構提供“返點”可以獲得更多的客戶資源，但是另一方面，正如張南昌所言“返點”是低端的價格競爭方式。

惡性競爭  銀行利益受損

        既然銀行與中介此前已經達成合作關系，為何上海銀行同業(yè)公會要求銀行不再支付返點？

        “同業(yè)公會要取消銀行返點，可能是因為今年來各大銀行在返點政策上的無序競爭?！币徊辉竿嘎缎彰墓煞葜沏y行個貸部經理表示。

        該個貸經理表示，其實，銀行返點的行為由來已久，只不過今年情況更加特殊?！耙酝y行返點大都在5～6個點  （千分之五六），但由于去年底時樓市慘淡，各銀行為了達成今年的考核目標，紛紛采取大比例返點政策來激勵中介機構?！?br/>
        這位個貸部經理表示，以該行的返點為例，在去年，該行向合作的中介機構支付返點在5個點左右，但今年初的返點比例一度高達15個點。以一套房子商業(yè)貸款50萬計算，在去年，中介機構可以拿到2500元返點，但在今年初，中介機構可以拿到7500元。

        “由于房貸中介獲取了高額利潤，對銀行來說，在扣除其他相關費用后，銀行第一年在該業(yè)務上并不賺錢?！痹撊耸糠Q，銀行同業(yè)公會因此希望銀行都不返點，以遏制惡性競爭。

銀行：違規(guī)行為多致被禁

        另外，取消返點也是因為房貸中介的一些違規(guī)行為。在中信銀行的一位個貸部負責人看來，各地產中介機構為了獲取高額返點也會采取違規(guī)行為，通過包裝讓一些原本不符合貸款標準的申請人獲得貸款。

        該負責人表示，中信銀行很早之前便不再向房產中介支付返點，主要是從合規(guī)經營和風險防范角度考慮的。銀行支付傭金，會隱藏較大的法律和道德風險。比如，曾出現(xiàn)個別房產中介機構和人員為獲取“返點”，“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間買賣貸款資源，損害了客戶的利益。

        此外，該人士指出，銀行在此模式下，也容易造成放松前期調查，脫離市場營銷，簡單依賴中介，甚至可能會引發(fā)銀行員工違反職業(yè)道德的行為。因此，“銀行不再委托房產中介辦理相關業(yè)務，銀行的按揭貸款業(yè)務風險將會降低。”而銀行同業(yè)公會相關人士指出，除了一些房貸中介的違規(guī)操作因素外，隨著近年來銀行監(jiān)管部門對貸款審查和發(fā)放的制度不斷規(guī)范，如要求貸款合同面簽，要求銀行工作人員自行辦理抵押登記手續(xù)等，房產中介為銀行貸款提供的對價服務已經越來越少，向房產中介支付傭金演變成為純粹業(yè)務不當競爭的手段。

中介：因銀行業(yè)務已飽和

        滬上知名房貸中介機構凱弈投資副總經理趙煒表示，目前銀行停止返點，仍是一種市場行為。

        趙煒指出，由于上半年來上海樓市井噴行情的出現(xiàn)，令銀行今年的任務額已經基本完成，“各大銀行都吃飽了，吃撐了”，所以銀行缺乏開拓業(yè)務的動力，而銀行停止向中介返點，仍是一種市場行為。

        王先生（化名）是上海某大型房地產中介負責人，對于行業(yè)的風聲雨聲總是格外敏感。他說：“銀行的各種情緒我們都能理解，大行市場占有率較高，年末額度又已基本完成，加上利差環(huán)境小，現(xiàn)在又有加息的預期，這些都使得大行放慢了腳步，或收緊前期相應的激進政策，也可能是配合監(jiān)管層監(jiān)管意圖，起到政策響應的表率作用”。

現(xiàn)狀

　　“已經聽說了銀行返點要取消的消息?！币豢偛吭谏钲诘墓煞葜沏y行個貸部經理對記者表示，“其實，就目前水平來看，我們行的返點已經從高峰時期大幅下跌，已經跌至5個點的水平。至于是否徹底取消銀行返點，我們還在等待總行的進一步通知。”

滬多數(shù)銀行已經停止“返點”

        據(jù)記者了解，目前滬上多家銀行已經停止向中介支付返點。

        而滬上一國有大行個貸部業(yè)務經理對  《每日經濟新聞》記者表示，“我們銀行已經停止了向各中介機構支付返點；至于明年是不是取消返點，我們仍在等進一步的通知。”

        該業(yè)務經理表示，雖然其他銀行因為業(yè)務飽和的關系，已經停止向中介返點，但在該支行做業(yè)務的話，房貸中介目前還能獲得10個點的返點。

        而另一家中小銀行的資深業(yè)務經理表示，“我們支行的返點政策，還是會依據(jù)總行的政策規(guī)定行事。另外，對我們這樣的中小銀行來說，即便上海同業(yè)公會正式實施銀行集體不返點的約定，這一約定也會首先落實到大銀行頭上，對我們而言，存在一定的遲滯?！?br/>
深圳“返點”已停  但存在隱憂

        關于停止向中介機構提供  “返點”費用，自深圳24家銀行簽訂自律公約以來將近兩個月，其執(zhí)行情況又如何呢？張南昌向記者表示，經過最近的回訪以及調查后發(fā)現(xiàn)，執(zhí)行效果符合預期。據(jù)他了解，深圳有些分行已經將源頭堵住，已經不再向下面支行下?lián)堋胺迭c”經費了。

        目前，從了解的情況來看，深圳“返點”是停了，但是仍有人憂心這種情況是否會持續(xù)。對于這種在惡性競爭的產物，若明年深圳樓市再度活躍以及銀根比較松的情況下，“返點”明年會否卷土重來？張南昌認為，深圳銀行業(yè)競爭激烈，銀行簽訂自律公約后是以各自的誠信做擔保，靠得是大家自律，守信用。銀行間會相互監(jiān)督，銀行公會也會定期回訪。

影響

　　  趙煒表示：“上海目前有一些經營模式簡單的房貸中介，一方面從銀行獲取返點，另一方面又將返點支付給合作的地產中介，自己僅保留2～3個點的利潤?！?br/>
模式簡單的房貸中介將倒閉？

        趙煒表示，對這些房貸中介來說，如果上海市銀行同業(yè)公會制定的銀行不再向中介支付返點的公約付諸實施，這意味著其主要的收入來源將被切斷，一些經營模式簡單的房貸中介將倒閉，其中甚至會包括一些滬上規(guī)模較大的房貸中介。但有分析認為此舉對地產中介沖擊較小，中信銀行一個貸部負責人表示，房產中介的主營收入來源是房屋買賣雙方各1%的傭金收入，以及房屋租賃雙方各7%的傭金收入，而非銀行的“返點”收入。所以，銀行不再向各中介支付“返點”，不會導致房產中介的消失。

業(yè)內人士：對銀行影響不一

“如果銀行集體停止返點，對我們行的業(yè)務沖擊較小?！币粐写笮袀€貸部業(yè)務經理對記者表示，“我們支行目前主要以一手房按揭貸款為主；而中介推薦而來的業(yè)務，多是二手房個人貸款，這一業(yè)務占比較小，因此沖擊不會很大?！迸c國有大行相比，網點較少的中小銀行個貸業(yè)務或不可避免會受一些沖擊。一位股份制銀行個貸部業(yè)務經理對記者表示，由于該支行成立時間并不長，加上地理位置位于滬郊，因此，經由房貸中介而來的個貸業(yè)務占了相當比重。

對策

　　　　王先生稱：“先是四大行漸次調緊七折利率，又加上停止返傭，作為房產中介我們也在調整策略，貸款業(yè)務我們最近都在找股份制銀行，還有一些外資行進行合作，”他對《每日經濟新聞》表示。

中介：開始轉投中小銀行

        “作為中介，我們不可能只掌握一家銀行資源，也不會堅持只給一家銀行做，所以根據(jù)政策變化我們也會變，”王先生說，“當然銀行貸款生意和業(yè)務員的引導的確是很有關系的，返傭這件事情的出現(xiàn)本身就是銀行競爭加劇之后才出現(xiàn)的，所以銀行對中介可以說是相當重視，我們現(xiàn)在從其它銀行仍可以拿到返傭，比例大概在1%~1.5%?！?br/>
        另一家中介公司李姓業(yè)務員說，“我們和渣打銀行合作較多，返傭還是有，建行是最早關掉的，大行現(xiàn)在貸款都已經難辦很多，估計到12月審貸將更慢?！?br/>
銀行：民生、招行逐步轉向商貸

        民生銀行的一位經理稱，“如今各家銀行都在觀望明年的房貸政策?！狈抠J收緊還是繼續(xù)保持7折優(yōu)惠利率，直接影響銀行的放貸策略甚至與中介關系的調整?！霸诙址抠J款政策走勢不明朗的前提下，民生銀行開始轉向了商貸業(yè)務，明年會繼續(xù)加大商貸比例?！边@位經理指出一個大體趨勢，而至于細化的策略，還有待進一步觀望政策的定調。

        民生銀行的這個轉向，從今年10月份發(fā)布的三季報數(shù)據(jù)看，專門針對小微企業(yè)的“商貸通”余額達到321億元，貸款利率比基準利率上浮8%左右。按照規(guī)劃目標，民生銀行把商貸通作為分支行的工作重點，三年年均增長200%，三年以后達到2000個億的規(guī)模。

        而招商銀行在今年10月底推出面向中小企業(yè)主、個體工商戶的  “生意貸”產品，貸款利率在基準利率基礎上浮10%到20%。該行的零售銀行部副總經理胡滔接受記者采訪時也表示，個人信貸增速同時，信貸結構卻呈現(xiàn)極度不平衡狀態(tài)，胡滔介紹說，在1000億新增個人貸款中，房貸等消費類貸款占比高達80%，比例不足20%的經營類貸款顯得“勢單力薄”。

        因此針對經營類貸款不足20%的規(guī)模，招行零售銀行部的高良萌稱，“個人經營類貸款作為個人貸款的子品種，是未來發(fā)展的重要方向?！?br/>
        民生銀行的業(yè)務經理也表示說，各家銀行的房貸等消費類貸款占比基本上都是80%的水平。因此從商貸的收益率比零售貸款高和個人貸款結構調整看，越來越多銀行會選擇轉向商貸，從而避免在房貸業(yè)務中的惡性競爭，損失銀行自身利潤。

業(yè)內觀點

自律公約執(zhí)行難“返點”恐轉入地下

　　　　一位不愿透露姓名的股份制銀行個貸部經理表示，此前上海各家銀行也曾達成一致的返點約定，但后來在激烈競爭中，這一約定不攻自破，“不僅是中小銀行，各國有大行的返點比例也是大幅提升”，因此，銀行能否集體停止返點，前景尚有待觀察。

自律公約難以執(zhí)行

        “雖然銀行放貸是為了獲利，但不是所有銀行會因為返點損失利潤而放棄?！泵裆y行的上述經理稱，因為各家銀行的經營模式不一，因此，上海銀行同業(yè)公會的住房按揭貸款業(yè)務自律公約難以執(zhí)行。

        他介紹說，銀行考核業(yè)績時，有的會以利潤為指標，有的以放貸規(guī)模為指標。如果一家銀行采用的是類似“沃爾瑪”超市這樣的“薄利多銷”模式，就依然會和中介形成緊密合作關系，“返點”也就難以消失。

        昨日，深圳一中介結構按揭部門負責人告訴記者，她并不看好銀行停止向中介支付“返點”的做法，盡管她認為停止“返點”已經是“大勢所趨”。她認為，銀行辦理按揭業(yè)務時向中介支付“返點”是公開層面的，如果銀行全部執(zhí)行是對市場有好處的，最怕是若停止此項費用，銀行業(yè)務員為了搶按揭業(yè)務私下向中介提供額外傭金，暗箱操作，或導致更混亂的市場局面。

杜絕返傭或需加大懲治力度

        “一紙公約仍很難從根本上杜絕類似返傭這樣長期以來的游戲規(guī)則，”王先生說。銀行在著急找貸款的時候，一樣是動足腦筋，他們會主動教客戶在申請貸款的時候怎么  ‘造假’，比如把已婚做成離婚這些都是很容易的，”王先說透露。

        他表示，即使公約中明文有約定，也很難排除日后將公開的返傭轉為“地下”，借其他名義或渠道變相賄賂中介或者個人，如此將使監(jiān)管變得更加困難。

        在王先生看來，只有加大懲治力度，使得一旦發(fā)生違規(guī)所帶來的損失遠遠超出利益所得，才可能起到真正的警示作用。“在法制不是很健全的情況下，總會發(fā)生各種投機，”他說，“對于房地產中介來說，可能過去拿習慣了（傭金）突然之間沒有會有一些‘失落’，但是畢竟中介的經營主體是房屋租賃買賣這一塊，房貸不屬于其經營范圍，明確這一點后只要大家都不做，那么用不了多久就會慢慢適應的。”

記者調查

銀行、房產中介之間的“公開秘密”

　　  “我想貸款買房?！碑斢浾咭再彿咳松矸輥淼矫裆y行北京金融街支行時，該行的一位業(yè)務經理便熱情地答疑解惑。

        “你們也和中介有合作吧？是不是需要付一定的傭金？”記者問。

        “不需要中介啊，直接給你貸款就可以，而且還能幫你省去中介費?！边@位經理說，銀行早就開始做房貸直通業(yè)務了。

        “房貸直通業(yè)務占房貸業(yè)務多大的比例？”

        “超過50%。”

        “繞開中介，銀行不是會損失很多業(yè)務嗎？銀行一般給中介多少返點費？”這位經理一楞，說，“返點是不能拿到桌面上談的?！彼f，如果中介帶客戶過來，會支付一定的傭金，但是銀行沒有和中介簽訂合作協(xié)議，不存在對中介的依賴。

        “有時候，中介是由客戶帶過來的，比如買房人從中介處買房，貸款時就會牽涉到中介，這種情況，我們不會給中介付返點費的?！边@位經理介紹說。

        “為什么放棄和中介的合作？”

        “在當前的低利率面前，返點增加了銀行的放貸成本?！边@位經理明確表示說。

        在銀行與中介合作中，返點費往往占貸款總額的0.5%至1%，在出現(xiàn)惡性競爭時，有的銀行會以高達1.8%的比例爭取中介手中的資源。

        “現(xiàn)在執(zhí)行7折利率，如果再給中介支付傭金，銀行的放貸成本太高了，幾乎無利可賺?！边@位經理說，在民生銀行的房貸業(yè)務中，與中介合作的業(yè)務已經被控制在50%以下。

        相同的策略也發(fā)生在中信銀行。中信銀行向記者介紹，在二手房貸款業(yè)務中，今年6月份與房地產公司合作推出的“二手房買賣直通車”業(yè)務，能為客戶省去大約5%的各種中介費用，還為客戶提供房源信息登記查詢、陪同看房、交易指導、協(xié)助過戶等一系列增值服務等。

        利率低、利潤少的情況下，靠“返點”獲取業(yè)務的模式，越來越成為銀行眼中的雞肋。

新聞回放

深圳率先打破“返點”潛規(guī)則

　　　　日前，深圳市國內銀行同業(yè)公會（以下簡稱銀行公會）秘書長張南昌就深圳銀行業(yè)簽署自律公約抵制向房產中介機構支付  “返點”一事接受了《每日經濟新聞》記者的采訪。

        張南昌告訴記者，9月份，在深圳開業(yè)的24家國內銀行共同簽訂了《深圳市國內銀行業(yè)住房按揭貸款業(yè)務自律公約》，承諾“在辦理二手房按揭貸款業(yè)務過程中，不以任何形式向地產中介或其代理機構或個人支付傭金以獲取業(yè)務來源”。該公約已在10月1日起開始生效。顯然，自律公約的目的是希望營造公平競爭環(huán)境，共同維護深圳金融秩序，促進住房按揭貸款業(yè)務的穩(wěn)健發(fā)展。

        “這是銀行提出來的。而早在2007年，就此問題深圳各銀行就提出要規(guī)范市場”，張南昌稱。當時“返點”是貸款總額的千分之一至千分之三，主要集中在二手房交易當中。當時，銀行公會調研后發(fā)現(xiàn)，二手房市場確實存在惡性競爭，并且已經意識到最終會影響到銀行安全問題。

        今年以來，深圳樓市升溫，樓價甚至達到2007年時期的巔峰水平。各家銀行的住房按揭貸款業(yè)務競爭加劇。據(jù)了解，2、3季度的“返點”有達到千分之五～千分之八；而有消息稱，在住房按揭貸款市場相對弱勢的外資銀行給予房地產中介機構的“返點”深圳達到千分之十，相當驚人。

        銀行向房地產中介機構支付“返點”已是業(yè)內公開的秘密，可以說是業(yè)內的潛規(guī)則。張南昌告訴記者，支付“返點”的行為不僅在深圳，乃至全國其他地區(qū)都存在。

        值得一提的是，相比于上海市銀行的聯(lián)合行動，北京這邊顯得格外“安靜”，銀行稱，沒有出現(xiàn)像上海這樣的聯(lián)合抵制  “返點”行為。



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