文/史現(xiàn)

北京永定金茂府、青島嶗山大云谷金茂府、上海靜安天悅和橫沔玖境、北京望京樾……一個(gè)一個(gè)簽約額超20億元的熱銷樓盤，詮釋著中國金茂在高端改善住宅領(lǐng)域的市場影響力。

8月29日，中國金茂（HK:00817）發(fā)布2023年中期業(yè)績報(bào)告，上半年，公司累計(jì)取得簽約銷售額860億元，較上年同期增長23%，行業(yè)排名提升1位至TOP11，穩(wěn)居全國房地產(chǎn)企業(yè)第一梯隊(duì)。

根據(jù)公司管理層在業(yè)績會(huì)上介紹的信息，中國金茂半年累計(jì)回款909億元，回款率106%，創(chuàng)下歷史新高；“三道紅線”各項(xiàng)指標(biāo)保持綠檔水平，延續(xù)了穩(wěn)健安全的發(fā)展態(tài)勢。

中國金茂董事長張?jiān)龈跇I(yè)績會(huì)上強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)已經(jīng)逐步回歸消費(fèi)屬性，行業(yè)進(jìn)入發(fā)展新階段，“中國金茂整體持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，積極響應(yīng)國家要求，以‘城市運(yùn)營商’為戰(zhàn)略定位，推動(dòng)‘雙輪兩翼’升級(jí)，逐漸形成的差異化競爭優(yōu)勢，公司管理層對未來持續(xù)發(fā)展保持堅(jiān)定信心。”

因勢而變作出戰(zhàn)略調(diào)整

這是第二季度經(jīng)歷管理層平穩(wěn)更迭之后，中國金茂交出的首份成績單。新管理層上任之后，公司結(jié)合外部形勢的變化，對戰(zhàn)略做了適應(yīng)性調(diào)整。

據(jù)中國金茂2023年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)介紹，開發(fā)業(yè)務(wù)方面作為公司的基本盤，過去規(guī)模成長方面比較快，下一步，將繼續(xù)堅(jiān)持適度規(guī)模，更加關(guān)注效率，提升盈利能力。適當(dāng)減少新增土地，從而更加聚焦城市、聚焦板塊、聚焦產(chǎn)品。

同時(shí)，將主動(dòng)增加精品項(xiàng)目持有率?；趯π袠I(yè)形勢變化，中國金茂有關(guān)城市運(yùn)營的重要方向?qū)?huì)增加獲取核心綜合體，尤其是既適合優(yōu)質(zhì)持有，又能夠附帶高毛利開發(fā)的綜合體項(xiàng)目。

服務(wù)方面也得到進(jìn)一步聚焦。近幾年，金茂服務(wù)實(shí)現(xiàn)規(guī)?？焖僭鲩L，未來逐漸也將貢獻(xiàn)更多盈利。酒店和公寓的輕資產(chǎn)管理是金茂服務(wù)的第二個(gè)增長極，未來將著力培育。

在銷售層面，中國金茂高級(jí)副總裁宋镠毅介紹，上半年，公司銷售業(yè)績亮眼，在同業(yè)里面增長幅度比較大，主要得益于兩個(gè)方面。第一個(gè)方面是合理排布了供貨，重點(diǎn)保證流速高的項(xiàng)目供貨量，特別對于集中開盤的項(xiàng)目。集中開盤的10個(gè)項(xiàng)目，去化率達(dá)到75%以上。第二是從春節(jié)開始就搶抓銷售環(huán)節(jié)，在3月份的市場窗口期，公司內(nèi)部做了要求，當(dāng)月就實(shí)現(xiàn)了200億元銷售額，并且達(dá)到了上半年的單月銷售峰值。

差異化競爭的“金茂優(yōu)勢”

上半年，堅(jiān)持“雙輪兩翼”戰(zhàn)略的中國金茂，在零售商業(yè)和酒店經(jīng)營板塊也迎來強(qiáng)勁增長，差異化競爭優(yōu)勢逐漸形成。

公司商業(yè)收入、銷售額和客流量分別增長68%、125%、110%。酒店經(jīng)營板塊，酒店收入和經(jīng)營毛利較去年同期猛增109%和212%，已超過疫情前水平；EBITDA水平較去年同期增長11倍，較2019年超約14%，創(chuàng)下歷史新高。

截至上半年末，中國金茂的一年內(nèi)到期債務(wù)占比僅14%，較去年底下降8個(gè)百分點(diǎn)；外幣債務(wù)占比30%，較去年底下降7個(gè)百分點(diǎn)?；诜€(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，公司保持了“三道紅線”全綠檔和全投資國際信用評(píng)級(jí)。

中國金茂在合理控制債務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)上，將“降短期、升長期；降境外、升境內(nèi)”作為債務(wù)管理的方向，實(shí)現(xiàn)了短債占比、外幣債務(wù)占比降低，存量債務(wù)平均期限5.78年。

管理層認(rèn)為，國際形勢嚴(yán)峻復(fù)雜，在百年未有之大變局影響下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)深刻轉(zhuǎn)折，從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向減量發(fā)展，市場機(jī)會(huì)更加聚焦。行業(yè)龍頭房企優(yōu)勢明顯，開發(fā)、持有及服務(wù)細(xì)分市場頭部格局基本形成，公司內(nèi)部發(fā)展資源受限，追趕者實(shí)現(xiàn)超越的難度巨大，要想保持行業(yè)第一梯隊(duì)，差異化競爭戰(zhàn)略是公司的唯一選擇。

基于此，中國金茂的投資策略將圍繞“兩個(gè)聚焦”——城市聚焦和產(chǎn)品聚焦。公司將城市聚焦在15個(gè)左右的核心一二線城市以及具有比較優(yōu)勢的城市。產(chǎn)品方面則是聚焦改善類產(chǎn)品，尤其是適合做“拳頭產(chǎn)品”金茂府的地塊，同時(shí)關(guān)注能夠?qū)崿F(xiàn)開發(fā)和持有聯(lián)動(dòng)的綜合體開發(fā)機(jī)會(huì)。

聚焦品質(zhì)住宅打造業(yè)績新高點(diǎn)

在中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，中國金茂將“深耕聚焦，提質(zhì)增效”作為未來經(jīng)營工作的主題，并表示目前公司正根據(jù)市場形勢積極優(yōu)化公司戰(zhàn)略及經(jīng)營策略，推動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展。

公司始終踐行雙輪兩翼戰(zhàn)略，堅(jiān)持以品質(zhì)領(lǐng)先為核心，開發(fā)業(yè)務(wù)持續(xù)深耕發(fā)展，聚焦精品持有和高端服務(wù)業(yè)務(wù)，打造公司第二曲線，錨定建筑科技領(lǐng)域，加速聚焦成長為新增長點(diǎn)。

在地產(chǎn)開發(fā)板塊，適度規(guī)模增長，持續(xù)貢獻(xiàn)利潤和現(xiàn)金流，支撐公司滾動(dòng)發(fā)展；持有運(yùn)營板塊，持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流與增值收益。

在品質(zhì)提升上，中國金茂以高端技術(shù)支持產(chǎn)品創(chuàng)新與標(biāo)桿打造。高科技粒子阻尼技術(shù)已經(jīng)在多個(gè)府系項(xiàng)目快速落地。通過對科技系統(tǒng)的優(yōu)化升級(jí)，戶型、立面、精裝、園林的產(chǎn)品提升，會(huì)所設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)打造，物業(yè)服務(wù)的全面覆蓋，中國金茂將全面推動(dòng)府系產(chǎn)品全面升級(jí)。

截至6月，公司旗下已累計(jì)擁有11家國家級(jí)高新企業(yè)和4家“專精特新”企業(yè)，上半年新申請專利62項(xiàng)，完成發(fā)明申請26項(xiàng)。

堅(jiān)持長期主義發(fā)展，中國金茂的ESG管治水平和經(jīng)營實(shí)踐獲得資本市場高度認(rèn)可。公司ESG（環(huán)境、社會(huì)和公司治理）表現(xiàn)位列晨星Sustainalytics內(nèi)地房企第一名，并獲得GRESB（全球房地產(chǎn)可持續(xù)評(píng)估體系）綠色三星級(jí)、MSCI（明晟指數(shù)）BBB級(jí)，穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)先地位。

展望未來，中國金茂將繼續(xù)保持穩(wěn)定高質(zhì)量發(fā)展，堅(jiān)持效益優(yōu)良、規(guī)模適度、品質(zhì)領(lǐng)先，致力于發(fā)展成為以高品質(zhì)開發(fā)為核心，精品持有運(yùn)營及城市綜合服務(wù)為支撐，科技創(chuàng)新為驅(qū)動(dòng)的中國領(lǐng)先城市運(yùn)營商。

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