每經(jīng)記者｜陳植    每經(jīng)編輯｜馬子卿    

“我們正密切關注數(shù)據(jù)中心（IDC）納入REITs的落地進展，在合適時機啟動相關項目的申報工作。”一位新型基建項目投資基金合伙人向記者透露。

去年8月1日，國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關于全面推動基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目常態(tài)化發(fā)行的通知》（以下簡稱《通知》）正式實施。《通知》將新型基礎設施等納入可申報的行業(yè)范圍。

在業(yè)內人士看來，新型基礎設施涵蓋數(shù)據(jù)中心類、人工智能算力支持等基礎設施項目。去年4月，證監(jiān)會發(fā)布的《資本市場服務科技企業(yè)高水平發(fā)展的十六項措施》提及，支持有條件的新基建、數(shù)據(jù)中心等新型基礎設施以及科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)等發(fā)行科技創(chuàng)新領域REITs。

這令業(yè)界普遍預期數(shù)據(jù)中心納入公募REITs步伐正悄然提速。上述新型基建項目投資基金合伙人向記者分析說：“畢竟，隨著數(shù)字經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，作為數(shù)據(jù)計算處理的底層基礎設施，數(shù)據(jù)中心對數(shù)據(jù)經(jīng)濟發(fā)展的支撐作用日益顯現(xiàn)。此外，數(shù)據(jù)中心經(jīng)營利潤率相對較高，運營周期較長，也符合REITs資產(chǎn)對收益穩(wěn)健、高比例分紅的要求。”

首個數(shù)據(jù)中心私募REITs誕生背后，各路資本對發(fā)行公募REITs有何期待？

科智咨詢發(fā)布的《2023—2024年中國IDC行業(yè)發(fā)展研究報告》顯示，2023年中國數(shù)據(jù)中心IDC業(yè)務市場規(guī)模達到5078.3億元，較2022年增長25.6%，其中，傳統(tǒng)IDC業(yè)務的市場規(guī)模達到1456.4億元，同比增長6.4%。預計到2028年，隨著AI算力需求與數(shù)據(jù)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，國內傳統(tǒng)IDC市場規(guī)模將超過2500億元，2024年—2028年期間的年化復合增長率達12.6%。

記者注意到，部分產(chǎn)業(yè)資本早已積極運作數(shù)據(jù)中心項目發(fā)行公募REITs。去年4月18日，潤澤科技發(fā)布公告披露，擬以國際信息云聚核港（ICFZ）項目－數(shù)據(jù)中心A18建設項目及其附屬設施設備作為底層資產(chǎn)，開展基礎設施不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點申報工作。

一位業(yè)內人士向記者透露，盡管業(yè)界對數(shù)據(jù)中心納入公募REITs的期望值較高，但目前尚無數(shù)據(jù)中心納入REITs的案例。他認為，一是相關部門對數(shù)據(jù)中心運營成熟度、業(yè)績穩(wěn)定性及可持續(xù)性的要求較高，不少缺乏長期營收穩(wěn)定性數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)中心仍需觀察；二是數(shù)據(jù)中心的高能耗，也是影響它們能否納入REITs的一大因素。

他告訴記者，前些年投產(chǎn)運營的部分數(shù)據(jù)中心PUE值（PUE值代表著電能利用效率，PUE值越接近于1，表示能效控制水平越高）仍達到1.5，未必符合監(jiān)管部門的環(huán)保低碳運營要求。目前，部分地區(qū)已著手要求PUE值超過1.3的數(shù)據(jù)中心采取綠色低碳改造或征收差別電價，導致這些數(shù)據(jù)中心面臨新的經(jīng)營波動性，令監(jiān)管部門采取相對謹慎的REITs發(fā)行評估舉措。

記者多方了解到，為了能盡早滿足公募REITs發(fā)行范疇，一方面，越來越多數(shù)據(jù)中心引入智慧化運營管理系統(tǒng)，進一步降低整個數(shù)據(jù)中心的能耗；另一方面，采取高溫冷凍水空調系統(tǒng)、高效冷卻塔等新設備，盡可能減少設備能耗以降低PUE值。

值得注意的是，隨著市場對數(shù)據(jù)中心納入REITs預期升溫，產(chǎn)業(yè)資本與投資資本開始“聞風而動”。去年11月，世紀互聯(lián)與大家保險集團旗下另類資產(chǎn)投資管理平臺大家投資控股有限責任公司共同設立Pre-REITs基金，投向算力中心等大型數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)。

據(jù)悉，這只Pre-REITs基金擬投向世紀互聯(lián)位于江蘇省蘇州太倉市的數(shù)據(jù)中心項目，后者的運營IT容量約210兆瓦（MW），為互聯(lián)網(wǎng)、政府、企業(yè)客戶提供算力基礎設施底座，未來這個項目的運營IT容量有望擴展至逾300兆瓦。

上述新型基建項目投資基金合伙人告訴記者，去年下半年以來，不少資本都在積極考察投資處于Pre-REITs階段的數(shù)據(jù)中心，尤其是機柜租售率長期保持在90%以上、客戶續(xù)租率高度穩(wěn)定、產(chǎn)權清晰、PUE值低于1.2的數(shù)據(jù)中心獲得他們高度青睞。

在他看來，一旦數(shù)據(jù)中心納入公募REITs發(fā)行，相關的Pre-REITs階段數(shù)據(jù)中心估值也將水漲船高，給這些提前布局的資本提前帶來可觀的回報。

AI算力需求持續(xù)旺盛，這類數(shù)據(jù)中心有望更早納入公募REITs

所謂數(shù)據(jù)中心（IDC），主要是指擁有高速互聯(lián)網(wǎng)接入帶寬、高性能局域網(wǎng)絡、安全可靠的機房環(huán)境等設備設施，以及專業(yè)化管理、完善配套應用服務的平臺。通過數(shù)據(jù)中心，IDC服務商向各行業(yè)企業(yè)客戶提供互聯(lián)網(wǎng)基礎平臺服務（服務器托管、虛擬主機、郵件緩存、虛擬郵件等），以及各類增值服務（場地的租用服務、域名系統(tǒng)服務、負載均衡系統(tǒng)、數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)、數(shù)據(jù)備份服務等）。

近年，隨著數(shù)字經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，加之5G、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等前沿技術持續(xù)興起，企業(yè)的數(shù)據(jù)算力與數(shù)據(jù)處理需求呈現(xiàn)指數(shù)級增長，催生數(shù)據(jù)中心投資建設“一浪高過一浪”。

“前些年，地方政府、電信服務商、大型產(chǎn)業(yè)資本與股權投資基金，甚至房地產(chǎn)企業(yè)與部分中小企業(yè)都爭相涌入這個賽道，斥巨資在各地投資興建數(shù)據(jù)中心。”前述新型基建項目投資基金合伙人告訴記者。這某種程度也造成數(shù)據(jù)中心運營水準不齊。比如，部分較早投產(chǎn)運營的數(shù)據(jù)中心沒有配置配備雙回路管線的備用發(fā)電機組與不間斷電源及后備蓄電池，且PUE值持續(xù)高于1.4。

他透露，隨著數(shù)據(jù)中心市場持續(xù)發(fā)展，過去兩年進軍數(shù)據(jù)中心的資本主要以大型產(chǎn)業(yè)資本與大型金融資本為主，這一方面有助于數(shù)據(jù)中心在建設初期就引入使用高溫冷凍水空調系統(tǒng)、高效冷卻塔等設備，令PUE值明顯下降；另一方面在制冷、消防、散熱、穩(wěn)定供電、故障預警處理等方面具有更好的成效。

記者獲悉，這無形間驅動數(shù)據(jù)中心市場優(yōu)勝劣汰步伐加快。對眾多數(shù)據(jù)中心下游客戶而言，數(shù)據(jù)中心的運營穩(wěn)定性是他們最看重的指標，這需要數(shù)據(jù)中心在“風、火、水、電”（即制冷、消防、散熱、持續(xù)供電）等方面具備極高的智能化運營能力，確保數(shù)據(jù)中心的故障率持續(xù)保持在最低水準。此外，數(shù)據(jù)中心的PUE值越低，對應的運營性價比更高，也是下游企業(yè)高度重視的一個指標。這也導致不少由中小企業(yè)投資建設的數(shù)據(jù)中心陸續(xù)被迫退出市場，因為后者資本金有限，難以加大制冷、消防、散熱、穩(wěn)定供電、故障預警處理等方面的投入，進一步提升數(shù)據(jù)中心機柜運營性價比與運營穩(wěn)定性。

在這位新型基建項目投資基金合伙人看來，正是前些年數(shù)據(jù)中心運營水準參差不齊，加之部分數(shù)據(jù)中心是租賃土地廠房投資建設（租約到期就存在較大的后續(xù)運營不確定性），也是相關部門對數(shù)據(jù)中心納入公募REITs秉承相對謹慎的態(tài)度。

記者還了解到，隨著數(shù)據(jù)中心市場競爭激烈，此前數(shù)據(jù)中心還經(jīng)歷機柜租售價格下滑，導致部分數(shù)據(jù)中心運營業(yè)績穩(wěn)定性相應回落，這也是相關部門重點評估數(shù)據(jù)中心運營成熟度與業(yè)務營收長期穩(wěn)定性的一大原因。

在業(yè)內人士看來，盡管市場競爭趨于激烈，但隨著AI算力需求持續(xù)旺盛，未來故障率極低、PUE值處于行業(yè)最低值、智能化運營能力較強、客戶定制化服務能力突出、配套服務齊全的大型數(shù)據(jù)中心機柜租售價格有望回升且形成更持久的營收穩(wěn)定性，令其有望在納入公募REITs方面更有概率“脫穎而出”。

數(shù)據(jù)中心申請發(fā)行公募REITs，還需滿足低能耗運營、“自持物業(yè)”等要求

記者了解到，數(shù)據(jù)中心能否納入REITs，還與數(shù)據(jù)中心PUE值能否符合監(jiān)管部門低能耗運營要求有著一定關系。

所謂PUE值，是評價數(shù)據(jù)中心能耗效率的一項重要指標，是數(shù)據(jù)中心消耗的所有能源與IT負載消耗的能源的比值。具體而言，PUE值是數(shù)據(jù)中心總能耗/IT設備能耗的比率。其中，數(shù)據(jù)中心總能耗涵蓋IT設備能耗、制冷、配電等系統(tǒng)的能耗，其值大于1，越接近1表明非IT設備耗能越少，即能效水平越好與能耗控制能力越高。

為了積極落實社會經(jīng)濟低碳環(huán)保運營，不少地方政府與相關部門也積極采取行動。去年11月，北京市經(jīng)信局、市發(fā)改委等部門發(fā)布《北京市存量數(shù)據(jù)中心優(yōu)化工作方案（2024—2027年）》，將引導存量數(shù)據(jù)中心完成綠色低碳改造。自2026年起，對PUE值高于1.35的數(shù)據(jù)中心征收差別電價。

北京市經(jīng)信局對此解釋，這項工作方案將引導存量數(shù)據(jù)中心完成綠色低碳改造、轉型為智能算力中心、促進綠色電力消納，提高存量數(shù)據(jù)中心能效、碳效水平，改變本市存量數(shù)據(jù)中心“老、舊、小、散”局面，推動數(shù)據(jù)中心集約化、綠色化、智能化建設。到2027年，實現(xiàn)本市數(shù)據(jù)中心能效水平全面達到地方標準，年均PUE值降低至1.35以下，集約高效、綠色低碳的數(shù)據(jù)中心高質量發(fā)展格局基本形成。

對此，北京市將強化能耗在線監(jiān)測和節(jié)能監(jiān)察，定期更新存量數(shù)據(jù)中心臺賬，將PUE值高于1.35的存量數(shù)據(jù)中心納為重點監(jiān)測對象，加快完成存量數(shù)據(jù)中心改造、轉型等優(yōu)化工作。

上述新型基建項目投資基金合伙人認為，這意味著各地數(shù)據(jù)中心要納入公募REIts，需先滿足當?shù)貙?shù)據(jù)中心PUE值的監(jiān)管要求。但要做好這項工作，不少數(shù)據(jù)中心操作難度也不小——一方面需引入智能化運營系統(tǒng)，有效降低各個業(yè)務環(huán)節(jié)的能耗，另一方面需投入不菲資金投資建設高溫冷凍水空調系統(tǒng)、高效冷卻塔等，顯著減少設備能耗。

在他看來，盡管近年數(shù)據(jù)中心市場競爭激烈令數(shù)據(jù)中心機柜租售價格有所下降，但數(shù)據(jù)中心整體運營年化利潤率仍在10%以上，令不少數(shù)據(jù)中心開發(fā)服務商與原始權益人有足夠財力持續(xù)強化數(shù)據(jù)中心的環(huán)保低碳運營能力，持續(xù)降低能耗與PUE值。

“目前，越來越多數(shù)據(jù)中心原始權益人與開發(fā)服務商都意識到，只有將PUE值壓低到1.2以內，才有較高概率滿足發(fā)行公募REITs的準入門檻。”這位新型基建項目投資基金合伙人直言。除此之外，由于申請發(fā)行公募REITs的數(shù)據(jù)中心需“自持物業(yè)”，因此不少數(shù)據(jù)中心開發(fā)服務商都在采取舉措收購物業(yè)，力爭達到發(fā)行公募REITs的相關門檻。前些年，不少數(shù)據(jù)中心開發(fā)服務商為了降低投產(chǎn)成本，采取租賃廠房土地方式，但這類租賃物業(yè)方式難以滿足REITs申請的要求，導致不少數(shù)據(jù)中心被擋在公募REITs發(fā)行的門外。

從私募REITs走向公募REITs，數(shù)據(jù)中心能否引發(fā)新一輪投資熱潮？

隨著數(shù)據(jù)中心納入公募REITs發(fā)行的市場預期升溫，Pre-REITs投資模式悄然火熱。除了世紀互聯(lián)與大家投資控股有限責任公司共同設立Pre-REITs基金，眾多新型基建產(chǎn)業(yè)投資基金都在加大數(shù)據(jù)中心Pre-REITs投資力度。

“他們一方面自主投資建設運營大型數(shù)據(jù)中心，努力強化后者的業(yè)務運營穩(wěn)健性與可持續(xù)性，另一方面也在聯(lián)合產(chǎn)業(yè)資本共同投資業(yè)務運營成熟度高、產(chǎn)權清晰、PUE值低于1.2、具備較高發(fā)行REITs潛力的大型數(shù)據(jù)中心。”前述新型基建項目投資基金合伙人告訴記者。此前，有多家新型基建產(chǎn)業(yè)投資基金找到他們，打算共同投資多家處于Pre-REITs階段的大型數(shù)據(jù)中心，但受多重因素影響，這些資本運作合作都不了了之。

但是，這些新型基建產(chǎn)業(yè)投資基金仍在四處尋求產(chǎn)業(yè)資本，參與這些大型數(shù)據(jù)中心的Pre-REITs投資。

世紀互聯(lián)相關負責人對媒體表示，作為前置權益性融資，Pre-REITs對數(shù)據(jù)中心后續(xù)發(fā)行公募REITs的促進作用，主要體現(xiàn)在四大方面：一是資本在一級市場提前鎖定優(yōu)質數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，有助于為公募REITs發(fā)行提供定制化項目或針對性的改造升級；二是通過Pre-REITs，公募REITs團隊可以提前介入，降低REITs發(fā)行的前期材料準備時間成本；三是Pre-REITs能提前對具有良好潛力的數(shù)據(jù)中心項目進行篩選、培育與運營，直至成熟并符合公募REITs發(fā)行要求，為公募REITs培育優(yōu)質資產(chǎn)與擴募儲備；四是作為權益性融資，Pre-REITs能有效降低項目公司的債務水平，從而起到擴大投資規(guī)模與提高投資效率的作用。

“目前，處于Pre-REITs階段的數(shù)據(jù)中心對投資資本的遴選要求也相當高。”這位新型基建項目投資基金合伙人告訴記者。在引入新資本提升運營能力同時，數(shù)據(jù)中心原始權益人與開發(fā)服務商還看重這些新資本能否帶來新客戶，進一步提升數(shù)據(jù)中心的機柜租售率與業(yè)務運營穩(wěn)健可持續(xù)性，從而降低個別客戶臨時退出所帶來的數(shù)據(jù)中心營收波動性。

他指出，當年相關部門對數(shù)據(jù)中心發(fā)行公募REITs的審核要求也在趨嚴，一方面會從嚴審核數(shù)據(jù)中心的置地、土建、能評、立項、驗收、能耗指標（PUE)等材料，要求數(shù)據(jù)中心各個業(yè)務環(huán)節(jié)均實現(xiàn)合規(guī)運營，且擁有當?shù)卣鞴懿块T出具的“無異議函”；另一方面會重點考察數(shù)據(jù)中心的客戶關系穩(wěn)定性與營收可持續(xù)性，避免個別客戶突然撤離導致數(shù)據(jù)中心營收出現(xiàn)明顯跳水，導致REITs分紅金額相應大幅縮水。

在這位新型基建項目投資基金合伙人看來，盡管Pre-REITs投資“升溫”，但能符合Pre-REITs要求的數(shù)據(jù)中心數(shù)量不多。尤其是當前不少數(shù)據(jù)中心開發(fā)運營商要價較高，令部分潛在投資者打了退堂鼓。畢竟，數(shù)據(jù)中心從Pre-REITs到發(fā)行公募REITs，仍存在著諸多不確定性，這也是投資者不愿高價接盤的一大關鍵原因。

在全球REITs市場，專注數(shù)據(jù)中心投資運營的REITs產(chǎn)品數(shù)量并不多。截至2023年底，在美國資本市場，專注數(shù)據(jù)中心投資運營的REITs產(chǎn)品主要有兩款，分別是Equinix（納斯達克：EQIX）和Digital Realty（紐交所：DLR）；在亞太市場，涉足數(shù)據(jù)中心投資運營的工業(yè)房地產(chǎn)投資信托REITs主要是吉寶數(shù)據(jù)中心信托（Keppel DC Reit）、豐樹工業(yè)信托（Mapletree Industrial Trust）、騰飛瑞資（Ascendas REIT）、凱德印度信托（CapitaLand India Trust）等。

目前，這些涉足數(shù)據(jù)中心投資運營的REITs分紅率均超過5%，跑贏其他類別REITs。因此前者為了保持較高的分紅率，對收購數(shù)據(jù)中心項目設定嚴格的準入門檻，令運營能力處于行業(yè)頂尖水準的極少數(shù)數(shù)據(jù)中心才能概率納入REITs收購或單獨發(fā)行REITs產(chǎn)品范疇。

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