每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 段煉 陳夢妤    

“新增貸款基本都在回調(diào)，成交量很大。很難想象（在南京）一個(gè)成交價(jià)最高超8萬元/平方米的豪宅盤，能硬生生賣成流量盤。”

12月3日，江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事、南京樓市資深評論員陳誠在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)提到。

“從之前的2.9%上調(diào)到3.0%，12月1日開始又上調(diào)到3.1%。”談起近期杭州商貸利率變化，某大型地產(chǎn)工作人員張經(jīng)理感嘆。

近期，有消息稱，杭州、南京、寧波等地商業(yè)銀行紛紛上調(diào)首套、二套房商業(yè)貸款利率。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，目前浙江、江蘇多地以及廣州、佛山、福州、廈門、長沙、武漢、青島等城市均上調(diào)了首套、二套房貸利率下限，部分城市首套房貸利率最低水平已上調(diào)至3.1%。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，近期包括存量房貸利率下調(diào)和銀行降低房貸利率在內(nèi)的調(diào)整，很大程度上與輿論倒逼有關(guān)。目前，這些城市房貸市場已經(jīng)企穩(wěn)，交易量有所擴(kuò)大。對于銀行而言，隨著市場的穩(wěn)定，他們認(rèn)為有必要將房貸利率恢復(fù)到正常狀態(tài)，設(shè)定一個(gè)合理下限。

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多地房貸利率調(diào)頭向上

中介：可能不會(huì)再降到之前水平

頻創(chuàng)“2字頭”新低的房貸利率，又開始調(diào)頭向上。

每經(jīng)記者注意到，在南京，部分商業(yè)銀行支行的客戶熱線已更新為“你好，要買房，到XX行”等定制廣告語。南京某大型商業(yè)銀行工作人員告訴記者，12月他們執(zhí)行的首套房房貸利率為3.0%，二套房3.2%。

雖然二套房房貸利率稍高，但在實(shí)際成交過程中，一線中介人員會(huì)主動(dòng)想辦法幫購房者降低購房成本。

杭州某大型中介工作人員俞經(jīng)理表示，現(xiàn)在杭州首套房房貸利率為3.1%，如果購房者名下有房子，我們可以幫忙掛牌出售，賣舊買新也算首套，利率是3.1%。

“都在往上調(diào)了，雖然調(diào)的幅度不大。”在俞經(jīng)理看來，今后房貸利率可能不再會(huì)下降到之前水平。

陳誠在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，目前來看，等待利率再次回調(diào)的客戶很少，因?yàn)槔噬险{(diào)的幅度不大，對于購房者決策影響有限。相反，一些已經(jīng)認(rèn)購的客戶，會(huì)擔(dān)心利率持續(xù)回調(diào)，從而選擇加速簽約，辦理貸款。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前部分城市房貸利率上調(diào)跟近期當(dāng)?shù)厥袌龊棉D(zhuǎn)有一定關(guān)系，但房貸利率的波動(dòng)調(diào)整或?qū)κ袌鲱A(yù)期的穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)下，政策仍需要釋放更加穩(wěn)定的預(yù)期。

“整體來看，當(dāng)前房貸利率上調(diào)現(xiàn)象主要還是發(fā)生在少部分城市，銀行和業(yè)主預(yù)期發(fā)生積極變化。”陳文靜向每經(jīng)記者表示，近兩年隨著LPR多次下調(diào)，商貸利率來到歷史低位，銀行凈息差不斷承壓，出于經(jīng)營成本的考量，適度上調(diào)房貸利率有助于銀行維持更理想的息差水平。

從地域分布來看，李宇嘉指出，此次房貸利率上調(diào)主要集中在廣州、南京、杭州等地區(qū)。這些城市之前面臨房價(jià)下跌壓力大，穩(wěn)樓市任務(wù)艱巨。社會(huì)輿論對銀行在房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤有所質(zhì)疑，這種輿論壓力也在一定程度上推動(dòng)了銀行調(diào)整房貸利率。

專家：可能會(huì)成為普遍現(xiàn)象

業(yè)內(nèi)：部分銀行是為緩解自身壓力

對于房貸利率未來趨勢及影響，陳誠分析認(rèn)為，樓市復(fù)蘇一定是從一線城市開始的，從而帶動(dòng)二三線城市跟進(jìn)。而從城市角度來看，市場筑底反彈也一定是從頂流板塊、從豪宅開始，進(jìn)而影響次級(jí)板塊，影響普通住宅。豪宅熱銷，除了對房價(jià)穩(wěn)定有極大作用外，對于整個(gè)市場信心的提振也有非常重要的影響。

在陳誠看來，一些房價(jià)已經(jīng)筑底企穩(wěn)的城市，跟進(jìn)回調(diào)房貸利率的可能性比較大，而一些房價(jià)尚未調(diào)整到位的城市，不會(huì)輕易做出調(diào)整。

不過，李宇嘉認(rèn)為，房貸利率上調(diào)在全國范圍內(nèi)可能會(huì)成為普遍現(xiàn)象，但不是所有銀行都會(huì)采取這一措施。他解釋說，銀行普遍面臨成本壓力，尤其是國有銀行，利潤考核非常嚴(yán)格，加之資金成本約束，不愿意參與惡性競爭。

未來房貸利率走勢判斷，李宇嘉進(jìn)一步分析認(rèn)為，影響銀行房貸利率下限調(diào)整的因素，包括存款利率調(diào)整、政策利率（LPR和公開市場操作利率）調(diào)整、存款準(zhǔn)備金率調(diào)整。這些決定貸款利率的因素發(fā)生變化了，房貸利率自然也會(huì)調(diào)整。但不管如何，要告別單純的內(nèi)卷式價(jià)格惡性競爭了。

某商業(yè)銀行管理層在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，部分銀行選擇通過適當(dāng)上調(diào)房貸利率的方式來緩解自身壓力，這也是抓住了當(dāng)前地產(chǎn)銷售端有所回暖的有利環(huán)境。不過在市場利率總體趨于下行的背景下，上調(diào)的做法很容易引起市場關(guān)注，極易對本有所修復(fù)的市場產(chǎn)生沖擊，需要給予特別關(guān)注。

“從中長期來看，無論是專項(xiàng)資金補(bǔ)貼，還是上調(diào)房貸利率，都是權(quán)宜之計(jì)，很難有持續(xù)性。銀行最終還是要從經(jīng)營穩(wěn)定性、增加優(yōu)質(zhì)客戶黏性角度出發(fā)，主動(dòng)摒棄規(guī)模信仰，放棄買貸款、買客戶的粗放思維，要更加注重精細(xì)化管理，注重商業(yè)可持續(xù)性。同時(shí)，金融管理部門也應(yīng)做好引導(dǎo)，避免資產(chǎn)投放領(lǐng)域持續(xù)內(nèi)卷，破壞市場秩序。”上述管理層強(qiáng)調(diào)。

記者|甄素靜

編輯|段煉 陳夢妤 杜恒峰

校對|陳柯名

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