每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

對于此次7折收購七寶萬科廣場剩余50%股權(quán)，領(lǐng)展資產(chǎn)管理發(fā)言人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹：

七寶項目規(guī)模龐大且兼具長期增長潛力，自2021年以來，領(lǐng)展資產(chǎn)管理就持有七寶項目的一半股權(quán)，對該資產(chǎn)有透徹認(rèn)識，這亦是公司在內(nèi)地表現(xiàn)最佳的零售資產(chǎn)，其業(yè)務(wù)在疫情后一直穩(wěn)步恢復(fù)，租用率超過95%。

近日，亞洲市值最高房產(chǎn)信托領(lǐng)展房產(chǎn)基金（0823HK，股價38.25港元，市值984億港元）發(fā)布公告，收購上海七寶萬科廣場余下50%權(quán)益正式落實成交，之后，領(lǐng)展將擁有該項目整體有效可銷售法定實益業(yè)權(quán)。

領(lǐng)展最早在2021年4月首次收購七寶萬科廣場50%權(quán)益，收購價為27.72億元，項目交易協(xié)議價為64億元。

而據(jù)此前披露的公告，領(lǐng)展向萬科收購上海七寶萬科廣場余下50%權(quán)益，代價為人民幣（下同）23.83億元，收購價是基于該項目的議定物業(yè)價值52億元。

有市場分析人士推算，此次領(lǐng)展是以約7折的價格，成功“抄底”了七寶萬科廣場，成為該項目的全資擁有人。

對此，領(lǐng)展資產(chǎn)管理發(fā)言人2月22日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書面采訪時表示，公司始終對中國內(nèi)地一線城市保持興趣，專注于尋求市場不時帶來的投資機(jī)會。此次收購七寶項目符合這一原則，作價較估值折讓26%，而物業(yè)收入凈額的回報率達(dá)6.5%。這都為領(lǐng)展在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，提供了足夠的緩沖。

上海七寶萬科項目 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

全資吞下上海萬科七寶項目

“暫時沒聽說要改叫‘領(lǐng)展廣場’，也還沒收到公司要變動的消息，但大家都知道商場的股權(quán)被賣掉了。”

2月22日下午，上海市閔行區(qū)漕寶路3330號七寶萬科廣場，一樓大廳服務(wù)中心的工作人員表示。

七寶萬科廣場位于上海市七寶鎮(zhèn)內(nèi)，臨近虹橋樞紐中心，為七寶地鐵站上蓋物業(yè)，所在的閔行區(qū)是上海市人口第二大行政區(qū)。

根據(jù)中國購物中心等級評價標(biāo)準(zhǔn)，該項目在2019年被評定為國家五星購物中心。整個購物中心包含地面5層及地下3層，零售總面積達(dá)148853平方米，設(shè)有停車位1477個，于2016年11月份開業(yè)。

公開數(shù)據(jù)顯示，七寶萬科廣場平均出租率一直穩(wěn)定維持在95%水平，2023年錄得租金調(diào)整率達(dá)11.2%。2024年1月，該項目凈收入達(dá)4060萬元，2023年全年客流量約2150萬人次，約為閔行區(qū)常住人口的8倍及七寶鎮(zhèn)常住人口的80倍。相較2021年及2022年，該商場的客流量分別按年增長11%及45%。截至2024年1月31日的最新估值報告，該物業(yè)估值為70.60億元。

該項目西門另一位工作人員介紹，平時商場客流量很大，尤其是靠近七寶老街的進(jìn)出口，春節(jié)期間還組織了舞龍舞獅表演等活動，現(xiàn)場更加熱鬧。

該位工作人員稱，自己目前還屬于萬科商管公司的人，“聽說最近換領(lǐng)導(dǎo)了，萬科的商管團(tuán)隊正在將工作交接給領(lǐng)展公司。”

七寶萬科廣場所屬的商圈發(fā)展較為成熟，周邊還分布著匯寶購物廣場、寶龍城、凱德七寶購物廣場等熱門項目。

上海購物中心協(xié)會品牌專業(yè)委員會秘書長杜斌表示，七寶萬科廣場是上海區(qū)域型購物中心中表現(xiàn)十分出色的項目，許多大品牌商戶爭相入駐，也受到房托機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)管理公司的青睞。

上海七寶萬科廣場內(nèi) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

領(lǐng)展行政總裁王國龍也公開表示，七寶萬科廣場是一座大型高質(zhì)量區(qū)域性商場，具備長遠(yuǎn)增長潛力，同時，可以為公司的投資組合增加收益?？偫ǘ裕灰讕淼臐撛谝嫣?，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其交易的作價。

對于這項收購和用于收購的資金，領(lǐng)展方面表示將以內(nèi)部資金來支付，成交之后，領(lǐng)展的備考經(jīng)調(diào)整債務(wù)凈額對資產(chǎn)總值比率預(yù)計將由約19.3%變更至約20.4%。中國內(nèi)地資產(chǎn)價值對領(lǐng)展資產(chǎn)組合總值的占比將由13.2%提升至14.4%。

官網(wǎng)顯示，領(lǐng)展房產(chǎn)基金是亞洲唯一采用內(nèi)部管理模式的上市房托，也是亞洲市值最大且交投流通量最高的房地產(chǎn)投資信托基金，由領(lǐng)展資產(chǎn)管理有限公司管理。自2005年成為首只在香港上市的房地產(chǎn)投資信托基金后，領(lǐng)展房產(chǎn)基金全屬公眾持股，由私人及機(jī)構(gòu)投資者持有。

截至2023年9月底，旗下多元物業(yè)組合價值2380億港元，涵蓋零售、停車場、辦公室及物流物業(yè)，資產(chǎn)分布于香港、中國內(nèi)地，以至澳大利亞悉尼及墨爾本、新加坡和英國倫敦。

目前，持有領(lǐng)展基金份額最多的是全球知名的資產(chǎn)管理集團(tuán)貝萊德。而在上述收購消息發(fā)出后，香港聯(lián)交所資料顯示，貝萊德減持領(lǐng)展房產(chǎn)基金82.47萬股，減持后最新持股數(shù)目約為2.31億股，持股比例為8.98%。

項目6個月過渡期后更名

在收購上海七寶項目50%權(quán)益之前，領(lǐng)展曾一度被傳出有意出售7個中國內(nèi)地項目，清空零售商業(yè)和辦公樓資產(chǎn)，此后王國龍向媒體予以公開否認(rèn)。

據(jù)世邦魏理仕研究部發(fā)布的報告，2023年，上海物業(yè)投資市場交易總額累計789.8億元，全年交易筆數(shù)創(chuàng)下歷史新高達(dá)105筆，全年市場表現(xiàn)呈先抑后揚(yáng)態(tài)勢，投資型交易占比更是達(dá)到2020年以來峰值水平。按交易筆數(shù)計算，零售物業(yè)的交易占比10%。

世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人王晶表示，伴隨消費(fèi)回暖及旅游復(fù)蘇的信號出現(xiàn)，上海錄得若干筆零售、綜合體及酒店資產(chǎn)相關(guān)交易。2024年，隨著政府政策不斷釋放積極信號，宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)復(fù)蘇，融資成本持續(xù)降低，將進(jìn)一步推動商業(yè)地產(chǎn)投資市場的流動性。

從市場段來看，目前，上海零售商業(yè)正面臨著租金壓力。據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，截至2023年末，上海全市購物中心的首層平均租金環(huán)比微降0.1%，為25.8元/平方米/天，較上年同期下降0.4%；其中核心商圈首層租金環(huán)比持平，而非核心商圈存量及新項目以更多租金優(yōu)惠吸引租戶入駐，環(huán)比下降0.1%。

按照領(lǐng)展方面的計劃，七寶萬科廣場的交易完成后，項目將設(shè)有6個月的過渡期，期間現(xiàn)有的物業(yè)管理公司印力集團(tuán)將繼續(xù)管理該物業(yè)的日常運(yùn)作。領(lǐng)展計劃為該物業(yè)更名，并在過渡期結(jié)束后接手它的管理運(yùn)作。

據(jù)領(lǐng)展資產(chǎn)管理發(fā)言人介紹，公司將能夠以更靈活的方式探討七寶項目未來的發(fā)展方向，簡化決策過程，進(jìn)一步提升物業(yè)價值。

不過，杜斌認(rèn)為，接手這處項目后，領(lǐng)展大概率會沿用萬科的管理團(tuán)隊，繼續(xù)對商場進(jìn)行運(yùn)營。在未來合適的時機(jī)，房托機(jī)構(gòu)還是會走退出機(jī)制。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝