每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上市物業(yè)企業(yè)的盈利能力迎來回彈。

截至目前，除方圓生活服務(wù)、佳源服務(wù)、建業(yè)新生活、宋都服務(wù)、力高健康生活等5家港股物企年報“難產(chǎn)”外，57家港股上市物企順利交卷?？硕鹞锕芙y(tǒng)計顯示，2023年上市物企平均凈利潤止跌回升，已發(fā)布年報的57家物企平均凈利潤為2.86億元，同比增長23.15%；平均凈利率5.9%，較上年同期提升0.8個百分點。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在歷經(jīng)兩年多的深度調(diào)整后，越來越多的物企開啟向內(nèi)生長之路，專注服務(wù)品質(zhì)提升和精細化運營，更加注重財務(wù)的穩(wěn)健性，七成以上企業(yè)2023年持有現(xiàn)金實現(xiàn)正向增長。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著物業(yè)高質(zhì)量步伐的不斷邁進，行業(yè)將逐步向良性方向發(fā)展。

物企對關(guān)聯(lián)方依賴減弱

克而瑞物管統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年57家上市物企營收同比增長14.34%，增速較上年同期下降4.7個百分點。超百億元營收規(guī)模的企業(yè)數(shù)量與上年持平，仍為9家。碧桂園服務(wù)以426.12億元營收居首，萬物云以331.83億元緊隨其后。

受益于社區(qū)增值服務(wù)發(fā)力，2023年建發(fā)物業(yè)營收同比大增55.83%，位列行業(yè)第一。年報顯示，2023年建發(fā)物業(yè)社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)收入約13.75億元，較2022年度約4.76億元增長約189.0%；房屋硬裝業(yè)務(wù)產(chǎn)生收入約6.84億元，較上年度約2690萬元增長約24倍。

2023年上市物企營收TOP10 來源：Wind

Wind數(shù)據(jù)顯示，在歸母凈利潤方面，2023年共有5家上市物企超過10億元。但受房地產(chǎn)市場下行等多重因素影響，2023年有13家上市物企出現(xiàn)歸母凈利潤出現(xiàn)虧損，虧損金額最多的金科服務(wù)達到了9.51億元。
 
對于業(yè)績虧損，金科服務(wù)強調(diào)，是由于對金科地產(chǎn)集團未償還應(yīng)收款項的減值撥備，不過該撥備金額較2022年同期已有所下降。

近兩年來，提升獨立性已成為上市物企的重要課題，這一方面是為了擺脫為地產(chǎn)“輸血”，另一方面也是物企提升盈利能力的必經(jīng)之路。

“2023年至2025年會是物管行業(yè)分水嶺，此岸是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈末游，彼岸是基于不動產(chǎn)持有的消費。能否達成行業(yè)從此岸到彼岸的涅槃，要擺脫路徑依賴，要自身有更獨立自主的決心。”在今年業(yè)績會上，萬物云董事長朱保全如是說。

2023年上市物企凈利潤TOP10 圖片來源：Wind

事實上，萬物云與萬科的持續(xù)關(guān)聯(lián)交易收入占比就呈連年下降趨勢。朱保全表示，公司2023年度剔除所有與開發(fā)商相關(guān)收入后，對收入影響僅有17.5%，且收入增速變得更快，達14.5%，毛利增速達23.7%。

融創(chuàng)服務(wù)非關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)也在2023年持續(xù)增長，收入同比增長10%至約64.39億元，占比達約92%，已成為集團收入的主要來源。

克而瑞物管統(tǒng)計顯示，2023年共有34家上市物企公布了在管項目中關(guān)聯(lián)方面積情況：平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的僅有15家物企；60%以上面積來自關(guān)聯(lián)方輸送的物企，由2022年的9家降至7家。

不再“唯規(guī)模論英雄”

2023年，物業(yè)行業(yè)規(guī)模增長繼續(xù)放緩，過往粗放式的增長模式正在被摒棄，企業(yè)更聚焦有質(zhì)量的增長。

已披露年報的物企中，2023年在管面積破1億平方米的共17家，與上年相比增加了3家。這17家物企的在管面積合計62.56億平方米，占比逾八成，行業(yè)集中度進一步提升。

其中，碧桂園服務(wù)以9.57億平方米繼續(xù)保持規(guī)模第一，保利物業(yè)則以7.2億平方米位居第二，緊隨其后的雅生活服務(wù)為5.91億平方米。

來源：克而瑞物管

需要注意的是，主動退出大量低收繳率、低利潤率、管理難度大、管理成本高的項目正成為行業(yè)的一大趨勢。如金科服務(wù)在2023年終止退出的在管建筑面積達3573.5萬平方米，同比增長28.63%。對此，金科服務(wù)管理層表示，為了能夠從2024年開始實現(xiàn)輕裝上陣，過去兩年對無利潤或只有利潤無現(xiàn)金流的項目進行了集中釋放。

碧桂園服務(wù)管理層也決定退出所收購的嘉寶服務(wù)相應(yīng)物業(yè)管理項目，并暫停部分賬面利潤率高但收繳率低的非業(yè)主增值服務(wù)。同時，嘉寶服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展也不如預(yù)期，對碧桂園服務(wù)的收入和利潤也帶來負面影響。2023年，碧桂園服務(wù)對嘉寶服務(wù)確認(rèn)的商譽減值約為6.15億元。

此外，萬物云年內(nèi)退出盈利能力較低的住宅項目89個；綠城服務(wù)退出部分低質(zhì)項目，合計在管面積870萬平方米。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，2023年多家上市物企項目退出規(guī)模超千萬平方米，企業(yè)提升規(guī)模質(zhì)量的決心可見一斑。

“物企摒棄盲目追逐規(guī)模的‘數(shù)字游戲’，不再以量為先，而更加注重有質(zhì)量的拓展，結(jié)合成本等經(jīng)營要素，有選擇、有目的地進行拓展。同時，對于‘拖后腿’的項目，主動選擇‘割舍’策略，從而‘穩(wěn)住’收益，為可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。”中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟表示。

放棄向規(guī)模要利潤模式后，物企轉(zhuǎn)而向社區(qū)增值服務(wù)尋找突破。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2023年11家物企社區(qū)增值服務(wù)收入突破10億元，碧桂園服務(wù)以37.5億元居首。其中，建發(fā)物業(yè)和濱江服務(wù)的社區(qū)增值服務(wù)收入同比分別增長189%和172%，核心原因在于硬裝服務(wù)收入均實現(xiàn)指數(shù)級增長。如建發(fā)物業(yè)2023年房屋硬裝業(yè)務(wù)產(chǎn)生收入達6.8億元，同比增長約24倍。

記者注意到，在各家物企的業(yè)績發(fā)布會上，企業(yè)高層均提及提升服務(wù)質(zhì)量、開發(fā)多元業(yè)務(wù)探索新的利潤增長點。如中海物業(yè)就提出，2024年要實現(xiàn)基礎(chǔ)服務(wù)利潤與增值服務(wù)利潤1∶1，增值服務(wù)則由社區(qū)增值和工程增值兩大業(yè)務(wù)條線所組成；越秀服務(wù)則提到，2024年將進一步強化增值服務(wù)能力，社區(qū)增值服務(wù)收入增速將保持在35%~40%之間。

非居領(lǐng)域成新增長“賽道”

需要注意的是，近年來，隨著傳統(tǒng)住宅市場增量空間日益緊縮，存量市場競爭白熱化，不少物企正逐步減少對住宅業(yè)務(wù)的過度依賴，開始積極挖掘非居物業(yè)作為“第二增長曲線”。

據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，已有22家上市物企同時披露住宅與非居的營收及在管面積。整體來看，上市物企非居物管營收增速為16.5%，領(lǐng)先住宅2.3個百分點。22家上市物企住宅物管總營收為291.8億元，同比增長14.2%；非居基礎(chǔ)物管總營收為248.4億元，同比增長16.5%。

“非居物管整體營收略低于住宅，但增速領(lǐng)先。究其原因，一是存量住宅面積增長有限，加之前期物業(yè)政府指導(dǎo)價為主及業(yè)委會成立難導(dǎo)致物業(yè)費調(diào)整難，帶來營收增長放緩。”克而瑞物管分析指出，此外，后勤社會化改革推動物業(yè)在醫(yī)院、學(xué)校等的滲透及商辦園類物業(yè)需求的增長，帶來非居物管市場空間不斷釋放，增長勢頭表現(xiàn)強勁。

如招商積余持續(xù)精耕金融業(yè)態(tài)，2023年新簽?zāi)甓群贤~同比增長67%，高校賽道新簽?zāi)甓群贤~同比增長31%，非居領(lǐng)域年收入已達到了73.1億元，占總營收比例已達46.78%；得益于收購皆斯內(nèi)集團及盛康集團帶來的營收增量，東原仁知服務(wù)在非居領(lǐng)域的收入同比增長了78.2%。此外，德信服務(wù)集團、京城佳業(yè)、眾安智慧生活非居營收增速均超過30%。

而在項目拓展方面，越來越多物企更側(cè)重于對非住行業(yè)的拓展。如據(jù)克而瑞物管監(jiān)測，今年3月第三方拓展規(guī)模前三的業(yè)態(tài)是學(xué)校、產(chǎn)業(yè)園、公建，合計占比超過六成，而住宅占比僅16.4%。其中，頭部企業(yè)拓展優(yōu)勢明顯，如雅生活僅3月在學(xué)校業(yè)態(tài)拓展規(guī)模就達133萬平方米，華潤萬象生活在產(chǎn)業(yè)園、公建領(lǐng)域單月拓展規(guī)模達到了319萬平方米、301萬平方米。

“上市物企在非居物業(yè)營收增速明顯超越住宅，且超過在管面積增速，展現(xiàn)出強勁的發(fā)展動力。”克而瑞表示，聚焦客戶需求挖掘和服務(wù)質(zhì)量提升已成為行業(yè)策略方向。

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