中國房地產(chǎn)行業(yè)進入了新篇章。

2023年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的底層邏輯發(fā)生深刻變化，高質(zhì)量發(fā)展成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主旋律，新的機遇也隨之浮現(xiàn)。行業(yè)回歸理性，企業(yè)擴張更加有序，轉(zhuǎn)型經(jīng)歷陣痛，改變帶來希望，一股向上的力量正在孕育生長。

日前，龍湖集團發(fā)布2023年上半年財務(wù)報告。報告顯示，上半年龍湖集團地產(chǎn)開發(fā)合同銷售同比增長15%至985.2億元，實現(xiàn)營收620.4億元，股東應(yīng)占溢利為80.6億元，剔除公平值變動等影響后，股東應(yīng)占核心溢利同比增長0.6%至65.9億元，凈負(fù)債率57.2%維持低位。在行業(yè)整體下行的情況下，龍湖集團能夠?qū)崿F(xiàn)核心凈利潤的正向增長，實屬“異類”。

疾風(fēng)知勁草，烈火見真金。樓市大浪淘沙，也是如此。在優(yōu)勝劣汰的大洗牌中，邁入而立之年的龍湖，憑借長期發(fā)展形成的強大韌性，鑄就穿越周期的鎧甲。

15%增長下的提質(zhì)增效

站在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的十字路口，規(guī)模早已不是考量房企的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)營質(zhì)量才是重中之重。

盡管今年上半年行業(yè)整體仍未能好轉(zhuǎn)，但龍湖依然憑借多年的沉淀，順利抵御行業(yè)波動，走上穩(wěn)健經(jīng)營之路。

半年報顯示，今年上半年龍湖實現(xiàn)全口徑銷售金額985億元，同比增長15%，回款率超過100%，維持行業(yè)高位，全盤去化率超90%。分區(qū)域看，長三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域銷售金額在全集團占比分別為29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，95%的銷售額來自一二線高能級城市。

據(jù)管理層介紹，在今年上半年，龍湖新項目首開去化率達70%。而為匹配剛性和改善性住房需求，龍湖還進行了產(chǎn)品力的升級煥新，打造了云河頌、御湖鏡、青云闕和硯熙臺四個高端產(chǎn)品品牌，并于上半年首開17個新項目，如成都濱江云河頌全盤去化率近100%；上海御湖鏡首開去化率超過90%；天津青云闕首開簽約達到9個億，當(dāng)期排名當(dāng)?shù)厥袌霭袷住?/p>

當(dāng)然，這離不開龍湖堅持精準(zhǔn)投資，積極布局高能級城市，把握戰(zhàn)略主動性。截至報告期末，龍湖的總土儲有5489萬方，對應(yīng)貨值7038億，87%的貨值位于市場最為平穩(wěn)的一二線核心城市。僅今年上半年，龍湖就已分別在上海、杭州、西安、成都、深圳等14個重點城市，獲取了20幅新地，權(quán)益地價180億元。

持續(xù)聚焦，是龍湖在行業(yè)劇變下依然可以相對從容應(yīng)對的重要原因之一。管理層也表示，未來龍湖的投資還將進一步聚焦，密切關(guān)注政策變化，重點圍繞20個主力城市和14個機會城市來布局，做好發(fā)展與安全的平衡。

“1+2+2”航道下的新估值想象

“戰(zhàn)略不僅在于知道做什么，更重要的是，要知道停下什么。”知名企業(yè)戰(zhàn)略專家喬·圖斯曾如此定義成功企業(yè)的守成之道。

近年來，房地產(chǎn)市場的風(fēng)云變幻，正是前瞻性的戰(zhàn)略定力，讓這家已到而立之年的房企筑起了深深的“護城河”。

過去多年，龍湖多次主動改革，從獨立地產(chǎn)航道到多航道并行，再到2023年航道重構(gòu)，確立一個開發(fā)航道、兩個運營航道、兩個服務(wù)航道的“1+2+2”三大業(yè)務(wù)板塊。

根據(jù)龍湖2023年半年報顯示，今年上半年，龍湖集團實現(xiàn)營收620.4億元，其中由運營及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營性收入實現(xiàn)122億元，同比增長10.4%，占總收入的比重接近兩成，利潤占比更是超過了一半。

“在這個高質(zhì)量發(fā)展模式下，龍湖會更加看重運營及服務(wù)航道的利潤占比。”在業(yè)績會上，龍湖集團董事長兼CEO陳序平表示，“希望全年運營及服務(wù)的利潤占比也能夠保持一個比較高的數(shù)字，這樣全集團的毛利、凈利，以及ROE都能夠保持比較好的水平。”

而這也直接帶動龍湖集團整體利潤率的回升。2023年上半年，龍湖整體毛利率提升至22.4%，核心權(quán)益后利潤率提升3.7個百分點至10.6%；同時，核心權(quán)益后凈利同比穩(wěn)中有增，創(chuàng)下65.9億元的歷史新高。

具體來看，上半年運營業(yè)務(wù)板塊實現(xiàn)租金收入63.3億元，同比增長8%。其中，龍湖商業(yè)已累計開業(yè)商場81座，整體出租率95.4%，同店銷售額和客流同比去年均實現(xiàn)超20%的增幅，租金收入同比增長8%至50.1億元；龍湖冠寓開業(yè)11.9萬間，開業(yè)6個月及以上的房源出租率為95.9%，租金收入同比增長4%至12.3億元，5年復(fù)合增長51%，盈利能力行業(yè)領(lǐng)先。

服務(wù)業(yè)務(wù)及其他上半年實現(xiàn)收入58.4億元，同比增長13.0%，毛利率為31.9%，較上年同期提升8.3個百分點。其中，龍湖智創(chuàng)生活在管面積達到了3.5億平方，在商企空間與城市服務(wù)領(lǐng)域不斷拓展服務(wù)半徑；剛亮相一年的龍湖龍智造已累計獲取建管項目50余個，總建筑面積超900萬平方米，超90%項目分布在核心的一、二線城市，成長為了代建行業(yè)有力的競爭者。

如今來看，龍湖的運營業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)已擺在了與地產(chǎn)開發(fā)并行的關(guān)鍵位置，而這也成為龍湖厚積薄發(fā)的底氣，也為踏上更遠的征途積蓄能量。

陳序平指出，未來龍湖不再以負(fù)債規(guī)模的增加，驅(qū)動資產(chǎn)規(guī)模的增長以及銷售的增長，而是要降負(fù)債并提升資產(chǎn)質(zhì)量，靠各個航道現(xiàn)金流回正驅(qū)動公司的增長，“分子減少，分母變強”實現(xiàn)公司高質(zhì)量發(fā)展。

保持企業(yè)發(fā)展的安全度

在行業(yè)深度洗牌期，銷售額不再是投資者衡量企業(yè)發(fā)展成績的標(biāo)準(zhǔn)。負(fù)債與現(xiàn)金流，才是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的安全墊與造血庫。

早在三年前，龍湖就提出降負(fù)債的管理策略，持續(xù)壓降有息負(fù)債規(guī)模，保持企業(yè)發(fā)展的“安全度”。如今看來，這無疑是正確的。

報告期內(nèi)，龍湖集團的綜合借貸規(guī)模為2070.9億元，規(guī)模穩(wěn)中有降；在手現(xiàn)金為724.3億元，保持高位；“三道紅線”指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)居綠檔，其中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，同比下降6個百分點，為近五年來最低；外幣債務(wù)占比進一步下降至21.6%，其中97%的外債已做掉期對沖，全面規(guī)避匯率波動風(fēng)險；整體借貸成本保持在4.26%的行業(yè)低位，平均賬期進一步拉長至7.19年……一系列財務(wù)指標(biāo)均保持行業(yè)較優(yōu)水平。

這與龍湖時刻保持低杠桿、安全現(xiàn)金流的內(nèi)部鐵律緊密相關(guān)。“永遠堅持底線思考。充分考慮市場波動和風(fēng)險對沖，量入為出。”管理層透露，保持優(yōu)秀的債務(wù)結(jié)構(gòu)是集團內(nèi)部的高度共識，每半個月就有一次的壓力測試，對到期債務(wù)提前鋪排，來應(yīng)對可能的一些波動或風(fēng)險。

如，僅在今年7-8月，龍湖就已累計償還共計83.7億元公司債，至此，2023年內(nèi)境內(nèi)到期公司債已基本還清，僅余11月到期的1.19億元。此外，將于2024年1月到期的153億港幣銀團貸款，龍湖也已提前償還72億港幣，并計劃在年內(nèi)全部提前償還剩余部分。

趙軼在業(yè)績會上透露：“公司今年的債務(wù)壓力已經(jīng)完全過去，從2027年開始才有到期美元債”。這也就意味著，在2027年以前，龍湖已無美元債壓力，在債務(wù)上掌握更多的戰(zhàn)略主動。

在財務(wù)上的自律，讓龍湖獲得更高的信用評級。截至目前，惠譽、穆迪、標(biāo)普分別對龍湖保持BBB穩(wěn)定、Baa2穩(wěn)定、BBB-穩(wěn)定的全投資級評級，這在當(dāng)下的行業(yè)里并不多見，龍湖也憑借高信用評級，可以借到更便宜的錢，形成了正向循環(huán)。

龍湖及時作出了正確的戰(zhàn)略判斷和經(jīng)營調(diào)整，守住了安全經(jīng)營的底線，順利拿到行業(yè)下半場的入場券。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）