記者 陳夢(mèng)妤

首開(kāi)推出230套房，亢奮的購(gòu)房者一個(gè)小時(shí)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了208套，去化率超過(guò)90%。

置業(yè)顧問(wèn)忙到吃不上飯、同時(shí)接待好幾組客戶，購(gòu)房者“轉(zhuǎn)賬慢了怕房子‘跑了’”、排隊(duì)擠進(jìn)樣板間看房的畫(huà)面又回來(lái)了。

3月第一個(gè)周末，北京多個(gè)項(xiàng)目售樓處都迎來(lái)了久違的客流。自“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策恢復(fù)實(shí)施以來(lái)，北京樓市已經(jīng)很久沒(méi)有這么熱鬧了。與2月開(kāi)發(fā)商們成交戰(zhàn)績(jī)一同發(fā)布的，還有一些熱門(mén)項(xiàng)目的成交喜報(bào)。在“好房子”和“小陽(yáng)春”預(yù)期之下，北京樓市正悄然變化。

2月中旬，北京市規(guī)自委印發(fā)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《技術(shù)要點(diǎn)》），其中最受關(guān)注的變化是，可按需設(shè)置封閉或開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，部分面積不計(jì)入容積率；允許套內(nèi)面積比較大的住宅在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，提高住宅得房率。

在2月23日的2025年北京商品住宅用地推介會(huì)上，其中的“好房子”展區(qū)吸引了眾多企業(yè)駐足參觀，逐條問(wèn)詢陽(yáng)臺(tái)設(shè)置、底層架空、共享空間、建筑高度等方面的創(chuàng)新政策。

在此背景下，市場(chǎng)上符合“好房子”特征的新樓盤(pán)自然承載了更多關(guān)注。正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)所言：“中國(guó)不缺房子，缺好房子。”

首開(kāi)去化90%，央企打響“小陽(yáng)春”第一炮

很多人還在討論市場(chǎng)何時(shí)回暖，北京樓市已經(jīng)有人給出了答案。

去年10月23日，招商蛇口以底價(jià)9.92億元摘得通州區(qū)梨園鎮(zhèn)強(qiáng)力家居土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目FZX-0303-6001地塊，樓面價(jià)約2.86萬(wàn)元/平方米，而銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)是6.2萬(wàn)元/平方米，浮動(dòng)8％。建設(shè)用地約1.60公頃，總建筑規(guī)模約5.42萬(wàn)平方米，容積率2.17，距八通線梨園站直線距離約800米。

不到一個(gè)月，招商蛇口就公布了規(guī)劃平面圖，隨后官宣案名云璟攬閱。之所以如此得心應(yīng)手，還源于招商蛇口對(duì)梨園板塊的熟稔。距離云璟攬閱直線距離約1.5公里的地方，即通州區(qū)第一個(gè)“交地即交證”的項(xiàng)目招商璀璨公元，兩者如今已形成了強(qiáng)大合力。

從拿地開(kāi)始，公布案名、售樓處亮相、開(kāi)放樣板間、取得預(yù)售證，一步步有條不紊，相比2023年以來(lái)開(kāi)盤(pán)的其他項(xiàng)目，云璟攬閱一直保持著招商特有的高效的操盤(pán)運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，整個(gè)節(jié)奏在精心的掌控之下，完美地趕上了政策和市場(chǎng)的“天時(shí)地利人和”。

這是中央政治局會(huì)議明確提出止跌回穩(wěn)以來(lái)的第一個(gè)“小陽(yáng)春”，是通州去年放開(kāi)限購(gòu)后首個(gè)按照“好房子”標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)并落地的項(xiàng)目，也是北京“好房子”試點(diǎn)政策后通州首個(gè)開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目。

事實(shí)上，整個(gè)通州主城核心區(qū)已經(jīng)10余年沒(méi)有任何一宗純住宅用地供應(yīng)了，也正因此，以“好房子”報(bào)規(guī)的云璟攬閱，相較于板塊內(nèi)其他二手房和存量項(xiàng)目，在得房率方面占據(jù)了天然優(yōu)勢(shì)。

與此同時(shí)，云璟攬閱出門(mén)約450米就是一號(hào)線梨園站，地鐵半小時(shí)到國(guó)貿(mào)，一小時(shí)到西單，這個(gè)通勤半徑對(duì)打工人來(lái)說(shuō)非常友好。還有很重要的一點(diǎn)，當(dāng)朝陽(yáng)新房遍地奔向改善，與之接壤的通州就承接了大部分外溢的剛需剛改客戶。

這也很好地解釋了云璟攬閱售樓處營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放僅15天，到訪接待量就超3000+組。據(jù)此計(jì)算，單日到訪接待量超過(guò)200組，這是很多項(xiàng)目一周甚至更長(zhǎng)時(shí)間的到訪量。

到3月1日，云璟攬閱正式開(kāi)盤(pán)，整個(gè)項(xiàng)目總共只有367套房，本次開(kāi)發(fā)商“忍痛”推售230套，直接實(shí)現(xiàn)去化208套，去化率超過(guò)90%，收金11.46億元，這在當(dāng)下的北京樓市罕見(jiàn)。對(duì)比2023年以來(lái)通州開(kāi)盤(pán)的新項(xiàng)目，樣板間開(kāi)放至開(kāi)盤(pán)22天均表現(xiàn)突出，領(lǐng)先其他項(xiàng)目。

結(jié)合目前的情況和之前的供地節(jié)奏，3月開(kāi)始，北京多個(gè)區(qū)域都將迎來(lái)熱門(mén)新盤(pán)入市。從這個(gè)意義上看，云璟攬閱的火熱更具風(fēng)向標(biāo)意義，甚至反向帶動(dòng)整個(gè)通州樓市，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。

“整體看，2025年以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)止跌回穩(wěn)行情。”中指研究院高級(jí)分析師范詒杰此前曾分析，基于止跌回穩(wěn)政策持續(xù)落地，需求側(cè)信心逐步恢復(fù)，同時(shí)疊加多個(gè)區(qū)域改善及高性價(jià)比項(xiàng)目入市，北京樓市“小陽(yáng)春”值得期待。

產(chǎn)品力明顯提升，得房率越來(lái)越高

有業(yè)內(nèi)人士表示，與傳統(tǒng)住宅相比，“好房子”具有諸多優(yōu)勢(shì)，例如建筑標(biāo)準(zhǔn)大幅提升、規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)放寬、得房率普遍較高。對(duì)于購(gòu)房者而言，將能夠獲得性價(jià)比更高的“好房子”。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，“好房子”規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容應(yīng)該能讓購(gòu)房者實(shí)實(shí)在在受益，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)商后續(xù)銷(xiāo)售中的賣(mài)點(diǎn)所在。

事實(shí)上，早在云璟攬閱取得預(yù)售證之時(shí)，招商蛇口北京公司有關(guān)人士就透露過(guò)這樣一個(gè)細(xì)節(jié)：對(duì)云璟攬閱的每個(gè)戶型，都做了室內(nèi)尺寸的拓展，希望能夠提升整個(gè)空間的利用率，超高得房率是“好房子”一個(gè)很重要的標(biāo)準(zhǔn)。

市場(chǎng)越來(lái)越難做，開(kāi)發(fā)商不得不卷產(chǎn)品。在此背景下，我們?cè)倩剡^(guò)頭看云璟攬閱本身的產(chǎn)品力。

第一，收納。比如89平方米戶型，可以看出這次招商蛇口在戶型方面花了很大心思，不僅把收納空間藏在玄關(guān)、衣柜、鞋柜，還預(yù)留了足夠?qū)挸ǖ募艺g，用于放置洗衣機(jī)和烘干機(jī)。廚房則設(shè)計(jì)了轉(zhuǎn)角邊柜，以及相匹配的櫥柜空間。

第二，得房率。仍以89平方米戶型為例，項(xiàng)目在這樣的面積里還做了270度大轉(zhuǎn)角飄窗和開(kāi)敞式廚房，得房率是所有戶型里最高的。主臥使用面積足足有約15平方米，在新的報(bào)規(guī)條件下按1.5米進(jìn)深的陽(yáng)臺(tái)報(bào)規(guī)，再做入室內(nèi)面積；其余臥室（或書(shū)房），都有不同面積的飄窗和設(shè)備平臺(tái)做入室內(nèi)，有看過(guò)項(xiàng)目的購(gòu)房者甚至感慨“89平方米住出100多平方米大平層的闊綽感”。

其他三個(gè)主力戶型中，79平方米北向設(shè)備平臺(tái)全贈(zèng)送，南向兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送，贈(zèng)送基本相當(dāng)于總面積的10%；108平方米戶型贈(zèng)送面積接近10平方米，南向三面寬，邊戶主臥甚至還有270度轉(zhuǎn)角窗；128平方米戶型贈(zèng)送面積超過(guò)10平方米。

還有一點(diǎn)很重要，招商蛇口用的都是自家物業(yè)，這是很多開(kāi)發(fā)商無(wú)法比擬的優(yōu)勢(shì)。

在云璟攬閱，開(kāi)發(fā)商把物業(yè)用房設(shè)置在了每一個(gè)業(yè)主可能產(chǎn)生高頻次需求的地方，比如各出入口，而不僅僅是把物業(yè)用房結(jié)合入戶大堂來(lái)打造。在物業(yè)服務(wù)這件事上，招商蛇口甚至考慮到了業(yè)主親友臨時(shí)車(chē)需抬桿、業(yè)主周邊購(gòu)物后拎重物回家等細(xì)節(jié)。

交付后的場(chǎng)景服務(wù)，在前期報(bào)規(guī)圖里就已經(jīng)率先卷起來(lái)了，把工作做到全周期的每一步。

“北京樓市又到了一個(gè)拐點(diǎn)，產(chǎn)品各種迭代，各種配置恨不得都上，我們不擔(dān)心市場(chǎng)。”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商表示，“現(xiàn)在一拼產(chǎn)品力、二拼服務(wù)力，市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)分化，好的項(xiàng)目只會(huì)越來(lái)越好。我們的客戶有自己的購(gòu)房邏輯，認(rèn)同‘好房子’”。

據(jù)范詒杰分析，2024年以來(lái)，北京樓市產(chǎn)品迭代速度加快，尤其是“好房子”有關(guān)規(guī)則的出臺(tái)，使得北京樓盤(pán)產(chǎn)品力明顯提升，得房率明顯提高。

一個(gè)有意思的現(xiàn)象是，北京樓市不少渠道人士都開(kāi)始感慨，如今的房子質(zhì)量越來(lái)越好，新房不論從得房率還是質(zhì)量角度看，都更保值，住起來(lái)更舒適。

“聰明的錢(qián)會(huì)用腳投票”，這句話在任何時(shí)候都是真理。