每經(jīng)記者 包晶晶 李玉雯    每經(jīng)編輯 盧祥勇 陳夢妤    

8月23日晚，有市場消息稱，上海市銀行同業(yè)公會發(fā)布關(guān)于進一步加強上海銀行業(yè)個人住房貸款業(yè)務自律的通知，叫停房貸“返點”，存量業(yè)務需 7日內(nèi)整改完成。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從上海某銀行支行及相關(guān)部門工作人員處證實該通知屬實，并且已有銀行向記者確認收到通知。

通知稱，自8月16日起，各會員單位嚴禁向房屋合作機構(gòu)等支付傭金，存量業(yè)務需自本通知下發(fā)后一周（7個自然日）內(nèi)完成整改。

上海一位中介人員趙亞平（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，此前半年多，“返點”最高曾經(jīng)達到過1%（商貸金額），而最近的比例是4‰，其中一半金額需要開發(fā)票，由銀行賬戶打到中介公司賬戶，這需要中介公司和銀行簽協(xié)議；另一半是銀行信貸員直接給現(xiàn)金。

“返點”本質(zhì)實為傭金？

58安居客研究院院長張波曾分析指出：“返點”本質(zhì)上可以視為一種傭金，即銀行為了爭搶房貸業(yè)務市場份額，向提供房貸業(yè)務的相關(guān)中介機構(gòu)支付費用。

通過支付返點傭金，銀行運營成本的確會有所增加，但能夠有效提升房貸總量，尤其是對房貸這類偏優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)來說，銀行放貸意愿度明顯更高。對于有著較大放貸壓力的銀行來說，這種方法的短期效用是明顯的。

記者從多方了解到，江蘇銀行業(yè)協(xié)會本月也叫停了房貸“返點”，要求各銀行金融機構(gòu)在2024年7月底前規(guī)范與中介機構(gòu)的合作協(xié)議。第三方機構(gòu)人士告訴記者，此前江蘇各銀行對機構(gòu)公對公的房貸“返點”比例在6‰~10‰。

某商業(yè)銀行深圳分行貸款部經(jīng)理此前在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾透露，按揭貸款返點是階段式的，最高是（返貸款金額的）6‰，市場越不好，給的（返點）越高，市場好就沒有。

“返點”現(xiàn)象不僅僅存在于新房貸款業(yè)務，據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》此前報道，上海購房者陳青（化名）就在今年6月辦了二手房按揭業(yè)務，商貸返點折現(xiàn)了5克金條。

不僅如此，業(yè)績考核壓力大的部分信貸經(jīng)理甚至自掏腰包給客戶“返點”，貼錢辦業(yè)務。

房貸“返點”為何出現(xiàn)？

張波解釋，出現(xiàn)房貸“返點”現(xiàn)象，本質(zhì)上需要兩個條件，一是房地產(chǎn)市場持續(xù)處于相對低部，一二手成交量持續(xù)減少導致房貸規(guī)模不斷縮減；二是貸款利率不斷下行，銀行業(yè)凈息差不斷走低并伴隨放貸壓力增大。

但這種非常規(guī)手段帶來的危害顯而易見。

“一方面，部分銀行為了爭取客戶，非理性過高提升‘返點’比例，可能導致市場出現(xiàn)潛在風險。同時由于返點比例高，也會直接擠占銀行利潤空間，導致凈息差不斷減少，不利于銀行長期運營。”

“另一方面，不排除部分中介可能會采取一些不正當手段，例如協(xié)助客戶提供虛假材料，增加了銀行的房貸風險，銀行側(cè)也可能會忽視對貸款質(zhì)量的把控，導致不良貸款率上升，進而增加金融風險。”張波解釋。

當前，房地產(chǎn)銷售市場處于深度調(diào)整之中，各城市普遍面臨新房庫存高企、二手房交易收縮問題，個人住房按揭貸款規(guī)模受此影響不斷縮減。

國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1~7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個人按揭貸款8748億元，降幅達到37.3%。

在房貸蛋糕大幅收縮面前，銀行按下“返點”終止鍵，意味著將進入新的競爭階段。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，各銀行要擴大貸款業(yè)務規(guī)模，關(guān)鍵還是要優(yōu)化服務。此類支付傭金的方式本身不可持續(xù)，房貸“返點”本質(zhì)上就是房貸業(yè)務的內(nèi)卷，進行管控非常有必要，否則任由此類模式發(fā)展，既造成了各銀行貸款業(yè)務的成本增加，也干擾了房地產(chǎn)市場秩序，對購房者也會產(chǎn)生潛在風險。