每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“我們近期做了‘十四五’戰(zhàn)略中期檢討，要求堅持賽道細(xì)分和精益化的業(yè)務(wù)策略。”

3月26日，在華潤萬象生活（1209.HK，股價24.95港元，市值569.48億港元）業(yè)績會上，董事會主席李欣一開場就強(qiáng)調(diào)，華潤萬象生活轉(zhuǎn)型路徑越來越清晰，向輕資產(chǎn)管理公司目標(biāo)邁進(jìn)。

市場風(fēng)向的細(xì)微變化在頭部企業(yè)年報和業(yè)績會上最能體現(xiàn)。作為上市三年就穩(wěn)坐物企行業(yè)一哥交椅的華潤萬象生活，資本市場對其年度成績單和對行業(yè)趨勢判斷，均抱有一定期待。但此次業(yè)績會上，對于過往行業(yè)高亢期業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注的收并購以及規(guī)模目標(biāo)等問題，管理層鮮少提及。

從2023年華潤萬象生活所交成績單來看，除物管航道毛利率微跌外，其他經(jīng)營指標(biāo)均錄得較優(yōu)增長。在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整之時，華潤萬象生活的業(yè)績增長有無可復(fù)制可能？

主航道物管業(yè)務(wù)盈利持續(xù)承壓

盡管整體看來業(yè)績向好，但與商管航道高增長和高毛利相比，華潤萬象生活營收占比更高的物管主航道，持續(xù)錄得毛利率下滑。

在業(yè)績會上，管理層提到，公司2023年整體毛利率為31.8%，同比增長1.7%；物管航道毛利率微降1.4%至17.5%。拆分來看，除社區(qū)增值服務(wù)微增0.1%外，物業(yè)管理服務(wù)、針對開發(fā)商的增值服務(wù)等板塊均毛利均出現(xiàn)了不同程度下滑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，物管航道收入雖然一直是華潤萬象生活主力，且營收逐年增長，毛利率卻呈現(xiàn)出走低趨勢。2021年-2023年收入分別為53.1億元、78.02億元及96.01億元；但毛利率分別為19.3%、18.9%、17.5%。

管理層在業(yè)績會上分析稱，從整個物管行業(yè)來看，2023年小業(yè)主受資產(chǎn)價格波動、收入預(yù)期下降的影響，大業(yè)主受關(guān)聯(lián)地產(chǎn)商資金鏈的影響，收繳和回管的難度都在增大。物業(yè)管理費改革市場化方向不變，這都是行業(yè)目前面臨的共性問題。

“未來公司一方面將持續(xù)通過信息化建設(shè)、科技化的應(yīng)用，建立領(lǐng)先的競爭優(yōu)勢，在保證服務(wù)品質(zhì)的前提下，維持合理的基礎(chǔ)物業(yè)毛利率。另一方面，公司也積極推動品質(zhì)服務(wù)的價值轉(zhuǎn)化，提升毛利率相對較高的增值服務(wù)收入占比支撐物管航道毛利率水平的穩(wěn)定。”

記者注意到，報告期內(nèi)，華潤萬象生活物管航道的細(xì)分業(yè)務(wù)中，針對開發(fā)商的增值服務(wù)以及社區(qū)服務(wù)收入占比也呈現(xiàn)下降趨勢。

針對物業(yè)開發(fā)商的增值服務(wù)方面，來自物業(yè)開發(fā)商的增值服務(wù)收入為8.29億元，同比降低14.8%；占總收入的5.6%，同比下降2個百分點。管理層解釋為，主要受開發(fā)商項目開發(fā)及交付進(jìn)度影響，項目交付前的籌備、營銷服務(wù)等業(yè)務(wù)收入有所下降。

社區(qū)增值服務(wù)方面，華潤萬象生活主要聚焦一米租售、懶人裝修、一呼管家、潤物直選、芝麻空間五大業(yè)務(wù)賽道，2023年收入為15.26億元，同比增長21.5%；占總收入的10.3%，與上年幾乎持平。

商管業(yè)務(wù)成為利潤貢獻(xiàn)主力軍

除物管航道盈利持續(xù)承壓外，華潤萬象生活的2023年年報依舊是一份十分不錯的成績單。

報告期內(nèi)，華潤萬象生活收入達(dá)到147.7億元，同比增長22.9%；股東應(yīng)占溢利29.3億元，同比增長32.8%；核心股東應(yīng)占溢利達(dá)到29.2億元，同比增長31.2%。

從年報數(shù)據(jù)來看，并非營收主力的商管航道，卻是華潤萬象生活利潤貢獻(xiàn)的主力軍。

2020年-2023年，華潤萬象生活商管航道的收入逐年提升，分別為28.95億元、35.65億元、42.14億元及51.66億元，營收占比一直在半幅以下。但毛利率持續(xù)保持在40%以上的高水平，分別為43.6%、48.6%、50.7%，并于2023年進(jìn)一步提升至58.4%。

具體來看，以2023年為例，華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)的營收占比達(dá)35%，來自購物中心營收占比為21.9%。

華潤萬象生活商業(yè)運營及物業(yè)管理服務(wù)的毛利率為58.4%，同比增長7.7%。其中，購物中心的毛利達(dá)23.3億元，毛利率高達(dá)71.9%，同比增長9%；寫字樓實現(xiàn)毛利6.9億元，毛利率為35.6%，同比增長1.5%，而營收占比更高的物管航道毛利合計約16.8億元。

李欣在業(yè)績會上表示，商管和物管行業(yè)競爭加劇，特別是在開發(fā)市場持續(xù)下行的環(huán)境下，內(nèi)資港資地產(chǎn)公司紛紛加入商管賽道，加碼科技投入，行業(yè)各細(xì)分市場競爭更加激烈。“未來公司計劃選擇性收購及投資具有一定規(guī)模、盈利能力的物業(yè)管理公司，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)商業(yè)包租項目，并積極關(guān)注具有互補(bǔ)優(yōu)勢、優(yōu)質(zhì)的商業(yè)運營公司收購及投資機(jī)會。”

截至2023年底，旗下在營購物中心101座，華潤萬象生活為98個已開業(yè)購物中心項目提供商業(yè)運營服務(wù)，總建筑面積達(dá)到1060萬平方米；第三方項目達(dá)55個，其中在營項目23個，第三方項目收入貢獻(xiàn)增長3.2個百分點至26%；寫字樓物業(yè)在管項目195個，在管面積1482萬平方米，合約項目210個。

華潤萬象生活預(yù)計2024年將新開出共計24個購物中心，其中母公司17個、第三方7個，至于內(nèi)生增長端，公司于業(yè)績會指引2024年購物中心零售額同店同比增長8%-10%。

值得注意的是，在此次業(yè)績會上，對于“2+1”業(yè)務(wù)模式中的“1”大會員體系，管理層首次將大會員地位提升至華潤置地和華潤萬象生活各業(yè)務(wù)在會員層面的基座，強(qiáng)調(diào)了大會員體系基本面，指出2023年會員規(guī)模增至4625萬人，增長36%。

“2024年機(jī)遇挑戰(zhàn)并存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)”，李欣表示，我們會以“有利潤的營收和有現(xiàn)金流的利潤”為核心經(jīng)營策略，全力以赴實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)健增長與股東價值提升。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 叢森 攝