每經(jīng)評(píng)論員 陳夢(mèng)妤

當(dāng)前，一線城市樓市政策正以精準(zhǔn)調(diào)控的鮮明特點(diǎn)，展現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)的科學(xué)引導(dǎo)藝術(shù)。

8月8日，北京率先啟動(dòng)樓市政策優(yōu)化，明確符合條件的家庭在五環(huán)外購(gòu)房不再受套數(shù)限制；緊隨其后，8月25日上海也發(fā)布通知，規(guī)定符合條件的居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。京滬兩地的政策調(diào)整呈現(xiàn)出高度協(xié)同——既保持了核心區(qū)域限購(gòu)政策的穩(wěn)定性，又通過(guò)外圍區(qū)域的政策優(yōu)化形成了預(yù)期共振，為合理住房需求釋放創(chuàng)造了空間。

值得注意的是，在適度松綁購(gòu)房限制的同時(shí)，北京、廣州兩地同步收緊了住宅得房率的監(jiān)管。8月13日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京市規(guī)自委）發(fā)布《關(guān)于落實(shí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部〈住宅項(xiàng)目規(guī)范〉加強(qiáng)與北京市現(xiàn)行住宅項(xiàng)目規(guī)劃管理銜接的有關(guān)意見(jiàn)》；同期，廣州也傳出即將出臺(tái)住宅報(bào)建新規(guī)的消息，明確將嚴(yán)厲打擊“偷面積”等違規(guī)行為。

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”，一線城市的政策調(diào)整具有極強(qiáng)的示范效應(yīng)，往往牽一發(fā)而動(dòng)全身。“有放有收”的雙向調(diào)控，正是精準(zhǔn)施策思路的集中體現(xiàn)：一方面，針對(duì)此前部分過(guò)嚴(yán)的限制性政策進(jìn)行適度松綁，為合理住房需求尤其是改善型需求提供釋放通道；另一方面，通過(guò)強(qiáng)化得房率監(jiān)管、規(guī)范市場(chǎng)秩序，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)從過(guò)去的粗放式規(guī)模擴(kuò)張模式，向注重質(zhì)量提升的發(fā)展路徑轉(zhuǎn)變。

具體而言，這一調(diào)控邏輯的核心在于實(shí)現(xiàn)“雙重平衡”：既要通過(guò)政策優(yōu)化激活市場(chǎng)活力，避免市場(chǎng)長(zhǎng)期低迷，又要堅(jiān)守調(diào)控底線，防止全面放開(kāi)導(dǎo)致房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈；既要整治得房率領(lǐng)域的亂象，維護(hù)市場(chǎng)公平，又要保障購(gòu)房者的實(shí)際權(quán)益，確保其能獲得真正的居住實(shí)惠。

回溯過(guò)去一年多的市場(chǎng)，“得房率競(jìng)賽”曾一度成為多地樓市的常態(tài)。然而，高得房率并不等同于高品質(zhì)居住體驗(yàn)。在一些以“超高得房率”為核心賣(mài)點(diǎn)的項(xiàng)目中，不少所謂的“額外面積”是通過(guò)壓縮公共空間（如樓道、電梯間）或后期違規(guī)改造實(shí)現(xiàn)的，不僅影響居住舒適度，還引發(fā)了大量產(chǎn)權(quán)糾紛、安全隱患等問(wèn)題。此次針對(duì)得房率的監(jiān)管收緊，正是為了扭轉(zhuǎn)這一畸形競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，推動(dòng)行業(yè)從“面積比拼”轉(zhuǎn)向“品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)”——真正的“好房子”，更應(yīng)體現(xiàn)在小區(qū)整體品質(zhì)、周邊配套設(shè)施、專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)、居住智能化水平等核心維度上。

政策調(diào)整的積極效果，已在市場(chǎng)端逐步顯現(xiàn)。

新政落地后，北京五環(huán)外、上海外環(huán)外的住宅項(xiàng)目市場(chǎng)關(guān)注度顯著提升，部分改善型購(gòu)房者的入市意愿明顯增強(qiáng)；在得房率監(jiān)管收緊的背景下，開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)思路也發(fā)生轉(zhuǎn)變——不再沉迷于“面積數(shù)字游戲”，而是將更多精力投入到產(chǎn)品真實(shí)品質(zhì)的打磨上。一個(gè)直觀的變化是，此前被“得房率”這一關(guān)鍵詞壟斷的新項(xiàng)目宣發(fā)海報(bào)，如今已基本回歸到“品質(zhì)”這一核心主線，從園林設(shè)計(jì)、戶(hù)型格局到智能化配置等，均成為宣傳重點(diǎn)。

隨著“金九銀十”傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季的臨近，政策利好與市場(chǎng)旺季有望形成疊加效應(yīng)，進(jìn)一步釋放改善型住房需求。從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，新房市場(chǎng)的帶看量、簽約量可能迎來(lái)積極上升勢(shì)頭；二手房市場(chǎng)也將因購(gòu)房門(mén)檻降低、需求端活躍度提升，保持穩(wěn)定活躍的態(tài)勢(shì)。

總體而言，一線城市這輪樓市政策調(diào)整，既是對(duì)中央“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)”部署的積極響應(yīng)，更是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)擺脫短期波動(dòng)依賴(lài)、走向更加健康、穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵一步。這一調(diào)控方向，不僅為一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了確定性，也將為全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供重要參考。