每經(jīng)編輯 程鵬    

隨著年內(nèi)LPR第三次下調(diào)，房貸利率應(yīng)聲而下。近兩天，地方房貸利率“破3進(jìn)2”逐漸成為普遍現(xiàn)象。值得注意的是，許多城市的商貸利率甚至突破了住房公積金利率的下限，出現(xiàn)了“利率倒掛”。不過，目前，已有城市上漲了在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。

據(jù)南方+10月24日?qǐng)?bào)道，廣州多家銀行接到通知，房貸商貸利率不得低于公積金貸款利率。

據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)10月24日?qǐng)?bào)道，記者從廣州多家銀行獲悉，加點(diǎn)有所回調(diào)，首套房貸利率執(zhí)行不低于2.85%。而目前，首套住房公積金貸款期限5年以上，年利率也是2.85%。

不止廣州，在江蘇省南京、蘇州等城市，多家銀行的工作人員告訴記者，按照要求，首套房貸利率不能低于2.95%，加點(diǎn)從-90BP（基點(diǎn)）變成了-65BP。

廣州有銀行加點(diǎn)上調(diào)10BP

南京、蘇州上調(diào)25BP

綜合南方+、新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)報(bào)道，10月21日，最新貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）公布，1年期和5年期以上LPR均下降25BP，5年期以上LPR下降至3.6%，這是今年以來LPR降幅最大的一次。各家銀行紛紛調(diào)整房貸利率，部分銀行報(bào)價(jià)出現(xiàn)商貸與公積金利率“倒掛”情況。

一家商業(yè)銀行個(gè)貸部門負(fù)責(zé)人對(duì)南方+記者表示，該行房貸利率根據(jù)客戶資質(zhì)情況，定價(jià)為LPR減100BP，或LPR減95BP。在10月21日，最新貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）公布前，LPR減100BP為2.85%，LPR減95BP為2.9%。但隨著最新LPR報(bào)價(jià)，LPR減100BP為2.6%，LPR減95BP為2.65%，均低于2.85%的公積金貸款利率。

“此前的合同簽訂為LPR減100BP的客戶，我們只能按照2.6%執(zhí)行。但隨后新簽訂的客戶，只能按照不低于2.85%執(zhí)行?！币患疑虡I(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者。

另據(jù)新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)，目前一些低利率城市率先上調(diào)了加點(diǎn)。

廣州匯豐銀行的工作人員告訴記者，最近，加點(diǎn)有一定的回調(diào)，目前首套房貸利率是LPR-74BP，為2.86%。

廣州是利率最“卷”的城市之一，首套房貸利率通常為LPR減去75BP、85BP、90BP甚至100BP，不過主流銀行是減去75BP。LPR下降之前，匯豐銀行的首套房貸利率最低可以做到2.85%，減去了100BP，為廣州最低。

招商銀行廣州某支行的工作人員稱，目前首套房貸利率是LPR-75BP，為2.85%，LPR下降后，往上調(diào)整了10個(gè)BP。在此之前，招商銀行在廣州的首套房貸利率是LPR-85BP。

不止廣州，還有江蘇省的多個(gè)城市統(tǒng)一了首套房貸利率下限，為2.95%，在LPR下降時(shí)，這相當(dāng)于上調(diào)了加點(diǎn)。

中國郵政銀行南京分行相關(guān)工作人員稱，按照銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一要求，目前首套房貸利率最低只能做2.95%，即LPR-65BP，加點(diǎn)上調(diào)了，不然市場太混亂了。

在此之前，南京、蘇州首套房貸利率是LPR-90BP。

蘇州方面，中國銀行蘇州某支行的工作人員告訴記者，首套房最低執(zhí)行2.95%的利率，LPR-65BP，這是銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一規(guī)定?！?.95%是臨界成本，沒有辦法再下降了，再降就是虧本生意了。”

招商銀行蘇州某支行客戶經(jīng)理稱，現(xiàn)在外部規(guī)定要求，不能低于2.95%，加點(diǎn)從-90BP變成了-65BP。

另據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，多位南京的貸款者也表示接到銀行通知要上漲BP。“我前兩周簽的貸款合同，但沒有放款，之前說利率是LPR-90bp，昨天跟我打電話說新發(fā)放貸款改成LPR-65bp了。目前還在和銀行協(xié)商當(dāng)中。”南京的購房者吳白（化名）對(duì)記者表示。

此外，江蘇省其余地區(qū)還有銀行向記者確認(rèn)，在昨日LPR調(diào)降前便收到銀監(jiān)會(huì)通知，表示首套房貸款利率不得低于2.95%。“確實(shí)上周收到了通知，要求銀行的首套房貸款利率不得低于2.95%。這個(gè)利率不是銀行自己定的，是監(jiān)管統(tǒng)一的。”蘇州某城商行的客戶經(jīng)理對(duì)記者表示。

銀行反向操作導(dǎo)致降息效應(yīng)減小

據(jù)財(cái)聯(lián)社，“目前觀察到，南京、蘇州等地反向操作，即雖然LPR下調(diào)了，但其基點(diǎn)有所上浮了，即從-90BP調(diào)整為-60BP。這說明各地在房貸下調(diào)方面，其實(shí)已經(jīng)是有所見底了。這也和近期房地產(chǎn)交易市場升溫是有關(guān)系的。” 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者指出。

此前，業(yè)內(nèi)曾計(jì)算LPR下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)為貸款者帶來的收益，按照100萬貸款本金、30年期等額本息方式計(jì)算，月供減少130多元,全部利息大約減少4.8萬元。但若銀行上調(diào)浮動(dòng)bp，則優(yōu)惠力度將有所折扣。

“由于近期銀行貸款方面的活躍度增加，所以其并沒有出現(xiàn)同頻率的下調(diào)，反而通過相反操作低效了降息的效應(yīng)。對(duì)于購房者來說，要適當(dāng)關(guān)注此類信號(hào)的變化，要認(rèn)識(shí)到一些信貸政策可能出現(xiàn)筑底的態(tài)勢?！眹?yán)躍進(jìn)表示。

值得注意的是，此前南京等地就出現(xiàn)過LPR下降但部分銀行上調(diào)bp的操作。嚴(yán)躍進(jìn)建議各地要朝著持續(xù)寬松的導(dǎo)向進(jìn)行，尤其是結(jié)合近期購房熱情較高的情況，持續(xù)促進(jìn)交易市場的創(chuàng)新高。

公積金貸款利率調(diào)整空間打開？

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室首席專家、主任曾剛表示，公積金住房貸款帶有政策性支持含義，一般要比商業(yè)銀行的住房按揭貸款利率要低。從過往來看，的確沒見過商貸利率低于公積金住房貸款的情況。這種情況的發(fā)生，意味著公積金貸款利率調(diào)整空間也應(yīng)打開。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)分析，從倒掛情況看，目前部分城市首套房的房貸利率為2.85%，最低可以做到2.6%。而公積金貸款利率現(xiàn)為2.85%。若此類政策后續(xù)推進(jìn)，那么公積金貸款的“性價(jià)比”就很低了，商業(yè)貸款將比公積金貸款更為劃算。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，公積金貸款利率預(yù)計(jì)還有進(jìn)一步下調(diào)的可能，尤其是目前差異對(duì)比下。

記者注意到，2015年之前，公積金利率變動(dòng)較為頻繁，步入2022年以后，公積金利率僅調(diào)整了2次，其間LPR下調(diào)了6次之多。

展望后續(xù)LPR和房貸利率走勢，麟評(píng)居住大數(shù)據(jù)研究院高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，LPR有可能維持當(dāng)前水平或有小幅調(diào)整。今年5年期以上LPR已經(jīng)累計(jì)下降了60個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到歷史最低水平。未來LPR的調(diào)整將取決于多種因素，包括經(jīng)濟(jì)增長情況、房地產(chǎn)市場狀況等。各地房貸利率可能會(huì)根據(jù)LPR調(diào)整而有所下降，但具體水平還需參考當(dāng)?shù)卣吆褪袌銮闆r。

“伴隨一攬子增量政策陸續(xù)推出，宏觀政策在穩(wěn)增長方向全面發(fā)力，LPR報(bào)價(jià)下降符合當(dāng)前宏觀政策的大方向?！敝行抛C券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明指出，著眼于促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，提振經(jīng)濟(jì)增長動(dòng)能，未來LPR報(bào)價(jià)或還有一定下調(diào)空間。而各地房貸利率可能會(huì)進(jìn)一步降低，具體水平將取決于LPR的調(diào)整幅度和各地政策的執(zhí)行情況。

編輯|程鵬?杜波?易啟江

校對(duì)|盧祥勇

封面圖片來源：視覺中國（資料圖）

每日經(jīng)濟(jì)新聞綜合自新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)、南方+、財(cái)聯(lián)社、21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、第一財(cái)經(jīng)、北京商報(bào)