每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“終于放開了。”“通州所有業(yè)主都在漲價(jià)，剛問了一下鏈家中介的朋友，全部在調(diào)整價(jià)格，忙到?jīng)]時(shí)間搭理我。”就在日前，執(zhí)行了9年的北京通州“雙限”購房政策迎來了優(yōu)化調(diào)整，有房地產(chǎn)從業(yè)人士在朋友圈表示。

2月6日，北京市住建委和北京市通州區(qū)人民政府發(fā)布關(guān)于調(diào)整通州區(qū)商品住房銷售政策的通知（以下簡稱通知），解除“雙限”。北京市住建委表示，調(diào)整后，在通州區(qū)落戶或就業(yè)的家庭，如需購買通州區(qū)商品住房，符合本市限購條件即可，取消了在通州落戶或納稅、社保滿3年的限制，更有利于促進(jìn)疏解單位、企業(yè)從業(yè)人員在城市副中心安居置業(yè)，實(shí)現(xiàn)職住平衡。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜當(dāng)日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，至此，2024年以來四個(gè)一線城市中，北京、上海、廣州均優(yōu)化了限購政策，釋放了更加積極信號(hào)，有利于提振市場預(yù)期。

每經(jīng)記者陳夢妤攝

不過，市場反應(yīng)并沒有預(yù)期中那么熱烈。

在通州有新盤在售的北京某央企開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，政策調(diào)整，相信對(duì)當(dāng)下的城市副中心來說會(huì)是一個(gè)比較大的利好，案場銷售政策暫時(shí)不會(huì)有什么調(diào)整。縱觀今年的市場，還是要保持冷靜的態(tài)度應(yīng)對(duì)，同時(shí)積極把握住這次機(jī)遇，做好宣傳，并做好案場的接待體驗(yàn)工作，給在這個(gè)時(shí)機(jī)想要出手的購房者以最好的產(chǎn)品和服務(wù)。

“可能是因?yàn)榕R近春節(jié)，大部分客戶還來不及反應(yīng)，今天的政策遠(yuǎn)沒有2023年那兩次（9月、12月）引起的客戶反饋多。”有頭部中介人士如此回復(fù)。

“現(xiàn)在還是觀望為主。”有通州的業(yè)主表示。

“對(duì)我們項(xiàng)目是明顯利好”

根據(jù)通知，具有北京市購房資格且符合以下條件之一的家庭，可在通州區(qū)購買1套商品住房：在北京市未擁有住房的本市戶籍居民家庭；在北京市已擁有1套住房的通州區(qū)戶籍居民家庭；在北京市已擁有1套住房，與在通州區(qū)注冊或經(jīng)營的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位存在勞動(dòng)關(guān)系的北京市戶籍居民家庭；在北京市未擁有住房，與在通州區(qū)注冊或經(jīng)營的企業(yè)、疏解搬遷至通州區(qū)的企事業(yè)單位存在勞動(dòng)關(guān)系的非北京市戶籍居民家庭。

在此之前，北京通州的限購政策相比其他區(qū)域嚴(yán)格，即市場所說的“雙限”。2015年，北京市住建委和北京市通州區(qū)人民政府聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，規(guī)定了4類人群限購1套通州區(qū)商品住房：沒擁有住房的北京市戶籍居民家庭；已擁有1套住房、戶籍屬于通州區(qū)且落戶3年（含）以上的本市戶籍居民家庭；已擁有1套住房、近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的本市戶籍居民家庭；在北京市沒擁有住房且近3年在通州區(qū)連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭。

2022年8月25日，有市場消息傳出，稱北京通州要放松限購，內(nèi)容為北京某市屬國有企業(yè)的員工們，收到了一則郵件通知：為推動(dòng)城市副中心向質(zhì)量發(fā)展，支持市屬企業(yè)在非首都功能疏解工作中發(fā)揮示范帶頭作用，通州區(qū)擬同意公司具備北京購房資格的員工，在通州區(qū)購買一套住房。

彼時(shí)，有知情人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“僅是針對(duì)北京市核心區(qū)搬到通州的一些企事業(yè)單位員工，名額很少，已經(jīng)很久了，不是普遍性的新政策。”

3個(gè)月后的2022年11月，北京市住建委聯(lián)合北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、北京市通州區(qū)人民政府發(fā)布通知，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)（約78平方公里）商品住房（包括新建商品住房和二手住房）執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定，即解除“雙限”。

陳文靜指出，亦莊臺(tái)湖、馬駒橋相關(guān)地區(qū)不再執(zhí)行通州“雙限”政策后，短期對(duì)市場產(chǎn)生了積極帶動(dòng)，當(dāng)年11月，通州新房、二手房成交量環(huán)比均增長。

此次通州全區(qū)優(yōu)化限購政策，從優(yōu)化目的來看，一方面有利于進(jìn)一步促進(jìn)職住平衡；另一方面，也有利于促進(jìn)潛在合理購房需求釋放，特別是疏解單位從業(yè)人員的置業(yè)需求，有利于帶動(dòng)通州區(qū)市場活躍度提升，對(duì)土地市場亦將產(chǎn)生一定帶動(dòng)作用。

2024年2月6日，北京通州萬科東廬項(xiàng)目的置業(yè)顧問向記者表示，北京通州取消全國唯一樓市“雙限”政策，這對(duì)我們項(xiàng)目是明顯利好，符合購房資格的客戶群體會(huì)擴(kuò)容。目前萬科東廬在售房源有400套左右，春節(jié)期間售樓處也會(huì)開放，有人值班。

“對(duì)年后小陽春預(yù)期不錯(cuò)”

2023年12月14日，北京突然發(fā)布多項(xiàng)樓市新政，主要內(nèi)容涉及首套房首付比例降至30%，二套房首付比例最低降至40%等。

陳文靜認(rèn)為，對(duì)于北京來說，降低首付比例、降低房貸利率、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，市場活躍度有一定提升。本次優(yōu)化通州區(qū)限購政策，有望進(jìn)一步強(qiáng)化市場修復(fù)預(yù)期。春節(jié)假期即將到來，短期市場活躍度或受限，但春節(jié)假期后，政策效果或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)。

通州市場方面，陳文靜指出，2015年“雙限”政策落地后，通州市場降溫明顯。2016年，通州新房成交規(guī)模同比下降40.0%，2017~2021年新房市場情緒有所回升。近兩年全國房地產(chǎn)市場調(diào)整，通州成交量再度下行。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年，通州新房成交量52.4萬平方米，同比下降24.1%，絕對(duì)規(guī)模處2020年以來最低位。2024年1月，通州新建商品住宅成交10.3萬平方米，受部分共有產(chǎn)權(quán)房集中網(wǎng)簽及政策影響，同比增長接近1.8倍。

從成交規(guī)模占比來看，2014年、2015年通州新房銷售面積在北京全市新房銷售面積中占比約13%。而在“雙限”政策落地后，占比明顯下降，2023年通州新房銷售面積占比僅7.8%，較2015年高點(diǎn)下降6個(gè)百分點(diǎn)。

二手房方面，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年通州二手住宅成交接近1萬套，為2017年以來的最高水平，同比增長14.4%，二手房市場整體保持一定活躍度。

陳文靜表示，隨著核心城市不斷優(yōu)化樓市政策，這部分城市市場預(yù)計(jì)出現(xiàn)“小陽春”行情，也將對(duì)全國市場產(chǎn)生積極影響。整體來看，當(dāng)前核心城市政策仍漸進(jìn)式推進(jìn)，未來政策仍具備較大優(yōu)化調(diào)整空間，市場不穩(wěn)、政策不止，一線城市或繼續(xù)優(yōu)化限購政策，深圳相關(guān)政策或已在路上；二線城市有望全面取消限制性政策。

上述房產(chǎn)中介人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)節(jié)后“小陽春”預(yù)期不錯(cuò)，這次政策算是添一把火。但相對(duì)北京其他區(qū)域，本身通州之前就有些超跌。估計(jì)年后該區(qū)域成交量上漲的同時(shí)，價(jià)格也會(huì)穩(wěn)住。“但反彈的話，目前還是看不到。”

封面圖片來源：每經(jīng)記者陳夢妤攝