每經(jīng)記者 陳 利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

日前，武漢市自然資源和城鄉(xiāng)建設(shè)局以掛牌方式出讓14宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，涉及武昌區(qū)、漢陽(yáng)區(qū)、東湖高新區(qū)等多個(gè)區(qū)域，起拍總價(jià)59.1億元。其中，一宗位于洪山區(qū)楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)地塊尤為引人矚目，根據(jù)地塊位置以及面積來(lái)看，正是此前華僑城A（SZ000069，股價(jià)3.08元，市值247.56億元，以下簡(jiǎn)稱華僑城）被政府收儲(chǔ)的地塊。

據(jù)悉，在綜合考量產(chǎn)業(yè)招商及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況后，武漢市政府部門決定通過(guò)“收、調(diào)、供”聯(lián)動(dòng)方式對(duì)該地塊進(jìn)行收儲(chǔ)，并在調(diào)整為住宅為主、商辦為輔后再進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛，華僑城也表示計(jì)劃通過(guò)招拍掛方式參與調(diào)規(guī)后的土地競(jìng)買。

視覺(jué)中國(guó)圖

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，相比6年前該地塊5932元/平方米的樓面價(jià)，經(jīng)過(guò)調(diào)規(guī)重新掛牌出讓的地塊樓面價(jià)已上升至約7700元/平方米。這也意味著，華僑城需要付出更多的代價(jià)才可能重新獲得該地塊。

這對(duì)于近年來(lái)業(yè)績(jī)持續(xù)虧損的華僑城而言，無(wú)疑將是一筆不小的支出。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理華僑城近幾年財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn)，2022年至2024年前9月，華僑城歸母凈虧損總額達(dá)197.43億元。根據(jù)深交所相關(guān)規(guī)定，華僑城或?qū)⒈粚?shí)施ST，即被“戴帽”。

“退地”或損失超億元

根據(jù)華僑城公告，本次被收儲(chǔ)土地位于洪山區(qū)團(tuán)結(jié)大道、綠島西路、沙湖北路、信和西路圍合區(qū)域，土地用途為住宅、商業(yè)服務(wù)、公園與綠地，土地面積為7萬(wàn)平方米，合約105.32畝。

該土地原計(jì)劃要建設(shè)成為集高端產(chǎn)業(yè)聚集的地鐵上蓋TOD項(xiàng)目，即華僑城·歡樂(lè)天際中央?yún)^(qū)TOD商服組團(tuán)。按照規(guī)劃，該項(xiàng)目包含350米天際塔樓、藝術(shù)人文公館、主題化獨(dú)棟企業(yè)公館、城市精英輕奢公寓、場(chǎng)景化城市慶典廣場(chǎng)、創(chuàng)新體驗(yàn)型零售商業(yè)、商業(yè)街區(qū)、中央生態(tài)綠軸、超星級(jí)酒店等多種業(yè)態(tài)，預(yù)計(jì)投資146.2億元。據(jù)華僑城2024年半年度報(bào)告，目前已投資84.8億元。

然而時(shí)至當(dāng)下，華僑城·歡樂(lè)天際中央?yún)^(qū)TOD商服組團(tuán)的開(kāi)發(fā)進(jìn)度僅有25%，累計(jì)竣工面積為30.9萬(wàn)平方米，商業(yè)部分始終未能呈現(xiàn)。至于原因，在官方回復(fù)網(wǎng)友的一則消息中可窺見(jiàn)一二。

在“武漢城市留言板”上，今年以來(lái)，已有多位網(wǎng)友表示：“楊春湖高鐵商務(wù)區(qū)的華僑城商業(yè)都停工了，辦理了停工手續(xù)，區(qū)里后續(xù)還有招商的計(jì)劃嗎？這邊住了很多人但是沒(méi)有商業(yè)，居民生活不便。”

在8月的一則回復(fù)中，洪山區(qū)建筑工程質(zhì)量安全中心稱：該項(xiàng)目工程名為楊春湖啟動(dòng)區(qū)A地塊項(xiàng)目，于2019年12月6日辦理了施工許可證，因建設(shè)單位資金問(wèn)題，目前處于停工狀態(tài)，暫未辦理復(fù)工手續(xù)。

關(guān)于被收儲(chǔ)地塊，武漢市政府部門則會(huì)將原商辦為主、住宅為輔的建設(shè)指標(biāo)調(diào)整為住宅為主、商辦為輔，再進(jìn)行公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛。

對(duì)于收儲(chǔ)金額，華僑城表示，擬根據(jù)武漢市土地整理儲(chǔ)備單位委托第三方土地資產(chǎn)評(píng)估公司出具的土地價(jià)值評(píng)估執(zhí)行，最終金額以政府評(píng)估結(jié)果和審計(jì)意見(jiàn)為準(zhǔn)；此外后續(xù)公司也計(jì)劃通過(guò)招拍掛方式參與調(diào)規(guī)后的土地競(jìng)買。

“若競(jìng)得土地，將有助于增強(qiáng)公司流動(dòng)性，改善貨源結(jié)構(gòu)，提高公司運(yùn)營(yíng)和管理效率，符合公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的需要；如未能競(jìng)得土地，公司仍能獲取收儲(chǔ)補(bǔ)償款，實(shí)現(xiàn)商辦土地資產(chǎn)盤活。”

不過(guò)需要注意的是，此次收儲(chǔ)，華僑城或?qū)浀靡欢ǖ膿p失。可供參考的例子是，日前越秀地產(chǎn)廣州大干圍地塊被收儲(chǔ)時(shí)就公告稱，預(yù)計(jì)其錄得約106萬(wàn)元的稅前虧損凈額。

與此同時(shí)，目前該地塊掛牌出讓樓面價(jià)已來(lái)到約7700元/平方米，相較于6年前的5932元/平米已上漲1768元/平方米。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略計(jì)算，若華僑城后續(xù)拿到該地塊，將付出多于此前超過(guò)1億元的拿地款。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，過(guò)去出讓土地的規(guī)劃條件已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)當(dāng)下開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力以及商辦供大于求的現(xiàn)狀。

李宇嘉進(jìn)一步向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在此背景下，選擇對(duì)土地原有規(guī)劃條件進(jìn)行調(diào)整，不僅有利于開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也是對(duì)近期有關(guān)部門關(guān)于盤活存量土地政策的落實(shí)。

持續(xù)出售資產(chǎn)“減負(fù)”

超1億元的支出對(duì)于曾經(jīng)富裕的華僑城來(lái)說(shuō)并不多，但對(duì)如今正頻繁“減負(fù)”仍在持續(xù)虧損的華僑城而言，卻是一筆不小的開(kāi)支。

今年下半年以來(lái)，華僑城就掛牌出售旗下多個(gè)項(xiàng)目，就算是曾經(jīng)重倉(cāng)的云南文旅項(xiàng)目也不例外。

如11月7日，華僑城就以約2.5億元的轉(zhuǎn)讓底價(jià)出售了昆山康盛投資發(fā)展有限公司60%的股權(quán)；10月30日，其還掛牌出讓了云南文產(chǎn)香格里拉城市綜合項(xiàng)目100%股權(quán)；10月29日，華僑城出讓無(wú)錫兆禾文化旅游發(fā)展有限公司33%股權(quán)及2.46億元債權(quán)掛牌，轉(zhuǎn)讓底價(jià)約2.5億元。

不過(guò)從掛牌出讓的項(xiàng)目情況來(lái)看，大多處于虧損狀態(tài)。如昆山康盛2023年凈利潤(rùn)虧損3947萬(wàn)元；天津華僑城澤灃置業(yè)2023年凈利潤(rùn)虧損2608萬(wàn)元；無(wú)錫兆禾文化旅游發(fā)展有限公司截至2024年9月30日凈虧損6976.31萬(wàn)元。

不僅如此。根據(jù)深交所相關(guān)規(guī)定，上市公司最近連續(xù)3個(gè)會(huì)計(jì)年度扣除非經(jīng)常性損益前后凈利潤(rùn)孰低者均為負(fù)值，且最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的審計(jì)報(bào)告顯示公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力存在不確定性，公司股票將被ST。

具體到華僑城而言，2022年和2023年，公司的歸母凈虧損分別為109億元和64.92億元。截至今年前三季度，華僑城仍未止住虧損勢(shì)頭。

根據(jù)財(cái)報(bào)，今年前三季度，華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入293.3億元，同比下降7.7%；錄得歸母凈虧損23.51億元，扣非歸母凈虧損則是25.15億元，資產(chǎn)減值損失同比下降91%至2.22億元。華僑城方面解釋稱，虧損的主要原因是其結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分項(xiàng)目利息費(fèi)用化增加和聯(lián)營(yíng)公司虧損等。

也就是說(shuō)，近三年（2022年至2024年前9月）華僑城的歸母凈虧損總額達(dá)197.43億元。連續(xù)的虧損也引發(fā)了投資人對(duì)公司或被ST的擔(dān)憂。

在深交所互動(dòng)易平臺(tái)上，10月以來(lái)已有多名投資者針對(duì)此問(wèn)題提出“若2024年公司無(wú)法扭虧為盈，公司是否2025年會(huì)被ST，公司是否有防止被戴帽的預(yù)案？”

對(duì)此，華僑城董秘回應(yīng)稱，“截至目前，公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力不存在不確定性，公司不滿足退市風(fēng)險(xiǎn)警示和其他風(fēng)險(xiǎn)警示的條件”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，主打“文旅+地產(chǎn)”發(fā)展模式的華僑城，截至今年上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在營(yíng)收中占比超過(guò)50%。但從目前的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)依然承壓。據(jù)華僑城公告，今年前10個(gè)月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積133.8萬(wàn)平方米，同比減少20%；合同銷售金額199.6億元，同比減少42%。

面對(duì)業(yè)績(jī)壓力，華僑城在11月1日的投資者調(diào)研活動(dòng)中表示，公司將重視現(xiàn)金流管理，采取靈活銷售策略，加快存量項(xiàng)目去化速度，以確保資金快速回流。同時(shí)，公司還計(jì)提了資產(chǎn)減值損失，以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)圖