每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

上海內(nèi)環(huán)內(nèi)千萬(wàn)元級(jí)別的豪宅濱江一品苑，經(jīng)歷了資金鏈斷裂、項(xiàng)目停工、開發(fā)公司破產(chǎn)重整，終于重新走上正軌。

“停工這三年，數(shù)不清的不眠之夜，頂著各種壓力，還要定期繳還銀行貸款、支付在外租房費(fèi)用。”業(yè)主吳女士書面回應(yīng)了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪。

項(xiàng)目的新物業(yè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，濱江一品苑是保交付項(xiàng)目，管理人在費(fèi)用控制上比較嚴(yán)格，實(shí)際物業(yè)費(fèi)單價(jià)維持在業(yè)務(wù)平衡線上，物業(yè)公司前期壓力比較大。

2月13日，業(yè)主張儀（化名）向每經(jīng)記者透露了最新進(jìn)展，3月2日～10日分批預(yù)看房。

艱難“重生”

上海東櫻房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱東櫻地產(chǎn)）開發(fā)的濱江一品苑位于浦東內(nèi)環(huán)內(nèi)塘橋板塊，2019年末開盤時(shí)均價(jià)超11萬(wàn)元/平方米，由于地理位置和完全成熟的生活配套，大型商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校環(huán)伺，不少買房人痛快付款，成為豪宅準(zhǔn)業(yè)主。但很快，由于建設(shè)資金被轉(zhuǎn)移，項(xiàng)目出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性停工。

每經(jīng)記者了解到，兩棟樓原本應(yīng)分別在2022年3月12日和2022年12月10日交付，但2022年8月起，業(yè)主們的不滿情緒達(dá)到頂峰。彼時(shí)記者曾實(shí)地走訪濱江一品苑，兩棟樓外墻均未完工，其中北樓已經(jīng)基本完成外立面，工地空無(wú)一人。

項(xiàng)目前后對(duì)比 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

之后便是艱難的重啟之路。據(jù)業(yè)主透露，2023年2月起，浦東新區(qū)便成立了項(xiàng)目專班，當(dāng)年8月又重新組建了濱江一品苑保交付工作組。

終于在2024年2月，上海浦東新區(qū)人民法院下達(dá)了《上海東櫻房地產(chǎn)有限公司破產(chǎn)重整案民事裁定書》《上海東櫻房地產(chǎn)有限公司破產(chǎn)重整案決定書》，指定君合律師事務(wù)所上海分所擔(dān)任東櫻地產(chǎn)管理人。

每經(jīng)記者從《上海東櫻房地產(chǎn)有限公司破產(chǎn)重整案情況通報(bào)》中看到，截至2024年4月10日，管理人已在浦東建交委見證下，與上海浦發(fā)嘉寓公寓管理有限公司簽署《工程建設(shè)委托管理協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》，同時(shí)施工現(xiàn)場(chǎng)的復(fù)工準(zhǔn)備工作已啟動(dòng)，陸續(xù)有施工人員進(jìn)入工地；相關(guān)審計(jì)工作已經(jīng)開始。

隨后，管理人與有關(guān)單位就復(fù)工所需共益?zhèn)杩钍乱诉_(dá)成一致。

受項(xiàng)目代建管理方和重整投資方股東委托，北京大成（上海）律師事務(wù)所相關(guān)團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目續(xù)建、破產(chǎn)重整投資提供全程法律服務(wù)。

對(duì)于共益?zhèn)陌才?，北京大成（上海）律師事?wù)所在其微信公眾曾做出解讀：

爛尾樓案件的主要重整價(jià)值在于項(xiàng)目的續(xù)建和銷售，本案更是如此。本項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程幾近完工、后續(xù)投入資金相對(duì)較少，如果直接進(jìn)入破產(chǎn)清算，對(duì)于普通債權(quán)人及抵押權(quán)人、優(yōu)先權(quán)人亦將是巨大的損失。

通過(guò)共益?zhèn)绞竭M(jìn)行投資，給予破產(chǎn)房企具有優(yōu)先清償順位的借款、完成在建工程續(xù)建，并且與抵押權(quán)人、優(yōu)先權(quán)人談判讓渡其部分優(yōu)先權(quán)利，有利于房企恢復(fù)正常運(yùn)營(yíng)及實(shí)現(xiàn)收益，在最大程度上保障全體債權(quán)人和企業(yè)的權(quán)益，尤其是房屋買受人的利益。

根據(jù)公開信息，在東櫻地產(chǎn)進(jìn)入破產(chǎn)重整的一個(gè)多月內(nèi)就實(shí)現(xiàn)了共益?zhèn)Y金注入，推動(dòng)項(xiàng)目成功續(xù)建以及重整計(jì)劃的通過(guò)，盤活了債務(wù)人資產(chǎn)。

“延遲交付的違約金，每戶少則100多萬(wàn)元，多則200多萬(wàn)元，但由于破產(chǎn)重組，這筆款項(xiàng)變成了普通債權(quán)，因此業(yè)主很可能拿不到這筆賠償。”張儀坦言。

但讓他安心的是，專班和破產(chǎn)管理人會(huì)等到業(yè)主取得產(chǎn)證才退出項(xiàng)目，而非外界傳言的的“拿產(chǎn)證可能有問(wèn)題”。

全新挑戰(zhàn)

2月11日，業(yè)主之間互傳喜報(bào)：綠城服務(wù)將成為濱江一品苑前期物業(yè)。但為破產(chǎn)重組和保交付項(xiàng)目提供物業(yè)服務(wù)，對(duì)綠城服務(wù)也是個(gè)全新挑戰(zhàn)。

綠城服務(wù)上海公司副總經(jīng)理唐盛偉在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示：“濱江一品苑作為保交付項(xiàng)目，確實(shí)和以往服務(wù)的小區(qū)有較大差異。管理人在費(fèi)用控制上比較嚴(yán)格，以及項(xiàng)目存在空置房的情況，實(shí)際物業(yè)費(fèi)單價(jià)維持在業(yè)務(wù)平衡線上，而業(yè)主方又更期待高品質(zhì)的服務(wù)內(nèi)容，比如會(huì)所能夠正常運(yùn)營(yíng)等等，對(duì)于物業(yè)公司而言前期壓力比較大。”

“我們和業(yè)主代表進(jìn)行了多輪溝通和服務(wù)方案匯報(bào)，按照現(xiàn)在的條件進(jìn)駐，綠城服務(wù)前兩年首先把基礎(chǔ)保障服務(wù)做好、做完善，后期再跟業(yè)主共同協(xié)商如何提升服務(wù)，包括會(huì)所運(yùn)營(yíng)等等，相當(dāng)于前兩年和后兩年進(jìn)行服務(wù)上的差異區(qū)分，雙方達(dá)成了一些共識(shí)。”

上海浦東濱江一品苑項(xiàng)目現(xiàn)狀 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

2024年10月24日，上海浦東新區(qū)人民法院裁定批準(zhǔn)東櫻地產(chǎn)重整計(jì)劃。管理人公布的信息顯示，在維持東櫻地產(chǎn)與購(gòu)房人約定的原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式由酬金制變更為包干制，并通過(guò)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)公開招募、擇優(yōu)選定前期物業(yè)服務(wù)單位并簽署服務(wù)合同。

也就是說(shuō)，由于這一改變，在一定時(shí)期內(nèi)，中標(biāo)的綠城服務(wù)要在一個(gè)相對(duì)較低的費(fèi)用框架下，維持原定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。知情人士透露，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)大約是7.8元/平方米。

“實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目最難的階段應(yīng)該是交付后的半年內(nèi)。”唐盛偉坦言，“所以拉通資源顯得格外重要，目前綠城服務(wù)在浦東大約有54個(gè)在管項(xiàng)目，其中約80%以上是純第三方項(xiàng)目，通過(guò)服務(wù)能力比拼而被選擇，在高端服務(wù)市場(chǎng)中形成了較強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，濱江一品苑交付的半年內(nèi)，公司將協(xié)調(diào)資源來(lái)協(xié)同項(xiàng)目的工作開展”。

唐盛偉表示：“因?yàn)闉I江一品苑項(xiàng)目的特殊性，在成本吃緊的情況下，我們會(huì)更多地考慮綠城服務(wù)的社會(huì)責(zé)任感和業(yè)主口碑，適當(dāng)讓渡經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，讓業(yè)主更有安全感，生活更舒適，對(duì)此，綠城服務(wù)集團(tuán)層面也表示支持。”

隨著交房日期的臨近，新的擔(dān)憂又來(lái)了。業(yè)主張先生說(shuō)：“項(xiàng)目停工的這幾年里經(jīng)濟(jì)壓力巨大，原本是作為婚房準(zhǔn)備的，現(xiàn)在二胎已經(jīng)生了還沒(méi)住進(jìn)去，一邊交著租金一邊還著貸款?，F(xiàn)階段的擔(dān)憂已經(jīng)變成了是否會(huì)貨不對(duì)版。”

“畢竟不可能一口氣從ICU就到KTV。”張先生表示，已經(jīng)有一定的心理預(yù)期。

事實(shí)上，實(shí)景樣板房在2024年10月已經(jīng)接受過(guò)業(yè)主代表的檢驗(yàn)：“從樣板房設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格來(lái)看，總體上符合我們的預(yù)期。房屋布局合理，材質(zhì)選擇和細(xì)節(jié)處理都展現(xiàn)了較高水準(zhǔn)，初步讓我們對(duì)未來(lái)充滿希望。”

82套在售

每經(jīng)記者了解到，伴隨復(fù)工，濱江一品苑也重啟了剩余房源和地下車位的銷售，由銷售代理機(jī)構(gòu)代為銷售。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，目前項(xiàng)目在售房源82套，超過(guò)總房源數(shù)的23%。未售房源中包括頂層約713平方米的超大戶型以及大戶型底墅。

代理銷售機(jī)構(gòu)銷售總監(jiān)告訴每經(jīng)記者：“在售房源主要是高層137～247平方米，總價(jià)1507萬(wàn)～2717萬(wàn)元；450～710平方米的超大戶型最高總價(jià)7810萬(wàn)元起；首開的底墅3220萬(wàn)元起。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝