每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

近一兩年，“過江龍”房企在廣州土地市場(chǎng)很活躍，絕大多數(shù)首進(jìn)廣州的外地企業(yè)即使獨(dú)立摘地，后續(xù)也會(huì)選擇和本地房企或其他品牌房企聯(lián)合開發(fā)，但湖北聯(lián)投集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱湖北聯(lián)投）則選擇自己“單干”。

廣州是湖北聯(lián)投邁入一線城市的第一座“堡壘”，旗下聯(lián)投置業(yè)的聯(lián)投·文津府，是其首次在一線城市獨(dú)立拿地、獨(dú)立操盤開發(fā)的項(xiàng)目。

聯(lián)投·文津府從拿地開始就遭遇考驗(yàn)，項(xiàng)目歷時(shí)近一年才開盤入市，又正值區(qū)域板塊上新期，周邊競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈，開盤半年網(wǎng)簽66套，目前還有超過一半的房源未入市。

廣州聯(lián)投·文津府 每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

半年網(wǎng)簽66套，周邊新盤競(jìng)爭(zhēng)激烈

2023年9月，聯(lián)投·文津府開盤，官方打出的數(shù)據(jù)是“首開創(chuàng)造8.9億的業(yè)績(jī)”，到去年國(guó)慶期間，累計(jì)成交數(shù)據(jù)超15億元。
據(jù)貝殼找房，聯(lián)投·文津府套均總價(jià)在685萬(wàn)-1160萬(wàn)元，按平均一套800萬(wàn)元總價(jià)計(jì)算，15億銷售額對(duì)應(yīng)銷售套數(shù)約180套。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至目前，文津府住宅網(wǎng)簽套數(shù)為66套，住宅未售套數(shù)為158套。

聯(lián)投·文津府已拿預(yù)售證的樓棟是1號(hào)樓、4號(hào)樓、5號(hào)樓，今年3月項(xiàng)目宣傳1號(hào)樓共92套房源已經(jīng)售罄。對(duì)應(yīng)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，1號(hào)樓目前已售38套，未售54套。

當(dāng)然，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在一定滯后。但可供對(duì)比的是，聯(lián)投·文津府隔壁的華潤(rùn)天河潤(rùn)府，今年3月初剛開盤，目前網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已有28套。與文津府同屬天河區(qū)牛奶廠板塊的越秀觀樾，均價(jià)約在6.85萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米，開盤一個(gè)多月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)已有56套。

從這一角度也可以看出，與聯(lián)投·文津府同期對(duì)打的在售新盤競(jìng)爭(zhēng)力都不小，周邊二手房業(yè)主也在不斷出貨。放大來看，整個(gè)天河?xùn)|區(qū)域不僅二手供應(yīng)充足，近一兩年土地出讓力度也在加大，入市新盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。

聯(lián)投·文津府附近的在售新盤珠江花城3月推出了一批特價(jià)房，76平方米的總價(jià)390萬(wàn)元起，86.7平方米的總價(jià)450萬(wàn)元起，上車總價(jià)低于天河潤(rùn)府、文津府，這樣的讓利促銷也讓珠江花城成交有顯著改善。

另一方面，牛奶廠板塊近期二手房成交價(jià)也在不斷回調(diào)，前幾年板塊二手房均價(jià)都能去到7萬(wàn)-8萬(wàn)元/平方米，而附近的二手小區(qū)天河公館今年最新成交的一套戶型均價(jià)約5.9萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購(gòu)房者身份從聯(lián)投·文津府售樓處了解到，項(xiàng)目預(yù)計(jì)在“五一”期間加推2號(hào)樓，提前認(rèn)籌有兩個(gè)額外的9.9折，東南向部分房源均價(jià)預(yù)計(jì)6.1萬(wàn)-6.3萬(wàn)元/平方米，開盤價(jià)格可能會(huì)有驚喜。

拿地近一年才開盤入市

聯(lián)投·文津府最開始曾叫過“執(zhí)信花園”這一案名，因其與廣州老牌名校執(zhí)信中學(xué)天河校區(qū)僅一路之隔，但該項(xiàng)目并不是100%能入讀執(zhí)信中學(xué)。

執(zhí)信中學(xué)采用的是“自主報(bào)名+電腦派位”方式招生，招生范圍內(nèi)的小區(qū)可以報(bào)名搖號(hào)，文津府目前對(duì)口的小學(xué)是牛奶廠板塊的華陽(yáng)奧體東小學(xué)。

聯(lián)投·文津府位于廣州市天河區(qū)執(zhí)信三路，外接主干道珠吉路，不過該路段是去珠江新城等核心區(qū)域必經(jīng)之路之一，高峰期都較為擁堵，這也是困擾區(qū)域多年的問題，規(guī)劃多年的珠吉路拓寬工程（一期）一直遲遲未動(dòng)工。

自駕是目前該項(xiàng)目的主要出行方式，聯(lián)投·文津府周邊最近的地鐵站是7號(hào)線姬堂站，步行約3公里。項(xiàng)目周邊面貌較為一般，附近的珠吉路上多是廠房和創(chuàng)意區(qū)，缺乏商業(yè)配套。

優(yōu)點(diǎn)就在于項(xiàng)目背靠山林，視野開闊，綠地率40%，總戶數(shù)532戶，占地面積4.1萬(wàn)平方米，建筑面積12.3萬(wàn)平方米，容積率只有2.7，低于周邊很多樓盤。聯(lián)投·文津府的戶型設(shè)計(jì)是較受市場(chǎng)認(rèn)可的，得房率在90%-100%。

2022年10月，聯(lián)投置業(yè)在廣州第三批集中供地上頻頻舉牌，最終以底價(jià)32.11億元拿下天河區(qū)廣園快速以北、珠吉路以東地塊，樓面價(jià)為38992元/平方米，也就是聯(lián)投·文津府。

該地塊前身是天河區(qū)吉山瀝青拌廠二期地塊，彼時(shí)出讓公告就要求進(jìn)行土壤污染修復(fù)，修復(fù)通過驗(yàn)收后才可以開發(fā)建設(shè)。拿地5個(gè)月后，項(xiàng)目才完成污染地塊及原地修復(fù)。

也正因此，聯(lián)投·文津府直到2023年2月才舉行了開工儀式，而在拿地近一年后的2023年9月才正式開盤入市。

聯(lián)投·文津府目前已獲批預(yù)售有224套房源，按照總戶數(shù)532戶計(jì)算，項(xiàng)目還剩余308套房源等待入市，其最終市場(chǎng)表現(xiàn)關(guān)系著湖北聯(lián)投首入廣州的“第一面旗幟”能否成功樹立。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝