每經(jīng)編輯 盧祥勇    

近兩日，房地產(chǎn)利好消息頻出。7月25日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》。此次政策提及了216項稅收優(yōu)惠政策，尤其明確了支持消費提振信心的稅費優(yōu)惠政策。

存量房貸利率調(diào)整也有消息。自去年下半年以來，居民提前償還房貸情況增多。存量房貸與新增房貸之間的利差過大，是“提前還貸”備受關(guān)注的原因之一。“自從提前還完房貸后，感覺以后發(fā)的工資都是自己的了。”

當(dāng)各家銀行都在觀望存量利率調(diào)整時，有銀行率先出招。據(jù)南方+報道，興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。

7月26日，A股房地產(chǎn)板塊延續(xù)昨日漲勢。截至午間收盤，金科股份、迪馬股份、南國置業(yè)、華遠地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、華夏幸福等地產(chǎn)股批量漲停。

18條房地產(chǎn)減稅政策

7月25日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《支持協(xié)調(diào)發(fā)展稅費優(yōu)惠政策指引》，此次政策提及了216項稅收優(yōu)惠政策。

其中，在支持消費提振信心稅費優(yōu)惠方面，對于買賣房產(chǎn)或者出租有多項減免：

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個人銷售住房減免增值稅

個人轉(zhuǎn)讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅

職工取得單位低價售房的差價收益免征個人所得稅

個人銷售或購買住房免征印花稅

個人銷售住房免征土地增值稅

個人購買安置住房免征印花稅

個人購買安置住房減征契稅

個人因房屋被征收而取得改造安置住房減免契稅

個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅

個人購買經(jīng)濟適用房減半征收契稅

城鎮(zhèn)職工第一次購買公有住房免征契稅

居民換購住房退還個人所得稅

個人出租住房減按10%征收個人所得稅

個人租賃住房免征印花稅

個人出租住房減征增值稅

個人出租住房減征房產(chǎn)稅

個人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅

企事業(yè)單位等向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房減征房產(chǎn)稅

住房租賃企業(yè)出租住房減征增值稅

購置新能源汽車免征車輛購置稅

節(jié)能汽車減半征收車船稅

新能源車船免征車船稅

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進撰文指出，21條“支持消費提振信心稅費優(yōu)惠”中，房地產(chǎn)領(lǐng)域就涉及18條，尤其有好多內(nèi)容涉及房屋買賣領(lǐng)域。

目前市場比較關(guān)心的內(nèi)容包括：個人銷售住房減免增值稅、個人轉(zhuǎn)讓自用家庭唯一生活用房免征個人所得稅、個人購買家庭唯一住房或第二套改善性住房減征契稅、居民換購住房退還個人所得稅等。這些領(lǐng)域涉及新房或二手房的買賣內(nèi)容。相關(guān)內(nèi)容不屬于最新發(fā)布的政策，屬于過去幾年已經(jīng)持續(xù)落實的政策。此次應(yīng)該理解為對此類諸多優(yōu)惠政策進行了梳理、總結(jié)和再宣傳，更好釋放稅費政策寬松的信號和導(dǎo)向。

其中，2016年《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。2006年《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》明確，對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。2016年《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》明確，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅。2022年《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》明確，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。

嚴(yán)躍進表示，此次國家稅務(wù)總局系統(tǒng)梳理了216項稅費優(yōu)惠政策，意義重大。盡管很多政策屬于既有的政策，但實際過程中，很多購房者對于此類政策的了解程度是不深的，導(dǎo)致很多政策沒有真正發(fā)揮效應(yīng)。所以將此類政策系統(tǒng)梳理、系統(tǒng)推廣，有助于擴大政策的積極效應(yīng)。

發(fā)放“利率優(yōu)惠券”

6月20日，5年期LPR結(jié)束多月的“按兵不動”，迎來自去年8月后的首次調(diào)降。

7月14日，央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，“按照市場化、法制化原則，鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或是新發(fā)放貸款置換原來存量貸款。”此后，存量房貸利率是否調(diào)降、何時調(diào)降、又將如何調(diào)降引發(fā)大眾關(guān)注。

上周有消息稱，江蘇常州市部分銀行同意下調(diào)存量房貸利率，進而打響存量房貸利率下調(diào)“第一槍”之后，近日，又有城市傳出消息。

7月26日，據(jù)南方+報道，興業(yè)銀行廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。興業(yè)銀行廣州分行表示，客戶如有需求可與辦理按揭的支行客戶經(jīng)理聯(lián)系。該行將密切關(guān)注內(nèi)外部政策文件，如有其他政策將及時告知客戶。

而據(jù)財聯(lián)社報道，興業(yè)銀行相關(guān)人士證實，該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創(chuàng)新試點，并未大量推廣。

 

圖片來源：視覺中國VCG11445531670（圖文無關(guān)）

Wind數(shù)據(jù)顯示，按照去年個人住房貸款余額計算，興業(yè)銀行在股份行中排名第2位，僅次于招商銀行，年末余額達到10973億元，相比2021年同比下滑2.13%。

圖片來源：第一財經(jīng)

值得注意的是，南方+還報道稱，目前廣州主流商業(yè)銀行尚未有降低存量房貸利率的跟進舉措，但部分銀行已經(jīng)對情況進行了摸底調(diào)查。郵儲銀行廣東省分行表示，目前該行暫時還沒有相關(guān)方案，但上級行已經(jīng)開展市場調(diào)研。本地法人銀行廣州銀行方面也稱，“正在積極做同業(yè)調(diào)研和分行客戶需求情況收集，待監(jiān)管部門進一步政策指導(dǎo)后再制定相關(guān)的管理辦法和實施方案。”

目前廣州主流商業(yè)銀行在廣州地區(qū)的首套房貸利率執(zhí)行LPR，二套房貸利率為LPR+60基點。

新快報近日報道稱，關(guān)于存量房貸利率調(diào)整，一國有銀行廣州支行客戶經(jīng)理表示，“只是說鼓勵，沒說銀行一定要絕對實施，沒到這個階段，目前沒有收到任何通知。”另一國有銀行廣州支行客戶經(jīng)理同樣表示，沒有收到相關(guān)政策，目前提前還款審批時間大概為一個月。

“商轉(zhuǎn)公”也有新消息

據(jù)近日，江蘇省泰州市興化市人民政府網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策的通知》，將對商業(yè)住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款政策進行優(yōu)化調(diào)整，這是在14日央行發(fā)聲調(diào)降存量貸款利率后的首個地方性的“轉(zhuǎn)貸”鼓勵性政策。

通知提出，擴大商轉(zhuǎn)公貸款辦理對象。在異地正常繳存住房公積金滿六個月，在興化市購買自住住房時辦理純商業(yè)性住房貸款的異地繳存職工，可以辦理商轉(zhuǎn)公貸款將純商業(yè)性住房貸款全部或部分轉(zhuǎn)成住房公積金貸款。同時，放寬商轉(zhuǎn)公貸款辦理條件。職工在購房辦理商業(yè)住房貸款時有尚未還清的住房公積金貸款 (含公轉(zhuǎn)商貼息貸款) 但現(xiàn)已結(jié)清的，可以辦理商轉(zhuǎn)公貸款。該政策自7月24日開始施行。

商轉(zhuǎn)公貸款是指符合住房公積金個人住房貸款條件的繳存人，將本人已辦理且尚未結(jié)清的商業(yè)性個人住房貸款，全部或部分轉(zhuǎn)為住房公積金個人住房貸款。在利率下行的環(huán)境下，這一操作實際上將原來較高的房貸利率轉(zhuǎn)為了最新的更低的房貸利率，減輕了購房者存量房貸的還款壓力。

2023年以來，全國各地陸續(xù)調(diào)整住房公積金政策，商轉(zhuǎn)公貸款也是新一輪樓市調(diào)整的舉措。但在具體實施過程中，過去仍有若干限制。除了興化市發(fā)布優(yōu)化調(diào)整商轉(zhuǎn)公貸款政策外，此前其他地區(qū)也發(fā)布過類似措施，但多為明確規(guī)范流程，而較少“擴大對象”、“放寬條件”等鼓勵性條款。

房貸利率下行趨勢將在下半年延續(xù)。7月25日，植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平表示，房地產(chǎn)政策仍有進一步放松空間。他預(yù)計下半年商業(yè)銀行房貸基準(zhǔn)利率將對應(yīng)下調(diào)，并引導(dǎo)首套和二套房貸利率進一步走低。

經(jīng)濟學(xué)家任澤平此前在社交媒體上公開表示，老百姓排隊提前還房貸，不是因為手里錢多，而是此前的存量房貸與新增房貸之間利差過大，大部分是提前還貸后重新申請貸款，以降低房貸利率和還款成本。

據(jù)界面新聞報道，對于目前尚未辦理提前還款的用戶，清華大學(xué)經(jīng)濟系副教授韓秀云此前表示，“如果有閑錢還在觀望或者無法提前還款的人群，也不要覺得自己吃虧了。”

韓秀云指出，目前，房貸可以貸30年，這是普通人可以借到最長時間的大額低息貸款，真實通脹的算法是M2增長率減去GDP的增長率，2022年這個數(shù)值在6%-7%左右。這就意味著現(xiàn)每月還款1萬元，10年之后每月實際還款的金額相當(dāng)于現(xiàn)在的4800元，30年后相當(dāng)于現(xiàn)在的1000元左右，這也就是通脹下未來還款的壓力會越來越小的原因。

“如果從30年的長周期來看，當(dāng)下是暫時的，保持充足的現(xiàn)金流，等待時機再做選擇也不晚。”韓秀云表示。

編輯|盧祥勇 杜恒峰

校對|孫志成

每日經(jīng)濟新聞綜合自南方+、新京報、21世紀(jì)經(jīng)濟報道、界面新聞