每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

9月8日，貝殼找房掛出兩套北京豐匯園的房源，一套為39平方米，總價(jià)980萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)25萬(wàn)元/平方米；另一套為65.9平方米，總價(jià)1350萬(wàn)元，單價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米。

根據(jù)記者了解，近兩年，豐匯園二手房平均成交單價(jià)回落至20萬(wàn)元/平方米以內(nèi)，上述兩套房源的掛牌價(jià)，明顯高于以前的價(jià)格。那么是什么原因造成了這種“漲價(jià)”的反常狀況呢？

每經(jīng)記者陳夢(mèng)妤攝

對(duì)此，9月9日，一家第三方中介平臺(tái)的置業(yè)顧問(wèn)李華向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，單價(jià)25萬(wàn)元/平方米這套豐匯園的房源，是少見的南向房?，F(xiàn)在不少業(yè)主都不著急賣房，也不想降價(jià)，所以掛牌價(jià)略高一些。

豐匯園作為北京二手房市場(chǎng)上的頭部小區(qū)，目前的市場(chǎng)情況，能一定程度反映北京二手房市場(chǎng)的整體現(xiàn)狀。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，8月，北京二手住宅成交套數(shù)14363套，環(huán)比下降7.8%。

另?yè)?jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，截至今年3月7日，貝殼找房前臺(tái)顯示的北京二手房掛牌數(shù)量為14.21萬(wàn)套。而到了9月11日，北京二手房掛牌數(shù)量是13.55萬(wàn)套。由此來(lái)看，半年時(shí)間，北京二手房掛牌量減少了約6600套。

“好多業(yè)主不愿意賣了”

豐匯園是北京頂流學(xué)區(qū)房，四年前的“五一”小長(zhǎng)假，該小區(qū)每天可賣掉8~10套千萬(wàn)元級(jí)別的房子。彼時(shí)，記者實(shí)地走訪了解到，一套39平方米的一室一廳，報(bào)價(jià)1020萬(wàn)元，單價(jià)26.09萬(wàn)元/平方米，在記者咨詢后的一個(gè)小時(shí)里就能成交。

今年9月10日，記者再次實(shí)地探訪豐匯園。在豐匯園小區(qū)探訪時(shí)，記者遇到一位正與客戶打電話溝通價(jià)格的置業(yè)顧問(wèn)，交談幾個(gè)回合之后，雙方約定了當(dāng)天的面談時(shí)間。此后，該置業(yè)顧問(wèn)便騎上小電驢趕快赴約去了。

豐匯園屬于西城區(qū)金融街片區(qū)，該片區(qū)一家房屋中介門店的負(fù)責(zé)人張超向記者表示：“近三個(gè)月，北京二手房市場(chǎng)價(jià)格整體穩(wěn)定，（現(xiàn)在是）降不下來(lái)，也漲不上去。”

“前幾年，這里（豐匯園）二手房的價(jià)格都在每平方米20多萬(wàn)元，現(xiàn)在基本在每平方米16萬(wàn)~18萬(wàn)元就能拿下，一室一廳總價(jià)在900萬(wàn)元以下。”張超說(shuō)，“上個(gè)月，我成交了3套，最近成交的一套，每平方米單價(jià)在16萬(wàn)元左右。但現(xiàn)在一居室已沒有合適的房源，好幾個(gè)客戶也都在等，剩下的房源總價(jià)相對(duì)較高。”

記者查閱貝殼找房的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前，豐匯園二手房掛牌均價(jià)為18.43萬(wàn)元/平方米，一套51平方米的一室一廳房源，報(bào)價(jià)950萬(wàn)元，今年1月掛牌，另一套54平方米的一室一廳房源，報(bào)價(jià)975萬(wàn)元，今年2月掛牌。

“現(xiàn)在的價(jià)格，差不多跌到底了，好多業(yè)主不愿意賣了，留著自己住。”張超說(shuō)。

“是真賣不掉啊，降價(jià)了，客戶還是觀望。”在社交平臺(tái)，有業(yè)主發(fā)文感慨：“大不了下架不賣唄，即使明后年腰斬，再過(guò)幾十年還是能漲回來(lái)，長(zhǎng)期主義。”

“賣家現(xiàn)在出售意愿低”

最近，北京市民張姍姍張羅置換房產(chǎn)，9月以來(lái)已經(jīng)看了不下15套二手房。“賣家現(xiàn)在出售意愿，沒有前段時(shí)間那么強(qiáng)烈了，會(huì)堅(jiān)持一個(gè)底價(jià)，達(dá)不到就不賣了。”對(duì)于近期的置換房產(chǎn)感受，張姍姍向記者如是表示。

“中介那邊更愿意催業(yè)主降價(jià)，有些房子剛掛出來(lái)，中介就催著降價(jià)。”張姍姍直言，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)房源太多，客戶太少，大家心里都想著等房?jī)r(jià)降降再買。

事實(shí)上，在推薦代理的二手房房源時(shí)，張超也會(huì)向客戶提到“可以跟業(yè)主再談?wù)劊俳到祪r(jià)”。

“前幾年行情好，老的房子看房人特別多?，F(xiàn)在預(yù)期差，我置換房子，還是新裝修的學(xué)區(qū)房，看房的人寥寥無(wú)幾。”張姍姍表示，雖然她覺得現(xiàn)在價(jià)格，也差不多跌到位了，但還是想再等等。

9月11日，中指研究院發(fā)布的8月十大城市二手房房?jī)r(jià)地圖顯示，7月，北京二手房成交量短期沖高后，8月成交有所放緩。8月，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.87%，跌幅與7月持平。

成交方面，政策效應(yīng)有所減弱，在“以價(jià)換量”市場(chǎng)環(huán)境下，二手房市場(chǎng)活躍度尚在。8月，北京二手住宅成交套數(shù)達(dá)14363套，環(huán)比下降7.8%，同比漲幅收窄至31.0%；今年1~8月，二手住宅累計(jì)成交量與去年同期基本持平。

對(duì)比看，7月，北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.87%，跌幅較6月收窄0.03個(gè)百分點(diǎn)，漸顯筑底跡象。成交方面，7月北京二手住宅成交套數(shù)達(dá)15575套，環(huán)同比分別增長(zhǎng)3.9%、60.3%。

“二手房?jī)r(jià)格基本筑底”

進(jìn)入9月，期待中的“金九”熱鬧并沒有到來(lái)。被問(wèn)及近期工作情況，多位置業(yè)顧問(wèn)都給出了類似“不是很忙”“成交還行”的回應(yīng)。

同時(shí)，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，2024年第三十六周（9月2日~9月8日），北京二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為59232元/平方米，環(huán)比下降0.51%；調(diào)價(jià)房源中降價(jià)房源量占調(diào)價(jià)房源量的94.44%，漲價(jià)房源占比擴(kuò)大至5.56%。

“8月和9月以來(lái)的情況，明顯不如前幾個(gè)月，現(xiàn)階段業(yè)主和客戶之間博弈激烈。”9月11日，一家頭部中介機(jī)構(gòu)人士向記者表示，8月整體市場(chǎng)出現(xiàn)陰跌狀態(tài)，掛牌價(jià)格變化不大，但議價(jià)空間變大，給大家的感受是又降價(jià)了。9月如果沒有外力因素影響的話，價(jià)格大概率還會(huì)有所下探，具體表現(xiàn)為新成交房源的價(jià)格，總是會(huì)低于上一套同戶型的成交價(jià)。

不過(guò)，“二手房?jī)r(jià)格基本筑底”是多位受訪中介人士的共同觀點(diǎn)。目前，北京二手房市場(chǎng)的供求關(guān)系也在發(fā)生變化，許多業(yè)主在價(jià)格持續(xù)下降的過(guò)程中，選擇暫時(shí)擱置賣房計(jì)劃，繼續(xù)觀望。

“9月比8月好不了太多。”前述頭部中介機(jī)構(gòu)人士表示。

克而瑞指出，“金九”已至，房企推盤積極性不如以往，市場(chǎng)情緒總體低迷。9月房地產(chǎn)政策端仍有發(fā)力空間，一方面是“9·30”等關(guān)鍵政策節(jié)點(diǎn)將至，近期市場(chǎng)也有存量房貸利率將迎來(lái)進(jìn)一步調(diào)整等的傳聞；另一方面，當(dāng)前新房、二手房市場(chǎng)活躍度下降，成交動(dòng)力不足，市場(chǎng)信心需提振。

（應(yīng)受訪者要求，文中李華、張超、張姍姍均為化名）

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者陳夢(mèng)妤攝