每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

新一輪的城市更新再次加速。

6月10日，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），明確首都城市更新行動的類型，同時對備受關(guān)注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括規(guī)劃政策、土地政策和資金政策。

6月7日，深圳市發(fā)改委發(fā)布《深圳市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標(biāo)綱要》（以下簡稱《綱要》）提出，加強城市更新、土地整備和棚戶區(qū)改造等多種再開發(fā)手段的綜合運用。

6月2日，上海宣布成立總規(guī)模約800億元的城市更新基金，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項目，也意味著上海正大力度引入社會資本，參與舊區(qū)改造和城市更新項目。

近日，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在某論壇上指出，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新早就不是萬億級的市場，應(yīng)該很快變成10萬億級的市場。城市更新將成為未來10年、20年最重要的地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。

那么，重點城市的新一輪城市更新和以往相比有何不同？作為城市更新的重要參與者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將迎來哪些發(fā)展機會？

圖片來源：攝圖網(wǎng)

城市更新步伐正在加快

《每日經(jīng)濟新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，重點城市新一輪的城市更新更具靈活性、可操作性和市場化屬性。

以上海為例，此次成立總規(guī)模約800億元的城市更新基金，有上海地產(chǎn)集團、招商蛇口、中交集團、萬科集團、國壽投資、保利發(fā)展、中國太保、中保投資等公司與機構(gòu)的共同合作，參與力量更加廣泛。而本次城市更新基金由上海本土國企、大型開發(fā)商和險資共同成立，將有利于促進上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護。

步入“十四五”，上海的城市更新步伐明顯加快。根據(jù)今年2月上海市政府印發(fā)的《關(guān)于加快推進本市舊住房更新改造工作的若干意見》，“十四五”期間，上海全市將全面啟動以拆除重建（含原址改建）為主的280萬平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造，力爭2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實現(xiàn)全覆蓋。

據(jù)記者了解，早在2017年7月，廣州就成立了總規(guī)模達2000億元的“廣州城市更新基金”與廣州國資開發(fā)聯(lián)盟，包含了越秀地產(chǎn)、廣州地鐵房地產(chǎn)事業(yè)部、海港地產(chǎn)、萬利集團等房產(chǎn)公司。今年5月，北京市海淀區(qū)設(shè)立中關(guān)村科學(xué)城城市更新與發(fā)展基金，總規(guī)模為300億元。

而本次北京發(fā)布的《指導(dǎo)意見》，重在落實北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)的建議，統(tǒng)籌推進城市更新。在資金配套政策方面，明確城市更新所需經(jīng)費涉及政府投資的主要由區(qū)級財政承擔(dān)，各區(qū)政府應(yīng)統(tǒng)籌市級相關(guān)補助資金支持本區(qū)更新項目。

深圳也在《綱要》中提出，到2025年，通過城市更新和土地整備，實現(xiàn)直接供應(yīng)用地10平方公里、儲備用地40平方公里、綜合整治用地45平方公里。

58安居客房產(chǎn)研究院分院長張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“以后的城市更新會更加精細化，不但會改拆，更會重視保留和保護，更注意居住體驗升級，這對于參與方的要求也會明顯提高。”

房企如何掘金城市更新

事實上，城市更新已經(jīng)成為不少房企獲取土地儲備的重要方式。

以上海為例，上海地產(chǎn)在2019年就參與了全年舊城改造量的40%以上；2018年中海斥資近百億元斬獲真如城市更新土地；2020年中海又與黃浦區(qū)政府合作，擬斥資590億參與建國東路67-71街坊改造；佳兆業(yè)、俊發(fā)等專注城市更新的房企也紛紛在上海落子。

再看廣州，其在城市更新的創(chuàng)新探索方面一直走在全國前列。2021年1月6日，廣州市召開城市更新工作現(xiàn)場會，力爭今年上半年審定48條舊村改造方案，5年內(nèi)完成2000年前老舊小區(qū)改造。而在具體的城市更新項目招標(biāo)中，經(jīng)?？梢娙f科、合景泰富、富力、佳兆業(yè)等房企的身影。

同時，北京也鼓勵市場主體投入資金參與城市更新，鼓勵不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人自籌資金用于更新改造，鼓勵金融機構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品支持城市更新。對于符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單，保障居民基本生活、補齊城市短板的更新項目，可根據(jù)實際需要適當(dāng)增加建筑規(guī)模。增加的建筑規(guī)模不計入街區(qū)管控總規(guī)模，由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計。

“城市更新本身不僅需要房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，更需要有著豐富設(shè)計、運營、開發(fā)經(jīng)驗為一體的房企，因此未來對于中小房企來說參與的難度較大。”張波表示，在城市更新過程中，房企不但要進行項目開發(fā)，還要精心對歷史風(fēng)貌建筑進行修繕和維護，對企業(yè)的綜合開發(fā)能力和資金要求進一步提升。

隨著重點城市的城市更新正在進入最后的窗口期，張波建議，資金實力較強、綜合開發(fā)能力突出的房企可以與中心城區(qū)政府洽談合作，加強舊改領(lǐng)域發(fā)展，也可以關(guān)注一些早期遺留的“毛地”，通過股權(quán)收購或者協(xié)議出讓的方式參與。而部分能力有限或者城市更新經(jīng)驗薄弱的房企，則可以考慮從周邊區(qū)域和零星舊改項目尋找一些機會，參與上海更新改造。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)