每日經(jīng)濟(jì)新聞 2024-11-28 23:04:18
每經(jīng)記者 陳榮浩 每經(jīng)編輯 魏文藝
11 月 27 日,保利發(fā)展(SH600048,股價(jià)10.03元,市值1201億元)發(fā)布公告,對(duì)上交所出具的《關(guān)于保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司向特定對(duì)象發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券申請(qǐng)文件的審核問詢函》進(jìn)行了回復(fù),內(nèi)容涵蓋募投項(xiàng)目、財(cái)務(wù)狀況、資產(chǎn)情況、財(cái)務(wù)性投資等多個(gè)方面。
根據(jù)公告,保利發(fā)展計(jì)劃募集資金總額不超過95億元,專項(xiàng)用于15個(gè)在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金,這些項(xiàng)目均為普通住宅項(xiàng)目,主要面向剛需型或改善型客戶群體。
“15個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)開始交付時(shí)間自2025年下半年開始,最晚至2026年。本次募投項(xiàng)目的平均開工比例已超過90%,平均銷售比例不足50%。”保利發(fā)展在公告中表示,公司將充分把握本次再融資契機(jī),合理鋪排募集資金使用計(jì)劃,確保完成保交樓任務(wù)。
15個(gè)項(xiàng)目開始預(yù)售
從上述15個(gè)項(xiàng)目的開工、銷售及預(yù)計(jì)交付情況來看,截至今年9月30日,15個(gè)項(xiàng)目均已開工建設(shè),其中11個(gè)項(xiàng)目已100%開工,且全部項(xiàng)目均已開始預(yù)售。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,從項(xiàng)目的簽約率來看,15個(gè)項(xiàng)目的平均銷售比例不足50%。其中,簽約銷售比例超過50%的項(xiàng)目有6個(gè),其中北京保利天匯的簽約銷售比例最高,達(dá)83%;簽約銷售比例低于40%的項(xiàng)目有6個(gè),包括北京保利頤璟和煦、佛山保利瑯悅、長(zhǎng)春保利和煦、天津保利西棠和煦二期、莆田保利瑧悅和廣州保利瑯悅,天津保利西棠和煦二期以20%的簽約銷售比例在15個(gè)項(xiàng)目中墊底。
保利發(fā)展在公告中表示:“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從客戶支付定金、網(wǎng)簽到支付尾款需要一定的時(shí)間周期,項(xiàng)目資金回流需要一定時(shí)間。”
此外,保利發(fā)展還在公告中披露了上述15個(gè)募投項(xiàng)目毛利率及凈利率預(yù)估情況。其中,項(xiàng)目的測(cè)算銷售毛利率在8.81%至27.83%之間,測(cè)算銷售凈利率在3.50%至13.63%之間。
從上述15個(gè)項(xiàng)目的銷售預(yù)估的毛利率及凈利率情況來看,凈利率位于前列的項(xiàng)目包括上海保利海上瑧悅、合肥保利海上瑧悅和莆田保利瑧悅,這幾個(gè)項(xiàng)目的預(yù)估銷售凈利率均超過10%。凈利率低于5%的有兩個(gè)項(xiàng)目,分別為北京保利頤璟和煦項(xiàng)目及成都保利西堂和煦,凈利率分別為4.6%及3.5%。
“北京保利頤璟和煦項(xiàng)目的銷售凈利率為4.60%,主要原因?yàn)樵擁?xiàng)目位于北京近郊板塊,項(xiàng)目銷售受市場(chǎng)波動(dòng)影響較大,且項(xiàng)目所在地的商品房庫存量較大,銷售競(jìng)爭(zhēng)較為激烈,項(xiàng)目銷售費(fèi)用預(yù)留較高,導(dǎo)致項(xiàng)目銷售凈利率相對(duì)較低;成都保利西堂和煦項(xiàng)目的銷售凈利率為3.50%,主要原因?yàn)樵擁?xiàng)目所處板塊內(nèi)多個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目在售,板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈,為實(shí)現(xiàn)快速銷售,該項(xiàng)目銷售定價(jià)偏低,導(dǎo)致項(xiàng)目銷售凈利率相對(duì)較低。”保利發(fā)展在公告中如是解釋。
“確保完成保交樓任務(wù)”
保利發(fā)展還在公告中表示,此次募資投放的15個(gè)項(xiàng)目,主要面向剛需型或改善型客戶群體的住宅項(xiàng)目,符合“保交樓、保民生”的基本條件,符合收益良好、持股比例較高、項(xiàng)目所處城市供需良好等特征。
根據(jù)相關(guān)約定,本次募集資金投向的15個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均需要在2025~2026年間開始交付,涉及的總建筑面積為247.16萬平方米。保利發(fā)展在公告中表示:“公司將充分把握本次再融資契機(jī),合理鋪排募集資金使用計(jì)劃,確保完成保交樓任務(wù)。”
事實(shí)上,相比民營(yíng)房企而言,作為央企的保利發(fā)展在融資上具備一定優(yōu)勢(shì)。
11月25日,保利發(fā)展在港交所公告稱,收到中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)出具的兩份《接受注冊(cè)通知書》,同意接受公司中期票據(jù)注冊(cè),注冊(cè)額度總計(jì)100億元。此前的11月1日,保利發(fā)展發(fā)布2024年度第四期短期融資券發(fā)行結(jié)果公告,注冊(cè)金額為25億元,注冊(cè)額度有效期為2年。
據(jù)了解,截至今年10月底,保利發(fā)展募資金額已超過400億元。截至今年上半年,保利發(fā)展的平均融資成本為2.93%。
可供對(duì)比的是,據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),今年前10月TOP10房企的平均融資額為224.85億元,融資規(guī)模出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。
從銷售端來看,隨著9月底系列房地產(chǎn)利好政策出臺(tái),保利發(fā)展的銷售情況也上升明顯。據(jù)保利發(fā)展發(fā)布的銷售情況簡(jiǎn)報(bào),10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積222.59萬平方米,同比增加23.98%;簽約金額423.37億元,同比增加27.85%。2024年前10月,公司實(shí)現(xiàn)簽約面積1572.21萬平方米,同比減少25.07%;簽約金額2840.23億元,同比減少22.88%。
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