每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢(mèng)妤    

“在供給端，新房供給量相對(duì)是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個(gè)趨勢(shì)全年預(yù)計(jì)5億平方米左右，即使是和一些城鎮(zhèn)化已經(jīng)完全成熟的國(guó)家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關(guān)系的改善，為市場(chǎng)走出低谷、重拾向上動(dòng)力提供了條件?！?/span>

8月30日晚，萬科舉行2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)，在被問及對(duì)未來市場(chǎng)走勢(shì)的看法時(shí)，萬科董事會(huì)主席郁亮表示，中長(zhǎng)期來看，潛在住房需求雖然已經(jīng)過了歷史峰值，但絕對(duì)量的規(guī)模仍然巨大。而從短期看，經(jīng)過了三年的調(diào)整，新房性價(jià)比在提升，政策對(duì)多樣化住房需求的支持力度也在持續(xù)增加，這些都在為市場(chǎng)需求的復(fù)蘇積蓄能量，為新發(fā)展階段的到來提供土壤。

2024年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1427.8億元，全力銷售，回款率超100%，銷售回款近1300億元。二季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額較一季度明顯改善，實(shí)現(xiàn)42億元正向現(xiàn)金流，年內(nèi)已無境外公開債。

萬科表示，為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新模式，下半年將更加嚴(yán)格地落實(shí)“瘦身健體”和降本增效措施。

萬科管理層將化壓力為動(dòng)力，以“一攬子方案”為路線圖，全力以赴，克服困難，推動(dòng)公司盡快度過階段性風(fēng)險(xiǎn)，重新回到健康發(fā)展的軌道，以實(shí)際行動(dòng)重新贏得股東信任。

萬科2024年中期業(yè)績(jī)推介會(huì)?企業(yè)供圖

年內(nèi)境內(nèi)公開債僅余1筆

通過全力行動(dòng)，萬科持續(xù)降解存量債務(wù)，年內(nèi)已無境外公開債。

上半年，萬科累計(jì)償債524億元，截至目前已完成73億元的境內(nèi)公開債和中期票據(jù)，以及折合人民幣約104億元境外公開債券的償付，年內(nèi)境外公開債已全部?jī)斶€完畢，年內(nèi)境內(nèi)公開債僅余1筆中票20億元。

在被問及公司現(xiàn)金流和融資情況時(shí)，萬科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，依靠自身的努力和社會(huì)各界的支持，以及政策端的助力，萬科有信心保持經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，完成“保交房”和“保兌付”的工作。

上半年，萬科始終把“保交房”和“保兌付”放在工作首位，不僅順利完成了7.4萬套房子的交付，也如期歸還了154億元境內(nèi)和境外債券。盡管現(xiàn)階段經(jīng)營(yíng)上仍面臨著挑戰(zhàn)，但萬科一定會(huì)全力以赴過好關(guān)，在確保項(xiàng)目能按時(shí)、保質(zhì)交付的同時(shí)，完成各類債務(wù)的兌付。

對(duì)于下半年的資金狀況和償債安排，萬科方面稱，下半年待交付房源近10萬套，交付量同比下降40%，到期的公開市場(chǎng)信用債目前僅余20億元境內(nèi)債券待還。

萬科會(huì)錨定既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，繼續(xù)保持銷售和回款的穩(wěn)定，加快推進(jìn)大宗交易和股權(quán)處置，繼續(xù)按照量入為出的原則平衡好收支節(jié)奏，在全力完成下半年交房任務(wù)的同時(shí)，創(chuàng)造更多自由可用的現(xiàn)金流。

同時(shí)，在各類債務(wù)償還的安排方面，除了經(jīng)營(yíng)端創(chuàng)造現(xiàn)金流之外，萬科會(huì)盡可能穩(wěn)定銀行存量融資規(guī)模，積極轉(zhuǎn)換融資模式，同時(shí)繼續(xù)爭(zhēng)取銀團(tuán)貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸等機(jī)會(huì)，提供增量流動(dòng)性，以此保障債務(wù)的安全兌付。

截至7月末，萬科新增融資和再融資完成總量超過670億元?？紤]到供應(yīng)鏈融資變動(dòng)，公司合并報(bào)表有息負(fù)債加供應(yīng)鏈融資總額較年初下降約172億元。

“一攬子方案”不是簡(jiǎn)單做“減法”

萬科在業(yè)績(jī)會(huì)上介紹了當(dāng)前階段的整體工作思路，上半年制定并落地的“一攬子方案”是萬科集團(tuán)全面化解潛在風(fēng)險(xiǎn)，積極適應(yīng)行業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的五年計(jì)劃。

這項(xiàng)計(jì)劃具體包括：實(shí)現(xiàn)總體負(fù)債規(guī)模下降；明確綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)和租賃住宅三大核心業(yè)務(wù)；完成融資模式轉(zhuǎn)型等。

萬科還強(qiáng)調(diào)，“一攬子方案”不是簡(jiǎn)單的做“減法”，還包括發(fā)展方案，具體包括：積極推進(jìn)綜合住區(qū)產(chǎn)品模塊研發(fā)創(chuàng)新，提升開發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力；確保投資兌現(xiàn)水平；實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓、物業(yè)服務(wù)等經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理規(guī)模有質(zhì)量增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)力行業(yè)領(lǐng)先等。

相信隨著“一攬子方案”的推進(jìn)，萬科渡過近兩年的階段性困難之后，集團(tuán)業(yè)務(wù)將更加聚焦，投資將更加聚焦，能力將更加聚焦，步入高質(zhì)量發(fā)展軌道。

“房?jī)r(jià)水平經(jīng)過了三年調(diào)整，已經(jīng)回落到一個(gè)相對(duì)比較合理的位置。產(chǎn)品力、服務(wù)力提升的同時(shí)，新房的性價(jià)比也在提高。比如，今年上半年我們?cè)诤戏书_盤的璞拾隱翠項(xiàng)目，是當(dāng)?shù)劁N售面積和銷售金額的雙冠王。項(xiàng)目一方面是產(chǎn)品過硬，另一方面價(jià)格上也有競(jìng)爭(zhēng)力。在市場(chǎng)普遍下行的情況下，六次開盤全部售罄?！庇袅琳f。

萬科稱，總的來說，新房市場(chǎng)規(guī)模縮減的同時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)難度增加，操盤及格線大幅提高。但正如住建部所提到的，從我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程看，從人民群眾對(duì)好房子的新期待看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有很大潛力和空間的。

另外，萬科執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營(yíng)官劉肖指出，截至7月底，大宗交易累計(jì)簽約200億元，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等31個(gè)項(xiàng)目，能夠完成“一攬子方案”中2024年度資產(chǎn)交易目標(biāo)。?

RIETs方面，印力完成32.6億元商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施REIT的發(fā)行，物流倉儲(chǔ)REIT獲得證監(jiān)會(huì)受理，保障性租賃住房REIT已提交各地發(fā)改委審批。萬科還設(shè)立了2只Pre-REIT基金，合計(jì)122億元。

萬科方面表示，未來4個(gè)月，萬科大宗交易工作將按照既定路線繼續(xù)前行，當(dāng)前有19個(gè)項(xiàng)目在談判過程中。萬科后續(xù)資產(chǎn)交易工作的重心是資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提升，這不僅可以支持優(yōu)良資產(chǎn)交易，隨著外部融資環(huán)境越來越好，好的經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)也能夠支撐萬科的融資模式轉(zhuǎn)型。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)）

記者|林立

編輯|程鵬?陳夢(mèng)妤 杜波

校對(duì)|湯亞文

封面圖片來源：企業(yè)供圖

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