房地產(chǎn)市場(chǎng)的小陽(yáng)春讓市場(chǎng)的判斷莫衷一是，一些情緒化的判斷更讓人摸不著頭腦。在市場(chǎng)人士對(duì)預(yù)期的判斷產(chǎn)生嚴(yán)重分歧、銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款受到嚴(yán)厲制約的情況下，所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖是假按揭導(dǎo)致，是夸大之辭，這些人當(dāng)銀行是豬？現(xiàn)在銀行信貸員壞帳背終身，誰(shuí)愿意鋌而走險(xiǎn)。各地成交量普遍回暖，難道所有開發(fā)商與銀行都是騙子加白癡組合？ 節(jié)后商品房市場(chǎng)成交量上升是事實(shí)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前兩個(gè)月，深圳新房和二手房成交規(guī)模分別同比增加174%和106%。三月份更是持續(xù)回暖。北京成交量也在回升，3月1日至15日，商品房期房成交5232套，比2月上半月的2025套翻了一倍，接近2月份整月5800余套的數(shù)量。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，上海商品房市場(chǎng)2009年2月價(jià)跌量升，新增商品房供應(yīng)86.25萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅減少29%，成交量為184.42平方米，環(huán)比增加36.31%。 房地產(chǎn)小陽(yáng)春是政府支持、人為控制的結(jié)果，是利好政策刺激下的小反彈。政策護(hù)駕，價(jià)格下跌與對(duì)未來(lái)通脹的害怕，才造成了這一波小陽(yáng)春。 以上海為例，房地產(chǎn)成交量前十名樓盤絕大部分是節(jié)前降價(jià)促銷的樓盤，市場(chǎng)的通脹預(yù)期使部分投資者愿意冒險(xiǎn)將資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。政府在隱性托市，商品房在建面積增加，峻工面積與新樓盤面積減少，說(shuō)明開發(fā)商拉長(zhǎng)了建設(shè)周期，只有在現(xiàn)金流得到支撐的情況下才能這么干。 政策上的減稅、降息、降首付，開發(fā)商主推中小戶型降低總價(jià)，政府對(duì)開發(fā)商的土地支付款網(wǎng)開一面，最近上海開放境外投資者外幣保證金帳戶，說(shuō)明限外令在悄悄開閘。這說(shuō)明，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇下挫比開發(fā)商還要著急，土地溢價(jià)下降，拍賣屢屢流標(biāo)，成交也在底價(jià)，開發(fā)商資金不足造成大面積爛尾樓，這是政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不能承受之重。 成交量短期回暖，不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。 成交量回暖只是一個(gè)指標(biāo)，還要看持續(xù)時(shí)間多長(zhǎng)，以及其他配套指標(biāo)的落實(shí)情況?？傮w而言，2月份屬于價(jià)跌量升情況，中國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2月份中國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比1月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，為自去年12月首次出現(xiàn)同比下降后，連續(xù)第三個(gè)月跌幅持續(xù)擴(kuò)大；環(huán)比亦降0.2%。分類型看，經(jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格同比上漲0.3%，普通商品住房和高檔商品住房銷售價(jià)格同比分別下降1.8%和2.8%。 成交量回暖是與春節(jié)期間的地量成交相比，與房地產(chǎn)景氣周期比，仍處于低谷。從2月份開始的成交量回暖還需要輔之至少3個(gè)月以上的持續(xù)期，才能做出明確的判斷。 更能說(shuō)明問題的是，房地產(chǎn)商本身對(duì)于市場(chǎng)回暖信心不足，他們還處于去庫(kù)存化的關(guān)鍵階段。 根據(jù)瑞銀提供的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)在建面積和竣工面積在1-2月份同比強(qiáng)勁增長(zhǎng)，考慮到房屋建設(shè)從開工到竣工通常需要1-2年的時(shí)間，目前竣工面積的增長(zhǎng)可能僅僅反映了18-24個(gè)月之前房屋開工面積的猛增，這一數(shù)據(jù)只是說(shuō)明房地產(chǎn)商在努力消化以往的土地存量。 代表房地產(chǎn)開發(fā)商真實(shí)信心的新開工面積與土地交易，還在繼續(xù)下跌的過程中，盡管跌幅有所減緩。在固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資一落千丈，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，雖然房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中的比重仍達(dá)23%以上，但今年1到2月份房地產(chǎn)投資(2398億元)實(shí)際同比增速由20%以上下滑為5.1%，達(dá)到歷史低位。在此情況下，只有由政府啟動(dòng)保障性住宅建設(shè)，才能彌補(bǔ)這一短板。從目前的投資量來(lái)看，保障型住房的建設(shè)仍處于雷聲大雨點(diǎn)小的老套路中。 所有這些都在證明，市場(chǎng)主體對(duì)于未來(lái)走勢(shì)并不確定，只能走一步看一步。在這樣的情況下，房地產(chǎn)投資高潮顯然是個(gè)夢(mèng)想，根據(jù)主要房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期，熊市不可能僅僅維持一年多的時(shí)間。 從市場(chǎng)規(guī)律來(lái)說(shuō)，成交量上升而房?jī)r(jià)下挫不是常態(tài)，有些房地產(chǎn)開發(fā)商開始提價(jià)銷售，不過是趁亂獲小利，再次演繹以往投機(jī)路線而已。著眼于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大調(diào)整，此時(shí)回籠現(xiàn)金進(jìn)行區(qū)域與產(chǎn)業(yè)布局，是前所未有的良機(jī)，看重蠅頭小利者，未必能占得產(chǎn)業(yè)布局的先手。他們與那些以懷疑論追究金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的原罪者一樣，目光短淺。