每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2024年，碧桂園（HK02007，股價(jià)0.485港元，市值135.74億港元）一直在保交付和化債兩條戰(zhàn)線上努力。

1月14日，碧桂園披露了2023年年報(bào)及2024年中報(bào)。這兩份延遲發(fā)布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)有憂亦有喜，但對(duì)于當(dāng)下碧桂園需要急迫完成的復(fù)盤和境外債務(wù)重組推進(jìn)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是提供了重要推力。

2024年的房地產(chǎn)行業(yè)仍在深度調(diào)整中，曾經(jīng)在行業(yè)霸榜多年的碧桂園亦深陷流動(dòng)性危機(jī)，面臨著前所未有的挑戰(zhàn)。這一年，對(duì)于碧桂園而言是充滿挑戰(zhàn)與艱辛的一年，銷售受挫、現(xiàn)金流緊缺，而渴求回籠資金和保交付成為其2024年的核心主題。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，雖然2024年碧桂園在銷售規(guī)模上繼續(xù)下降，但在保交付方面卻表現(xiàn)突出，全年累計(jì)交付房屋超過(guò)38萬(wàn)套，穩(wěn)居行業(yè)第一。近三年時(shí)間，碧桂園已累計(jì)交付約170萬(wàn)套房屋。

預(yù)計(jì)2024年虧損將大幅收窄

房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)深度調(diào)整之下，碧桂園曾寄予厚望的市場(chǎng)銷售表現(xiàn)乏力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，碧桂園2024年銷售金額為604億元，權(quán)益銷售金額為471.3億元，行業(yè)排名第15位。而2023年碧桂園的銷售金額為2199.8億元，權(quán)益銷售金額為1720.6億元，行業(yè)排名第六位。

而2019年至2022年，碧桂園每年的銷售額和權(quán)益銷售額均穩(wěn)居行業(yè)首位。其中，2022年碧桂園的權(quán)益銷售金額為3553億元，2019年至2021年的權(quán)益銷售金額均超過(guò)5000億元。

事實(shí)上，碧桂園的銷售業(yè)績(jī)持續(xù)下滑并非個(gè)例。隨著近幾年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，房企的銷售業(yè)績(jī)整體亦呈現(xiàn)逐年下滑趨勢(shì)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2024年百?gòu)?qiáng)房企銷售總額為43547.3億元，同比下降30.6%；全年銷售額超千億元的房企僅11家，較2023年減少5家；銷售額超過(guò)百億元的房企共有86家，較2023年減少30家。

每經(jīng)記者注意到，在出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后，碧桂園管理層多次公開表示“堅(jiān)持不躺平”。在碧桂園內(nèi)部，實(shí)現(xiàn)有效銷售一直是重點(diǎn)工作之一。2024年碧桂園管理層在內(nèi)部會(huì)議中多次強(qiáng)調(diào)，公司重點(diǎn)持續(xù)推進(jìn)保交房、資產(chǎn)管理和有效銷售等，在銷售方面，通過(guò)組織結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)適應(yīng)市場(chǎng)變化，加大了在熱點(diǎn)地區(qū)和旅游城市的銷售力度，抓住春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)及海南等旅游熱點(diǎn)地區(qū)銷售窗口。

碧桂園在2024年中報(bào)中表示，預(yù)計(jì)2024年全年虧損會(huì)大幅收窄，同時(shí)公司仍然保持一定規(guī)模凈資產(chǎn)，截至2024年上半年，公司凈資產(chǎn)仍有超700億元。“由于當(dāng)前集團(tuán)仍處于保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表的過(guò)渡階段，對(duì)于恢復(fù)盈利的時(shí)間暫無(wú)法預(yù)估，需結(jié)合外部市場(chǎng)環(huán)境、銷售回款情況、債務(wù)處置情況、集團(tuán)經(jīng)營(yíng)情況綜合考慮。”

拿地方面，除了2024年12月在蘭州競(jìng)得一宗地塊引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注外，碧桂園已鮮少在公開市場(chǎng)拿地。

12月18日，碧桂園旗下的蘭州春霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以總價(jià)1.55億元競(jìng)得蘭州G2421號(hào)居住用地。此后，碧桂園方面回應(yīng)稱，該地塊為項(xiàng)目公司與當(dāng)?shù)卣谔m州項(xiàng)目土地摘牌的熟化成本以及市政配套建設(shè)的一些建設(shè)成本。經(jīng)過(guò)洽談，政府通過(guò)以地抵債方式支付相關(guān)款項(xiàng)，后續(xù)將會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，所獲資金將用于全力落實(shí)保交房。

保交付和化債仍是核心任務(wù)

在行業(yè)下行之下，整個(gè)2024年，碧桂園一直奮戰(zhàn)在保交付和化債兩條戰(zhàn)線上。

在保交付方面，2024全年碧桂園已累計(jì)交付房屋超38萬(wàn)套，這一數(shù)據(jù)穩(wěn)居行業(yè)首位。不過(guò)，據(jù)2024年初碧桂園定制的保交付48萬(wàn)套房屋目標(biāo)仍有10萬(wàn)套差距。而近三年時(shí)間，碧桂園已累計(jì)交付約170萬(wàn)套房屋，未來(lái)仍有約20萬(wàn)套房屋交付任務(wù)。

碧桂園方面表示，當(dāng)前交付工作已逐步進(jìn)入深水區(qū)，公司正采用極限收支的運(yùn)營(yíng)策略，充分挖潛現(xiàn)有交付資源，通過(guò)與主要承建商及供應(yīng)商協(xié)商合理的付款計(jì)劃。同時(shí)，公司依托“白名單”、項(xiàng)目及閑置土地收儲(chǔ)等國(guó)家和地方政府的各類扶持政策，全力爭(zhēng)取外部資源支持交付工作的順利推進(jìn)。

來(lái)源：中指研究院

每經(jīng)記者注意到，在保交付與化債雙重壓力之下，碧桂園單靠經(jīng)營(yíng)和融資帶來(lái)的現(xiàn)金流量顯然是杯水車薪，當(dāng)下碧桂園更多是在爭(zhēng)取債權(quán)人展期支持，以及期待市場(chǎng)真實(shí)回暖帶來(lái)的信心和數(shù)據(jù)修復(fù)。

據(jù)碧桂園2024年半年報(bào)數(shù)據(jù)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為44.25億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為24.32億元，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量約為-26.7億元。報(bào)告期末，碧桂園的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額66.98億元。

值得一提的是，碧桂園的境內(nèi)債進(jìn)展相對(duì)順利。2024年4月，碧桂園對(duì)“21碧地01”“21碧地02”和“21碧地04”三只債券的展期方案獲得通過(guò)；2024年9月底，碧桂園九只尋求展期的境內(nèi)債通過(guò)投票，均獲得三年展期。

盤活資金資產(chǎn)方面，為加快回籠資金保交房，碧桂園自2022年以來(lái)通過(guò)折價(jià)處置公車、大宗資產(chǎn)、難去化商業(yè)類沉淀資產(chǎn)等回籠超過(guò)600億元。2024年12月，碧桂園以總代價(jià)20億元轉(zhuǎn)讓持有的長(zhǎng)鑫科技1.56%股權(quán)，擬將所得款項(xiàng)用作一般營(yíng)運(yùn)資金，目前打算主要用于保交房等項(xiàng)目建設(shè)開支。

此外，2024年半年報(bào)存貨減值計(jì)提已為27億元；截至2024年6月30日，碧桂園凈資產(chǎn)仍有741億元，凈資產(chǎn)保持為正。

來(lái)源：碧桂園微信公眾號(hào)

在今年1月6日碧桂園召開的2025年第一次集團(tuán)月度管理會(huì)議上，集團(tuán)董事會(huì)主席楊惠妍就當(dāng)前政策及市場(chǎng)環(huán)境、集團(tuán)當(dāng)前重點(diǎn)工作、未來(lái)發(fā)展及人才戰(zhàn)略進(jìn)行了深入分析。面對(duì)充滿挑戰(zhàn)與機(jī)遇的2025年，她提出全年工作核心仍是保交房和修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，并鼓勵(lì)全體員工全力以赴，確保各項(xiàng)工作順利推進(jìn)，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

近日，碧桂園又有好消息傳來(lái)。據(jù)1月9日碧桂園披露的境外債務(wù)重組及業(yè)務(wù)發(fā)展最新情況，公司已與七家長(zhǎng)期合作的知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)，擬減少最多116億美元債務(wù)，通過(guò)延長(zhǎng)到期時(shí)間至最多11.5年及降低融資成本至每年約2%來(lái)實(shí)現(xiàn)。債權(quán)人將獲五個(gè)經(jīng)濟(jì)選項(xiàng)，包括現(xiàn)金回購(gòu)、強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券、不同票據(jù)及貸款融資等。

碧桂園方面表示，將繼續(xù)積極就重組方案繼續(xù)與各債權(quán)人進(jìn)行磋商，并逐步落實(shí)重組支持協(xié)議簽署、協(xié)議安排、新債務(wù)工具發(fā)行等一系列程序性工作，預(yù)計(jì)在2025年上半年與境外債權(quán)人就債務(wù)重組方案達(dá)成一致。

保交付方面亦有利好消息。據(jù)永勝經(jīng)濟(jì)社微信公眾號(hào)1月13日消息，永勝經(jīng)濟(jì)社召開股東代表會(huì)議，決定借錢給碧桂園開發(fā)建設(shè)二期回遷房。而桂城夏北永勝村被稱為佛山“舊改第一村”。若此次進(jìn)展順利，也有可能為后續(xù)各大出險(xiǎn)房企保交付提供可借鑒的樣本。

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